今の物件に住んで2年が経ちます。そろそろ更新の時期ですが、大家さんが「家賃を5.000円上げる」と言ってきました。拒むと大家さんが不動産会社を通さずに賃貸契約をしようと持ちかけてきました。

そこで教えていただきたいのは、
①メリットとデメリット
②その場合でも更新料は払わなければいけないのか。
 (更新の書類は不動産会社が作成しています)

です。よろしくお願い致します。


ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
補足を致しますと、2年前に大手不動産会社を通し、今の物件に住まわせてもらっています。
前の家に特に不満もなかったのですが、今の家のほうが広くて駅よりも近く、同じ家賃だったので、「5.000円安くしてくれたら引っ越します」と言うとその場で不動産屋さんが安くしてくれたので、引越し代はもちろん掛かりますが、長い目で見ると取り返すと思ったので、引っ越してきました。(おそらく大家さんに5000円なら下げていいと言われていたと思います。)

2年経ち、更新の時期で大家さんが最初「家賃を10.000円上げる」と言ってきました。
断ると今度は「じゃ、5.000円」と言ってきました。
それも断りましたが5.000円は譲れないようで。。(おそらく最初から当初の予定家賃である金額にしたかったようです。)

一応上げる理由は聞きましたがこれと言った理由はなく、こちらのほうが子供が増えたり大変だと思い、「借地借家法」を理由に断らせていただきました。
(周辺相場は明らかに下がっていたもので。)

すると「調停をする!」と言い出し、断る理由もなかったので受けたところ、今度は「不動産会社を通さずにやる!」と言い出しました。

おそらく不動産会社に支払う手数料を浮かせたいのだとは思いますが。。。

この不動産会社のお陰で借り手が見つかったというのに、『こんな不義許されるのかな?』と思いながら、俺には関係のないこと・・・と一瞬思い、いやいや、今まで何かあったら不動産会社に連絡して何かしてもらってたのに、凄く不安になりました。

不動産会社を通さないメリットとしてはその分家賃が安くなったり更新料を払わなくていいとうのがあると思いますが、どうも更新料は払わなければいけないみたいで。(更新の書類は不動産会社が作成してます)

あと、出る時に敷金が戻ってこない不安があります。
不動産会社があると変な見積書が出てくることはないと思うのですが、なんとなく一昔前の賃貸の感覚で、水増しした請求書、このリフォーム会社しか使わないみたいなことになりそうで。


そこでぜひ注意すべき点・これだけは言っておくべきこと等ありましたらアドバイスお願いします。

よろしくお願い致します。

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A 回答 (5件)

不動産会社というのは単に家主の代理人あるいは仲介人に過ぎません。


更新の契約の権限は家主にあるのです。

「不動産会社を通さずに賃貸契約をしよう」というのは手数料を不動産会社に払いたくないということ。
不動産会社が間に入らない場合に、あなたにとって気をつけなければならないのは、あとで言った言わないという水掛け論にならぬように、きっちりと文書化しておくことです。

更新の書類を誰が作成しようが、更新料というのは契約上できまっていることですので払わねばなりません(著しく不合理な費用ならば裁判で無効とされる)。
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この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございます。
そうですね。きっちり文書化するよう気をつけます。
そうなんですね。でもこれですっきりと更新料を払うことが出来ます。
ありがとうございました。

お礼日時:2015/03/21 01:59

>どうも更新料は払わなければいけないみたいで。


 更新料なんて別に払わなくてもよいと言うか法外でない限り【契約に従う】。
 当地ではそんなものない物件が多い。多くは自動更新です。

 不動産会社に対する報酬ですが、これも貸主と不動産会社の契約によります。更新手数料(0.5~1ヶ月程度)が不動産会社の取り分で毎月は貰わないのが普通でしょう。したがって毎月の家賃の5000円は不動産業者の取り分ではない。
 お話を聞く限りでは、不動産業者をはずすと言うのは、単に不動産業者とのトラブルだと思います。

 不動産会社を通すメリットは、「不動産会社が客観的立場で仲立ちとなってくれる」の一点です。これは双方にとってのメリットであり、デメリットなのですよ。

 すでに交わしてある契約書がありますし、ネット上もたくさんのテンプレートがあります。
>不動産会社があると変な見積書が出てくることはないと思うのですが、なんとなく一昔前の賃貸の感覚で、水増しした請求書、このリフォーム会社しか使わないみたいなことになりそうで。
 それは、あなたがしっかりしていればよいことで、トラブルになれば弁護士にでも相談すればすむ事です。
 今までは「設備の不具合があったとき、不動産会社が中に立って交渉してくれたことを自分でしなければならなくなる。」が最大のネックだと思います。

