不動産会社を通さず賃貸契約することの注意点について。

今の物件に住んで２年が経ちます。そろそろ更新の時期ですが、大家さんが「家賃を5.000円上げる」と言ってきました。拒むと大家さんが不動産会社を通さずに賃貸契約をしようと持ちかけてきました。

そこで教えていただきたいのは、
①メリットとデメリット
②その場合でも更新料は払わなければいけないのか。
　（更新の書類は不動産会社が作成しています）

です。よろしくお願い致します。


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補足を致しますと、２年前に大手不動産会社を通し、今の物件に住まわせてもらっています。
前の家に特に不満もなかったのですが、今の家のほうが広くて駅よりも近く、同じ家賃だったので、「5.000円安くしてくれたら引っ越します」と言うとその場で不動産屋さんが安くしてくれたので、引越し代はもちろん掛かりますが、長い目で見ると取り返すと思ったので、引っ越してきました。（おそらく大家さんに5000円なら下げていいと言われていたと思います。）

2年経ち、更新の時期で大家さんが最初「家賃を10.000円上げる」と言ってきました。
断ると今度は「じゃ、5.000円」と言ってきました。
それも断りましたが5.000円は譲れないようで。。（おそらく最初から当初の予定家賃である金額にしたかったようです。）

一応上げる理由は聞きましたがこれと言った理由はなく、こちらのほうが子供が増えたり大変だと思い、「借地借家法」を理由に断らせていただきました。
（周辺相場は明らかに下がっていたもので。）

すると「調停をする！」と言い出し、断る理由もなかったので受けたところ、今度は「不動産会社を通さずにやる！」と言い出しました。

おそらく不動産会社に支払う手数料を浮かせたいのだとは思いますが。。。

この不動産会社のお陰で借り手が見つかったというのに、『こんな不義許されるのかな？』と思いながら、俺には関係のないこと・・・と一瞬思い、いやいや、今まで何かあったら不動産会社に連絡して何かしてもらってたのに、凄く不安になりました。

不動産会社を通さないメリットとしてはその分家賃が安くなったり更新料を払わなくていいとうのがあると思いますが、どうも更新料は払わなければいけないみたいで。(更新の書類は不動産会社が作成してます)

あと、出る時に敷金が戻ってこない不安があります。
不動産会社があると変な見積書が出てくることはないと思うのですが、なんとなく一昔前の賃貸の感覚で、水増しした請求書、このリフォーム会社しか使わないみたいなことになりそうで。


そこでぜひ注意すべき点・これだけは言っておくべきこと等ありましたらアドバイスお願いします。

よろしくお願い致します。

No.3 ベストアンサー 回答者： check-svc 回答日時： 2015/03/20 13:49

不動産会社というのは単に家主の代理人あるいは仲介人に過ぎません。

更新の契約の権限は家主にあるのです。

「不動産会社を通さずに賃貸契約をしよう」というのは手数料を不動産会社に払いたくないということ。
不動産会社が間に入らない場合に、あなたにとって気をつけなければならないのは、あとで言った言わないという水掛け論にならぬように、きっちりと文書化しておくことです。

更新の書類を誰が作成しようが、更新料というのは契約上できまっていることですので払わねばなりません（著しく不合理な費用ならば裁判で無効とされる）。

この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございます。
そうですね。きっちり文書化するよう気をつけます。
そうなんですね。でもこれですっきりと更新料を払うことが出来ます。
ありがとうございました。

お礼日時：2015/03/21 01:59

No.5 回答者： ORUKA1951 回答日時： 2015/03/24 18:20

＞どうも更新料は払わなければいけないみたいで。

　更新料なんて別に払わなくてもよいと言うか法外でない限り【契約に従う】。
　当地ではそんなものない物件が多い。多くは自動更新です。

　不動産会社に対する報酬ですが、これも貸主と不動産会社の契約によります。更新手数料(0.5～１ヶ月程度)が不動産会社の取り分で毎月は貰わないのが普通でしょう。したがって毎月の家賃の5000円は不動産業者の取り分ではない。
　お話を聞く限りでは、不動産業者をはずすと言うのは、単に不動産業者とのトラブルだと思います。

　不動産会社を通すメリットは、「不動産会社が客観的立場で仲立ちとなってくれる」の一点です。これは双方にとってのメリットであり、デメリットなのですよ。

　すでに交わしてある契約書がありますし、ネット上もたくさんのテンプレートがあります。
＞不動産会社があると変な見積書が出てくることはないと思うのですが、なんとなく一昔前の賃貸の感覚で、水増しした請求書、このリフォーム会社しか使わないみたいなことになりそうで。
　それは、あなたがしっかりしていればよいことで、トラブルになれば弁護士にでも相談すればすむ事です。
　今までは「設備の不具合があったとき、不動産会社が中に立って交渉してくれたことを自分でしなければならなくなる。」が最大のネックだと思います。

　5000円で手を打って直接契約でも構わないと思います。ただ、契約書を交わす前にしっかり--お互いに--詰めておきましょう。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
そうですね。多分家賃を上げることが出来なかった不動産会社を解雇して、手数料分でカバーするといった考えだと思います。
弁護士に相談するにしてもお金がかかるので頭が痛いところですが、しっかり対応していきたいと思います。

