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今の物件に住んで2年が経ちます。そろそろ更新の時期ですが、大家さんが「家賃を5.000円上げる」と言ってきました。拒むと大家さんが不動産会社を通さずに賃貸契約をしようと持ちかけてきました。

そこで教えていただきたいのは、
①メリットとデメリット
②その場合でも更新料は払わなければいけないのか。
 (更新の書類は不動産会社が作成しています)

です。よろしくお願い致します。


ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
補足を致しますと、2年前に大手不動産会社を通し、今の物件に住まわせてもらっています。
前の家に特に不満もなかったのですが、今の家のほうが広くて駅よりも近く、同じ家賃だったので、「5.000円安くしてくれたら引っ越します」と言うとその場で不動産屋さんが安くしてくれたので、引越し代はもちろん掛かりますが、長い目で見ると取り返すと思ったので、引っ越してきました。(おそらく大家さんに5000円なら下げていいと言われていたと思います。)

2年経ち、更新の時期で大家さんが最初「家賃を10.000円上げる」と言ってきました。
断ると今度は「じゃ、5.000円」と言ってきました。
それも断りましたが5.000円は譲れないようで。。(おそらく最初から当初の予定家賃である金額にしたかったようです。)

一応上げる理由は聞きましたがこれと言った理由はなく、こちらのほうが子供が増えたり大変だと思い、「借地借家法」を理由に断らせていただきました。
(周辺相場は明らかに下がっていたもので。)

すると「調停をする!」と言い出し、断る理由もなかったので受けたところ、今度は「不動産会社を通さずにやる!」と言い出しました。

おそらく不動産会社に支払う手数料を浮かせたいのだとは思いますが。。。

この不動産会社のお陰で借り手が見つかったというのに、『こんな不義許されるのかな?』と思いながら、俺には関係のないこと・・・と一瞬思い、いやいや、今まで何かあったら不動産会社に連絡して何かしてもらってたのに、凄く不安になりました。

不動産会社を通さないメリットとしてはその分家賃が安くなったり更新料を払わなくていいとうのがあると思いますが、どうも更新料は払わなければいけないみたいで。(更新の書類は不動産会社が作成してます)

あと、出る時に敷金が戻ってこない不安があります。
不動産会社があると変な見積書が出てくることはないと思うのですが、なんとなく一昔前の賃貸の感覚で、水増しした請求書、このリフォーム会社しか使わないみたいなことになりそうで。


そこでぜひ注意すべき点・これだけは言っておくべきこと等ありましたらアドバイスお願いします。

よろしくお願い致します。

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A 回答 (5件)

不動産会社というのは単に家主の代理人あるいは仲介人に過ぎません。


更新の契約の権限は家主にあるのです。

「不動産会社を通さずに賃貸契約をしよう」というのは手数料を不動産会社に払いたくないということ。
不動産会社が間に入らない場合に、あなたにとって気をつけなければならないのは、あとで言った言わないという水掛け論にならぬように、きっちりと文書化しておくことです。

更新の書類を誰が作成しようが、更新料というのは契約上できまっていることですので払わねばなりません(著しく不合理な費用ならば裁判で無効とされる)。
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この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございます。
そうですね。きっちり文書化するよう気をつけます。
そうなんですね。でもこれですっきりと更新料を払うことが出来ます。
ありがとうございました。

お礼日時:2015/03/21 01:59

>どうも更新料は払わなければいけないみたいで。


 更新料なんて別に払わなくてもよいと言うか法外でない限り【契約に従う】。
 当地ではそんなものない物件が多い。多くは自動更新です。

 不動産会社に対する報酬ですが、これも貸主と不動産会社の契約によります。更新手数料(0.5~1ヶ月程度)が不動産会社の取り分で毎月は貰わないのが普通でしょう。したがって毎月の家賃の5000円は不動産業者の取り分ではない。
 お話を聞く限りでは、不動産業者をはずすと言うのは、単に不動産業者とのトラブルだと思います。

 不動産会社を通すメリットは、「不動産会社が客観的立場で仲立ちとなってくれる」の一点です。これは双方にとってのメリットであり、デメリットなのですよ。

 すでに交わしてある契約書がありますし、ネット上もたくさんのテンプレートがあります。
>不動産会社があると変な見積書が出てくることはないと思うのですが、なんとなく一昔前の賃貸の感覚で、水増しした請求書、このリフォーム会社しか使わないみたいなことになりそうで。
 それは、あなたがしっかりしていればよいことで、トラブルになれば弁護士にでも相談すればすむ事です。
 今までは「設備の不具合があったとき、不動産会社が中に立って交渉してくれたことを自分でしなければならなくなる。」が最大のネックだと思います。

 5000円で手を打って直接契約でも構わないと思います。ただ、契約書を交わす前にしっかり--お互いに--詰めておきましょう。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。
そうですね。多分家賃を上げることが出来なかった不動産会社を解雇して、手数料分でカバーするといった考えだと思います。
弁護士に相談するにしてもお金がかかるので頭が痛いところですが、しっかり対応していきたいと思います。