 5000円で手を打って直接契約でも構わないと思います。ただ、契約書を交わす前にしっかり--お互いに--詰めておきましょう。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。
そうですね。多分家賃を上げることが出来なかった不動産会社を解雇して、手数料分でカバーするといった考えだと思います。
弁護士に相談するにしてもお金がかかるので頭が痛いところですが、しっかり対応していきたいと思います。

お礼日時:2015/04/08 01:38

補足文まで読んだ限り、ああこれはモメる類のハナシだーーと思った。



そもそも、本件に出てくる不動産会社はどういう位置なんだろう?
管理会社のようにも見えたが、更新時の値上げを貸主が直接言ってきたということなら、管理会社ではない
この契約では管理会社は「いない」、大家の直接管理。
本件の不動産会社は仲介会社であり、賃貸借契約の内容についてのみ責任を負う。
更新時には更新書類を作成するだけだとの役割思われ。
貸主と家賃交渉でモメたとしても不動産会社は無関係だから、ノータッチというスタンスでいくんじゃないかな。
更新は直接ーーなどとなれば、なおさら不動産会社は割れ関せずになるだろうし。

退室する際も不動産会社ではなく、大家が直接立会いして敷金精算を行うのではないだろうか。
質問者は「不動産会社があると変な見積書が出てくることはない」と期待しているようだが、その通りになるか疑問。
まあ、家賃関係だけ大家で、それ以外は業者というパターンもあるだろうけど。

貸主は更新時の書類作成料を業者に払うのがいやなんだろうけど、それだけで直接契約をしようというのは強欲か無知か。
宅建業者でないので宅建業法を守らなくてもいいので結構都合のよい契約書を作りそうだが、貸主=事業主なので消費者保護法の適用は受けることを知らなそうだ。
法律も毎年のように変わるし、それらに応じて契約書の文言も変わっていくのに、それを貸主が把握し切れるのか。
数年後にはモメて裁判沙汰に。

貸主は「調停」という言葉を出しているようなので、少しは知っているんだろう。
しかし、値上げ交渉の際にそんな言葉を出せば恫喝とみなされかねない。
質問者が受けて立つにしても、勝ったとしてもその費用もばかにはならないし、その間は賃料を供託することになるだろうし、毎月法務局まで平日の昼間に供託しに行くというのも手間だ。
迷惑な貸主だなぁ。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
補足しますと、家賃の値上げ交渉は不動産会社を通して行われました。調停という言葉も管理会社が大家さんを説得する時に「もう後は調停するしか。。」という感じで使ったようです。
恐らく大家さんにしてみれば「なんで家賃値上げできないのよー!クビよ!クビクビ!!」という感じではないだろかと。。
管理も今までは不動産(管理)会社がやってくれましたが、これからは大家さんに直接という感じになると思います。

大家の経験が今回初めてのようなので、空室が出た時の焦燥感や、家賃滞納や経年劣化などのトラブルのイメージ出来てないようです。
仰るとおり、強欲で無知なのかもしれません。。

退出時、間違いなく都合のいい見積書が出てくるのは想像に難くありません。ただ、貸主=事業主なので消費者保護法の適用を受けるというのは勉強になりました。これで戦えそうです。
ありがとうございました。

お礼日時:2015/03/23 12:20

質問文から推察すると現在の状態は


・不動産会社の仲介で賃貸借契約
・不動産会社は管理会社として貸主に委任されている
質問者は貸主の代理人である不動産会社とやり取りしていたので現在の契約を代理人を抜いて継続(更新)するか新た条件を変えてに貸主と賃貸借契約を締結するかという分岐点です。
更新するなら不動産会社の作成した契約書が基本で更新料なども記載されていることでしょう。

国土交通省のガイドラインなどを読んで理論武装しておいた方が良いでしょう。
文からは貸主はド素人なので「相場」「習慣」とか法に無関係なものを盾に要求してきそうです。
あくまでも契約書が全て。契約書に明記のない更新料金には支払い義務はありません。
退去時が一番揉めますので写真を撮るなり具体例の言質を残すなりしておいた方が良いです。
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この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございました。