お礼日時：2015/04/08 01:38

No.4 回答者： suzuki0013 回答日時： 2015/03/22 15:03

補足文まで読んだ限り、ああこれはモメる類のハナシだーーと思った。

そもそも、本件に出てくる不動産会社はどういう位置なんだろう？
管理会社のようにも見えたが、更新時の値上げを貸主が直接言ってきたということなら、管理会社ではない
この契約では管理会社は「いない」、大家の直接管理。
本件の不動産会社は仲介会社であり、賃貸借契約の内容についてのみ責任を負う。
更新時には更新書類を作成するだけだとの役割思われ。
貸主と家賃交渉でモメたとしても不動産会社は無関係だから、ノータッチというスタンスでいくんじゃないかな。
更新は直接ーーなどとなれば、なおさら不動産会社は割れ関せずになるだろうし。

退室する際も不動産会社ではなく、大家が直接立会いして敷金精算を行うのではないだろうか。
質問者は「不動産会社があると変な見積書が出てくることはない」と期待しているようだが、その通りになるか疑問。
まあ、家賃関係だけ大家で、それ以外は業者というパターンもあるだろうけど。

貸主は更新時の書類作成料を業者に払うのがいやなんだろうけど、それだけで直接契約をしようというのは強欲か無知か。
宅建業者でないので宅建業法を守らなくてもいいので結構都合のよい契約書を作りそうだが、貸主＝事業主なので消費者保護法の適用は受けることを知らなそうだ。
法律も毎年のように変わるし、それらに応じて契約書の文言も変わっていくのに、それを貸主が把握し切れるのか。
数年後にはモメて裁判沙汰に。

貸主は「調停」という言葉を出しているようなので、少しは知っているんだろう。
しかし、値上げ交渉の際にそんな言葉を出せば恫喝とみなされかねない。
質問者が受けて立つにしても、勝ったとしてもその費用もばかにはならないし、その間は賃料を供託することになるだろうし、毎月法務局まで平日の昼間に供託しに行くというのも手間だ。
迷惑な貸主だなぁ。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
補足しますと、家賃の値上げ交渉は不動産会社を通して行われました。調停という言葉も管理会社が大家さんを説得する時に「もう後は調停するしか。。」という感じで使ったようです。
恐らく大家さんにしてみれば「なんで家賃値上げできないのよー！クビよ！クビクビ！！」という感じではないだろかと。。
管理も今までは不動産(管理)会社がやってくれましたが、これからは大家さんに直接という感じになると思います。

大家の経験が今回初めてのようなので、空室が出た時の焦燥感や、家賃滞納や経年劣化などのトラブルのイメージ出来てないようです。
仰るとおり、強欲で無知なのかもしれません。。

退出時、間違いなく都合のいい見積書が出てくるのは想像に難くありません。ただ、貸主＝事業主なので消費者保護法の適用を受けるというのは勉強になりました。これで戦えそうです。
ありがとうございました。

お礼日時：2015/03/23 12:20

No.2 回答者： horiisensei 回答日時： 2015/03/20 09:43

質問文から推察すると現在の状態は

・不動産会社の仲介で賃貸借契約
・不動産会社は管理会社として貸主に委任されている
質問者は貸主の代理人である不動産会社とやり取りしていたので現在の契約を代理人を抜いて継続(更新)するか新た条件を変えてに貸主と賃貸借契約を締結するかという分岐点です。
更新するなら不動産会社の作成した契約書が基本で更新料なども記載されていることでしょう。

国土交通省のガイドラインなどを読んで理論武装しておいた方が良いでしょう。
文からは貸主はド素人なので「相場」「習慣」とか法に無関係なものを盾に要求してきそうです。
あくまでも契約書が全て。契約書に明記のない更新料金には支払い義務はありません。
退去時が一番揉めますので写真を撮るなり具体例の言質を残すなりしておいた方が良いです。

この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございました。

ご推察の通り全くのド素人大家さんで、家賃を5.000円上げるメリットと、退去してかかるリフォーム代＋空室の期間のデメリットの差を何度不動産屋さんが説明しても理解出来なかったようです。（挙句にそれで逆ギレして不動産会社をクビにしたような感じです。）
確かに退去時モメそうですね。。
ご進言通り、今から画像に残しておこうと思います。また、具体的に敷金から引かれる項目を不動産会社を通して文書化し、法の勉強もしていきたいと思います。
国土交通省のガイドラインですね。勉強になりました。
ありがとうございました。

お礼日時：2015/03/21 02:14

No.1 回答者： ashitahatennki 回答日時： 2015/03/20 04:33

そこで教えていただきたいのは、

①メリットとデメリット

大家が細かい人だとデメリットだらけです。

管理が大家さんなら
自然に壊れた物で対応してと連絡しても
壊したな～なんて言われたり
直ぐに対応してくれるのか心配ですね。


②その場合でも更新料は払わなければいけないのか。
　（更新の書類は不動産会社が作成しています）

通常　家賃の0.5～1ヶ月分位です。　
賃貸契約書に書いてありませんか？　

＝
更新の契約書は必ず必要なんです。

この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございました。

そうですね。細かいかどうかは分かりませんが、ちょっと一曲ありそうな方なので直ぐに対応してくれるか心配ですね。更新の際にきっちり対応してくれるようお願いしておきます。

更新料は必要なんですね。確かに書いてありました。お陰ですっきりと払うことが出来ます。
ありがとうございました。

お礼日時：2015/03/21 02:03