ご推察の通り全くのド素人大家さんで、家賃を5.000円上げるメリットと、退去してかかるリフォーム代+空室の期間のデメリットの差を何度不動産屋さんが説明しても理解出来なかったようです。(挙句にそれで逆ギレして不動産会社をクビにしたような感じです。)
確かに退去時モメそうですね。。
ご進言通り、今から画像に残しておこうと思います。また、具体的に敷金から引かれる項目を不動産会社を通して文書化し、法の勉強もしていきたいと思います。
国土交通省のガイドラインですね。勉強になりました。
ありがとうございました。

お礼日時:2015/03/21 02:14

そこで教えていただきたいのは、


①メリットとデメリット

大家が細かい人だとデメリットだらけです。

管理が大家さんなら
自然に壊れた物で対応してと連絡しても
壊したな~なんて言われたり
直ぐに対応してくれるのか心配ですね。


②その場合でも更新料は払わなければいけないのか。
 (更新の書類は不動産会社が作成しています)

通常 家賃の0.5~1ヶ月分位です。 
賃貸契約書に書いてありませんか? 


更新の契約書は必ず必要なんです。
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この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございました。

そうですね。細かいかどうかは分かりませんが、ちょっと一曲ありそうな方なので直ぐに対応してくれるか心配ですね。更新の際にきっちり対応してくれるようお願いしておきます。

更新料は必要なんですね。確かに書いてありました。お陰ですっきりと払うことが出来ます。
ありがとうございました。

お礼日時:2015/03/21 02:03

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Q不動産売却

不動産売却時の税金を教えて下さい。

沖縄県で、1300万での不動産売却時の
住んでる家の売却時の税金
住んでいない家の売却時の税金(住民票が別の家)

Aベストアンサー

>約10年前に父から(死去)の為、相続致しました。
>30年前の建物で、土地の値段、建築費は不明です、

了解いたしました。具体的な購入時の土地の値段、家の建築費が不明な場合、5%が取得費となります。
残りの95%が課税対象額です。

課税対象額の 15%の所得税、5%の住民税となります。

国税  1300万*0.95*0.15 = 約185万円(さらに4万円程度、復興特別所得税あり。)
住民税 1300万*0.95*0.05 = 約 62万円

なお1300万円から、売却に伴う土地測量費や不動産屋への手数料等を払うなら、それらは売却に伴う必要経費として、最初から引くことができる。

国税庁のHPです。

https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/jouto.htm



蛇足です。

  前の回答で、『建物売却時は固定資産評価額うんぬん』と書きましたが、訂正させてください。
『建物取得費 - 売却時までの減価償却合計』が取得価格です。

Q賃貸物件を探す時の注意点

年内中に引越しを考えている者です。
現在住んでいる家に、三十年以上も住んでいたため、家族の誰も引越しや住居選びのノウハウを知りません(私が生まれる前からこの家に住んでいます)。
ネットで、近隣の賃貸住宅を検索しており、何軒か条件にあう物件は見つけたのですが、まだ不動産屋には連絡をしていない状況です。
具体的に不動産屋に連絡を取る場合、どのようにアプローチしたらよいでしょうか。一気に決めてしまうのではなく、なるべくならより多くの物件を(出来れば複数の不動産屋で)比較検討したいのですが…
また、物件を選ぶ際、どのようなことに気をつければ良いでしょうか?不動産屋で話を聞くとき、実際に物件を見るとき、契約をするときの選び方や注意点などなど、恥ずかしながら、自分では何がわからないのかが、わかっていない状況です。なお、年内中の引越しはほぼ決定事項のため変更することが出来ません。

過去の質問に同じようなモノがないかを検索したりもしたのですが思うに任せません。どのようなことでもよいのでアドバイスを頂けると助かります。
要領を得ない質問で申し訳ありませんが、よろしくお願いいたします。

年内中に引越しを考えている者です。
現在住んでいる家に、三十年以上も住んでいたため、家族の誰も引越しや住居選びのノウハウを知りません(私が生まれる前からこの家に住んでいます)。
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Aベストアンサー

必要に迫られ、10回以上の転居していること、及び宅建試験に合格しており一応の知識もありますので、それなりの回答ができるように思います。

まず、最初から不動産屋を想定されているようですが、居住地の住宅公社や住宅公団等は検討されましたか? 地方公共団体によっては良質の住民を定着させるため、家賃の軽減措置を講じているところもあります。また、所得制限等の条件をクリアすれば格安家賃での居住も可能となります。なぜ、お勧めするかというと、礼金がない場合が多く、敷金の返却も、相手が公的機関であるだけに、透明性が高いからです。

しかし、短所としては、応募期間や条件が限られていること、年収や保証人等に関する書類が若干煩雑であることが挙げられます。ただし、これは、民間の賃貸物件についても言えることなので、安さや確実さとのバランスになると思います。

次に、民間の賃貸物件を街の不動産屋を利用する場合の留意点をお示しします。

ネットや賃貸関係の雑誌での検索は、あくまで目安と心得てください。実際にそれを目指して行っても、多くは契約済みと言われる場合が多いものです。

民間の不動産屋に当たる場合の最も重要な点は、その場で決めないということだと思います。必ず、複数の不動産屋に当たること。これが重要です。

経験からすると、老舗の不動産屋であっても、得手不得手があり、案外、エリアにあるすべての不動産情報に精通しているとは限らないということです。

複数の不動産屋に当たってみて、初めて、違いが見えてくるはずです。

また、大手の不動産業者の中には、一度、そこに入るといろんな物件を案内し、他を検討したいと言っても、なかなか返してくれない所があります。おそらく、その会社の営業方針なのでしょうが、私自身、非常に嫌な思いをしたことがあります。あくまで、契約するのはあなたです。

不動産屋は賃貸物件を紹介する場合、法的には賃貸人と賃借人との間を仲介するという中立的な立場ですが、実際には、マンションであれアパートであれ、長期的な関係が生じるのは賃貸人との方であり、そちらに傾きがちになるほか、賃借人の方も一度借りれば、家賃の支払いを不動産屋を通す場合を除いて、継続的な関係がない場合が多いことを考慮すると、不動産屋の人格を見る目も重要になってきます。


もう一つ重要なこと、それは、あなたが、実際に、いくらの予算でどういう条件の物件を借りたいのかです。

ここがはっきりしないと、良心的な不動産屋でさえ、あなたに適当な物件を探し出すことはできません。ここで、あなたの意志、目的が重要になるのです。

物件の価値は、近隣の環境や類似物件等との比較で算出されていますが、重要なのは、これはあくまで一般的な基準であって、あなたの目的と合致するとは限らない点です。

あなたは何を重視しており、何を譲ってもいいのか。ここの基準が曖昧だったり、すべてを求めたりすると、あなたにとって最適な物件にはなりません。

例えば、家族がいる場合、学校や病院、交番は近いのか、スーパーはあるかというのは重要でしょうし、お宅に車があり、通勤・通学にそれを利用するのであれば、駐車場の有無は当然に考慮に入れるべきですが、そうなると、駅までの距離は譲ってもいいかもしれません。

また、一般に、墓場や火葬場、ごみ処理等は、いわゆる迷惑施設と言われ、敬遠されがちですが、あまり気にならないのであれば、却ってそれ故に格安になっていますから、格安の物件ということになります。

騒音を出す工場の近隣も嫌がられますから、物件の価格に反映されていますが、逆にあなたのご家族が日中、家にいないのであれば、安い分、得したことにもなります。

その他、組関係や近隣トラブルを起こす人等に関しては、不動産屋や付近住民に聞いてみるしかないですが、一定の配慮は必要でしょう。

また、スカパー等の衛星放送を受信する場合は、アンテナを設置できるかとか、ネット利用の場合の施設、設備の確認、最近だと治安重視のための管理体制、施錠強化等も考慮すべきでしょう。


私の場合、引越しを考慮する場合は、ネットや雑誌で近隣の相場を調べた上で、自分が何を重視するかをはっきりさせるため、一覧表を作成し、それにポイントをつけ、順位付けをしました。

最後に、いろいろ書きましたが、すべてを満たす条件のものはないと割り切ることも必要です。現実には永遠に探し続けることはできません。どこかで踏ん切りは必要です。

幸運をお祈りします。

必要に迫られ、10回以上の転居していること、及び宅建試験に合格しており一応の知識もありますので、それなりの回答ができるように思います。

まず、最初から不動産屋を想定されているようですが、居住地の住宅公社や住宅公団等は検討されましたか? 地方公共団体によっては良質の住民を定着させるため、家賃の軽減措置を講じているところもあります。また、所得制限等の条件をクリアすれば格安家賃での居住も可能となります。なぜ、お勧めするかというと、礼金がない場合が多く、敷金の返却も、相手が公的機...続きを読む

Q不動産を売却する場合の広告宣伝費について

数年前購入した不動産を売却予定です。

新しい不動産との買い替えを検討中ですが
現在お話を聞きに行っている不動産会社が
「持ち家の売却だけなら広告宣伝費として20万円
かかりますが、新しい不動産との買い替えなら
20万円はサービスします」と言っていました。

不動産を売却するのに「手数料」以外に「広告宣伝費」が
かかる場合があるのでしょうか?
ちなみに最近知人も不動産を売却したのですが、
「手数料」しかかからなかったということです。

Aベストアンサー

何か特殊な宣伝広告を行うつもりなら、かかるでしょうが、一般的な不動産屋さんの業務範疇での告示ならかからないはずです。
不動産を取り扱って、それを売買するのが、不動産屋の仕事です。広告宣伝料も含むのが一般的です。
そんな特別な広告をしなければ、売買が出来ないのであれば、そことの取引を止めましょう。

一般的な不動産の宣伝とは、店内の物件表示。地域配布のチラシ。現場(売り出し地)での看板。不動産情報誌への掲載等ありますが、これらの類のことは無料でしてくれます。(現場の看板については、専任売買契約を求められるかもしれません。)
また、遠方・リゾート地の別荘等の売却は、上記例外かもしれません。この場合、良く確認する必要があります。

Q賃貸マンション住んでます住んで2年以上経ちますエアコンを変えたい時の管理人に負担してもらえる言い訳

賃貸マンション住んでます住んで2年以上経ちます
エアコンを変えたい時の管理人に負担してもらえる言い訳ないですか?

Aベストアンサー

故障して修理ができず、交換以外にない、というのでなければ無理ですね。

Q不動産(土地)売却/貸与の進め方

不動産(土地)売却/貸与の進め方

不動産(土地)の売却もしくは貸与を考えております。

有識者の方にお伺いしたいことが何点かございます。
よろしくご教授のほどお願いいたします。

売却(貸与)者探しは、こちらでインターネットや口コミ等で募集し、
最終的な売却(貸与)手続きは、不動産に関する資格を持つ方に依頼する形を想定していますが…

(1)そもそも、このような売却(貸与)方法は、可能でしょうか?

また、上記の方法で、有力なお相手が現れなかった場合、
不動産屋さんに売却(貸与)の代行依頼を考えていますが…

(2)おおよそ、手数料としては、どの程度支払うことになるのでしょうか?

(3)また不動産屋さん以外にこういった代行をしていただける業種の方はいらっしゃるでしょうか?

以上、何卒よろしくお願い申し上げます。

Aベストアンサー

元業者営業です

>(1)そもそも、このような売却(貸与)方法は、可能でしょうか?

可能か不可能かの方法論なら「可能」です。
しかし、現実に「できるかどうか」と言われれば「殆ど可能性はゼロ」でしょう。

私達不動産業者にとって「契約」はそんなに難しい事ではありません。
契約は単なる「事務作業」ですからね。

一番大変なのは「契約してくれるお客様の探索」が一番大変なのです。
故に、どの業者も月に数十万~の広告費を使ってお客様の探索に労力を投入しています。
それでもなかなか契約には結びつきません。
そもそも、そんな「簡単に」お客様が見つかったら誰もが不動産業者になってます。

>(2)おおよそ、手数料としては、どの程度支払うことになるのでしょうか?

不動産業者が得られる報酬は上限が決まっております。
売買なら一取引に対し取引価格の3%+6万円+消費税(1000万以上の場合)
賃貸なら一取引に対し賃料の1カ月分+消費税(課税業者の場合)

この金額は「宅建業法」で定められておりますので、原則この金額以上のお金を業者は受け取る事ができません。
勿論この金額は「上限」ですから、交渉によって値引きする事も可能ですが、大手業者は絶対に手数料の値引きには応じませんから、交渉するなら小さい業者です。

>(3)また不動産屋さん以外にこういった代行をしていただける業種の方はいらっしゃるでしょうか?

そもそもお客様も自分で見つけて賃貸契約するだけなら「口約束」でも有効です。
特別な資格も必要ありません。
自分の財産を誰にどのような条件で売るのも貸すのも自由です。(契約自由の原則)

また、売却も「特定の人を対象に(家族とか)」「一回だけの取引」なら同様です。

ただし「不特定多数のお客様を対象に反復、継続して売買・交換の取引をする場合」は「宅地建物取引業」の免許が必要になります。
それに違反した場合は3年以下の懲役もしくは300万円以下の罰金を課せられます。

以上の事から、素人があれやこれやの法的制約、手続きを理解し細心の注意を払いながら取引に神経を使うなら、業者に初めっから任せた方が「安全・安心・手間いらず」です。

「生兵法は怪我の基」ですよ。

元業者営業です

>(1)そもそも、このような売却(貸与)方法は、可能でしょうか?

可能か不可能かの方法論なら「可能」です。
しかし、現実に「できるかどうか」と言われれば「殆ど可能性はゼロ」でしょう。

私達不動産業者にとって「契約」はそんなに難しい事ではありません。
契約は単なる「事務作業」ですからね。

一番大変なのは「契約してくれるお客様の探索」が一番大変なのです。
故に、どの業者も月に数十万~の広告費を使ってお客様の探索に労力を投入しています。
それでもなかなか契約には結びつきま...続きを読む

Q不動産を通さず駐車場を借りるのですが、注意点を教えてください。

不動産を通さず駐車場を借りるのですが、注意点を教えてください。
先日、相場の半分くらいの格安駐車場を見つけました。
その敷地にポスターが貼ってあり、借りる場合は携帯のアドレスかfaxに連絡欲しいとのことでした。電話番号の記載はありませんでした。
7、8台ほど停めれるスペースですが、今は大家?の車一台しか停まっておらずロープがはられていました。

連絡してみたところ、
不動産を通すのも通さないのも可能とのことでした。
契約は書類を郵送するそうです。
今連絡を取り合っている人は大家でなく管理人だそうです。

お金は1年分一括振込のほうが安いのでそうしようと思っていますが、実際今連絡取り合っている人のものでなかったりしたら不安です。人の敷地で勝手に借り主を募集するような詐欺などあるのでしょうか?
お金や契約書のやり取りは直接会ったほうがいいでしょうか?

不動産通せば問題ないのですが仲介料がかかるので、直接契約でトラブルを避けるための方法を教えてください。

Aベストアンサー

> 直接契約でトラブルを避けるための方法を教えてください。

1. 土地の登記簿を閲覧して所有者を確かめる。
2.契約書を熟読して、借主に不利になるような条項(特約)が無いかを確かめる。
3.契約書の契約相手が所有者なのか『管理人』なのかを確認する。
4.『管理人』と言う人に所有者の委任状か所有者との管理委託契約書を見せてもらう。
5.『1年分一括振込』の保証がどうなっているかを確認する。(駐車場はいつ閉鎖しても車に居住権は生じません)

 まあ、他にも様々あるでしょうし、こういう時代ですから『人の敷地で勝手に借り主を募集するような詐欺』があっても不思議じゃありません。その意味でも、1)~ 5)のどれ一つ外せないでしょう。不動産屋さんがいないならその部分を責任を持って保証・交渉してくれる人は誰もいないわけで、全てが自己責任となります。

 ただ、4)あたりを強く言うと、『面倒だから不動産屋を入れましょう。』って言われかねません。問題なのは、本当なのに疑われて心外と思う『管理人』もそう言うかも知れませんし、『詐欺師』も同じ事を言うということです。

> 直接契約でトラブルを避けるための方法を教えてください。

1. 土地の登記簿を閲覧して所有者を確かめる。
2.契約書を熟読して、借主に不利になるような条項(特約)が無いかを確かめる。
3.契約書の契約相手が所有者なのか『管理人』なのかを確認する。
4.『管理人』と言う人に所有者の委任状か所有者との管理委託契約書を見せてもらう。
5.『1年分一括振込』の保証がどうなっているかを確認する。(駐車場はいつ閉鎖しても車に居住権は生じません)

 まあ、他にも様々あるでしょうし、こういう時...続きを読む

Q不動産業者の見分け方-売却時

不動産業者の見分け方-売却時

戸建不動産を売却しようと思っています。
現在は住んでおらず、また古いので、解体後売却しようと思っています。

そこで不動産業者に頼むことになりますが、不動産業者の見分け方を教えていただきたいと思います。

例えば、大きい会社が良い、地元がよいなどなど。
見分けるために、どのようなポイントがあるか?

その他売却時の注意事項などありましたら、お願いします。

Aベストアンサー

大手に頼んだら安心という神話はすでに崩れていますね。

「うちで売れなければ地元の小さい業者では売れませんよ」
私も大手の営業を長年やってきましたのでよくわかります。
売主には殺し文句のようなものですね。これで委任を取るのです。

結果、信頼して委任しても、一生懸命売るための努力をすると
いうよりは、「値こなし」といって「うちみたいな大手が売りに
出しているのに売れないのは、価格が高い、物件に問題がある」
と手の平を返してくる。上司も、すぐに「この物件の売主は売る気が
ないのか?こんな程度でしか売れねぇぞ!ガツンと言って500万位
値下げして来い!」と年中営業の尻を叩く。挙句一般のお客様では
なく業者に安く買い取らせるというのが常道となっている。

レインズ(不動産流通機構)に掲載しておきながら、他の業者が
「この物件紹介してくれませんか?」と申し入れても全然紹介して
くれない。売主への報告は「レインズで他業者さんから問い合わせ
をいただいてますので、ご紹介しておきました」と嘘報告三昧。

これが実態です。質問者がこういう質問をしたくなる気持ち、よーく
分かります。

私なりの結論

◎大手は信頼すると買取業者に大切な我が家を安く売られる。
◎小さい業者の場合は売買取引に精通している業者を選ぶ。
◎業者の人柄で選ぶ。(良い業者さんというのは、お客さんの売却理由を
   自分のことのように聞いて、考えてくれます。)
◎会社の大小、新旧は関係なし。(地域にどれだけ精通しているかが重要、
   買主は以外と近いところにいるんです。)
◎自社サイトを充実させている業者を選ぶ。(コンテンツの内容で選ぶべき。
   会社の説明や、代表者の挨拶、不動産に関係ないブログを一生懸命書い
   ているような業者は外したほうが懸命、いかにも胡散臭い)
◎周りの取引事例を出したがる業者は一番要注意。(物件はひとつひとつの
   表情が違うということを理解しようとしないので、売主の話など聞く
   耳を持っていない。)
◎社歴が古いところも外す。(考え方が古いところが多い、昔ながらの営業
   スタイルが通用していない世の中であることを無視したがる)

大手に頼んだら安心という神話はすでに崩れていますね。

「うちで売れなければ地元の小さい業者では売れませんよ」
私も大手の営業を長年やってきましたのでよくわかります。
売主には殺し文句のようなものですね。これで委任を取るのです。

結果、信頼して委任しても、一生懸命売るための努力をすると
いうよりは、「値こなし」といって「うちみたいな大手が売りに
出しているのに売れないのは、価格が高い、物件に問題がある」
と手の平を返してくる。上司も、すぐに「この物件の売主は売る気が
ないのか?こ...続きを読む

Q競売物件の購入での注意点(業者買い取り後の物件)を教えてください。

本日中古マンションの申込書を記入し、明日契約で手付け金を
支払うことになっております。
ネットで調べたところ、昨年競売にかけられた物件であることがわかりました。業者が買い取り、売りに出しているみたいなのですが、
契約日を明日と急いでいることも気になっております。

・競売自体は昨年10月。
・マンションを売りに出したのが半年後の4月
・マンションの売値は競売価格+約1000万。
・競売日から販売までの半年間という日数
申込書の効力はだいたい2~3日なので契約を結ぶのは3日以内が
多いパターンとの説明でした。
他にも気に入って交渉している方がいるとのことですが・・・。
購入を急がせるためのトークでしょうか。。

マンション自体はとても気に入っております。
引っ越しタイミングもいいなぁと思っているのですが、
ただ、売り急いでいることが気になります。

価格も相場より低く設定しているとはいえ、値引き交渉も
気持程度の値引きです。

契約に関して気を付けること、聞いた方がいいことを
ぜひ教えて下さい!
前の住民が元でのトラブルなども考えられるのでしょうか?

よろしくお願い致します。

本日中古マンションの申込書を記入し、明日契約で手付け金を
支払うことになっております。
ネットで調べたところ、昨年競売にかけられた物件であることがわかりました。業者が買い取り、売りに出しているみたいなのですが、
契約日を明日と急いでいることも気になっております。

・競売自体は昨年10月。
・マンションを売りに出したのが半年後の4月
・マンションの売値は競売価格+約1000万。
・競売日から販売までの半年間という日数
申込書の効力はだいたい2~3日なので契約を結ぶのは3日以内が...続きを読む

Aベストアンサー

競売だからといって特段注意するような事はないと思います。業者買取であれば尚更、最低商品になる物件かどうかは調べますので。ご心配なら競売時の調査書を見せて欲しいと言えば権利関係や占有者の事項はわかります。競売から半年とありますが、ネットで調べたのならそれは落札からという意味ですよね。落札から残金納付まで最長6週間、そこから最悪強制執行に至るとまた5~6週間ぐらいとそれだけで2から3ヶ月かかります。それにリフォームもするでしょうからそれなりに時間がかかります。売却価格は相場より安いと思われればそれで良いと思います。安く仕上げて儲けるのが商売ですから。急いでいるとありますが、その売主の業者が売り急いでいるのか?業者の担当者が急いでいるのか?仲介業者が売り急いでいるのか?良くわかりませんが、基本的に売買関係の営業は契約までは1週間ぐらいで処理します。あまりに不安なら焦る必要も無いのでは?ご不安な事項を質問して適格に回答をいただき不安が解消されてから契約をされたほうが良いと思います。

Q不動産を売却した場合に、その売却額に対する税金を教えて下さい。

 不動産会社に不動産の売却を相談しましたとろ、売却後に納税があるといわれました。
 約2000万円での売却の場合、その額に対してどれほどの税金を納めなければならないでしょうか?
 税率などなにか決まりがありますか?
 ぜひお教えください。

Aベストアンサー

不動産の売却をした場合は、次の計算式で計算した利益が譲渡所得となり、課税対象となります。

収入金額-(取得費+譲渡費用)-特別控除額=譲渡所得

なお、居住用の不動産を売却した場合は、一定の条件を満たすと特別控除額が3000万円ありますから、利益が3000万円以下であれば課税されません。

下記のページと参考urlをご覧ください。
http://www.taxanser.nta.go.jp/1440.htm

参考URL:http://www.ofuco-c.co.jp/uruzei.htm

Q賃貸物件、どうしても住みたい部屋がある!けど人気物件…私はまだ申し込めない、どうしたらいい? この度

賃貸物件、どうしても住みたい部屋がある!けど人気物件…私はまだ申し込めない、どうしたらいい?
この度転職に伴い、引っ越しをすることになりました。法人契約で部屋を借りることになります。
私は猫を飼っているので、猫okの条件にあった物件を探すのは一苦労。そんな中、新築で条件ぴったりの物件が見つかりました。
入居時期も5月下旬~と、私の引っ越しと合っています。
3月下旬から掲載されており、ずっと目をつけていたのですが、この時点ではまだ引っ越し先が変わる可能性もあり、動くことができませんでした。今週になって、ようやく引っ越し先が決定。急いで空室確認をすると、全て申し込みがあったとのこと…。(その物件は全部で4戸)5つぐらいの不動産が紹介していたのですが、そのうち3つに問い合わせ、全て断られてしまいました。相変わらず賃貸情報ページにはその物件は載ったままです。まぁきっとキャンセルや審査落ちのことを考えて載せたままなのだと思いますが…。
紹介できないと断られてから3日経ったのですが、ダメ元でまた違う不動産に問い合わせたところ、紹介できるとのお返事が。ただ人気物件なので急いだ方がいい、と。明日内覧することになったのですが、法人契約するので私では申し込みができません。それでも気に入ればそこに決めちゃいたいです。(猫okの部屋全然ないし、これ以上いい部屋があるとは思えない)
私の会社の所在地は、遠く離れた県にあり、、専務もそんなにすぐ来れるわけではありません。会社側がその物件にokを出してくれれば、契約はポンポンと進むと思うのですが。審査落ちもないだろうし。でも専務がこちらに来る前に埋まってしまう可能性の方が高そうです。このような場合、何かいい方法はありませんか?

賃貸物件、どうしても住みたい部屋がある!けど人気物件…私はまだ申し込めない、どうしたらいい?
この度転職に伴い、引っ越しをすることになりました。法人契約で部屋を借りることになります。
私は猫を飼っているので、猫okの条件にあった物件を探すのは一苦労。そんな中、新築で条件ぴったりの物件が見つかりました。
入居時期も5月下旬~と、私の引っ越しと合っています。
3月下旬から掲載されており、ずっと目をつけていたのですが、この時点ではまだ引っ越し先が変わる可能性もあり、動くことができませんで...続きを読む

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申し込みは専務が来なくてもFAXでも出来るので、そのあたりは不動産会社と相談。
事前に専務には話を通しておくといいけれどね。
もちろん、申し込みだけは質問者が行ってもいいと専務から事前に承諾をもらっておけばもっと良い。
専務の名刺持参で内見すれば、不動産会社も対応するだろうしね。

ただ、見に行ったら「昨日決まっちゃいました。他の物件ならご案内できますよ!(ニッコリ)」というお約束にぶち当たるかもしれないけれど。
ダメ元で問い合わせた会社というが貸主なら可能性はあるかもだけど。
それか、ダメ元の会社が仲介した客がキャンセルして、それをまだ貸主に報告してないとか。
キャンセルを報告したら他社に取られてしまうので、自社で契約するために抱え込んでいるというパターンかな。

まずは専務に話を通しておいて、すぐに内見しに行ってみることだよね。
ガンバb


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