お礼日時:2015/04/08 01:38

補足文まで読んだ限り、ああこれはモメる類のハナシだーーと思った。



そもそも、本件に出てくる不動産会社はどういう位置なんだろう?
管理会社のようにも見えたが、更新時の値上げを貸主が直接言ってきたということなら、管理会社ではない
この契約では管理会社は「いない」、大家の直接管理。
本件の不動産会社は仲介会社であり、賃貸借契約の内容についてのみ責任を負う。
更新時には更新書類を作成するだけだとの役割思われ。
貸主と家賃交渉でモメたとしても不動産会社は無関係だから、ノータッチというスタンスでいくんじゃないかな。
更新は直接ーーなどとなれば、なおさら不動産会社は割れ関せずになるだろうし。

退室する際も不動産会社ではなく、大家が直接立会いして敷金精算を行うのではないだろうか。
質問者は「不動産会社があると変な見積書が出てくることはない」と期待しているようだが、その通りになるか疑問。
まあ、家賃関係だけ大家で、それ以外は業者というパターンもあるだろうけど。

貸主は更新時の書類作成料を業者に払うのがいやなんだろうけど、それだけで直接契約をしようというのは強欲か無知か。
宅建業者でないので宅建業法を守らなくてもいいので結構都合のよい契約書を作りそうだが、貸主=事業主なので消費者保護法の適用は受けることを知らなそうだ。
法律も毎年のように変わるし、それらに応じて契約書の文言も変わっていくのに、それを貸主が把握し切れるのか。
数年後にはモメて裁判沙汰に。

貸主は「調停」という言葉を出しているようなので、少しは知っているんだろう。
しかし、値上げ交渉の際にそんな言葉を出せば恫喝とみなされかねない。
質問者が受けて立つにしても、勝ったとしてもその費用もばかにはならないし、その間は賃料を供託することになるだろうし、毎月法務局まで平日の昼間に供託しに行くというのも手間だ。
迷惑な貸主だなぁ。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
補足しますと、家賃の値上げ交渉は不動産会社を通して行われました。調停という言葉も管理会社が大家さんを説得する時に「もう後は調停するしか。。」という感じで使ったようです。
恐らく大家さんにしてみれば「なんで家賃値上げできないのよー!クビよ!クビクビ!!」という感じではないだろかと。。
管理も今までは不動産(管理)会社がやってくれましたが、これからは大家さんに直接という感じになると思います。

大家の経験が今回初めてのようなので、空室が出た時の焦燥感や、家賃滞納や経年劣化などのトラブルのイメージ出来てないようです。
仰るとおり、強欲で無知なのかもしれません。。

退出時、間違いなく都合のいい見積書が出てくるのは想像に難くありません。ただ、貸主=事業主なので消費者保護法の適用を受けるというのは勉強になりました。これで戦えそうです。
ありがとうございました。

お礼日時:2015/03/23 12:20

質問文から推察すると現在の状態は


・不動産会社の仲介で賃貸借契約
・不動産会社は管理会社として貸主に委任されている
質問者は貸主の代理人である不動産会社とやり取りしていたので現在の契約を代理人を抜いて継続(更新)するか新た条件を変えてに貸主と賃貸借契約を締結するかという分岐点です。
更新するなら不動産会社の作成した契約書が基本で更新料なども記載されていることでしょう。

国土交通省のガイドラインなどを読んで理論武装しておいた方が良いでしょう。
文からは貸主はド素人なので「相場」「習慣」とか法に無関係なものを盾に要求してきそうです。
あくまでも契約書が全て。契約書に明記のない更新料金には支払い義務はありません。
退去時が一番揉めますので写真を撮るなり具体例の言質を残すなりしておいた方が良いです。
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この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございました。

ご推察の通り全くのド素人大家さんで、家賃を5.000円上げるメリットと、退去してかかるリフォーム代+空室の期間のデメリットの差を何度不動産屋さんが説明しても理解出来なかったようです。(挙句にそれで逆ギレして不動産会社をクビにしたような感じです。)
確かに退去時モメそうですね。。
ご進言通り、今から画像に残しておこうと思います。また、具体的に敷金から引かれる項目を不動産会社を通して文書化し、法の勉強もしていきたいと思います。
国土交通省のガイドラインですね。勉強になりました。
ありがとうございました。

お礼日時:2015/03/21 02:14

そこで教えていただきたいのは、


①メリットとデメリット

大家が細かい人だとデメリットだらけです。

管理が大家さんなら
自然に壊れた物で対応してと連絡しても
壊したな~なんて言われたり
直ぐに対応してくれるのか心配ですね。


②その場合でも更新料は払わなければいけないのか。
 (更新の書類は不動産会社が作成しています)

通常 家賃の0.5~1ヶ月分位です。 
賃貸契約書に書いてありませんか? 


更新の契約書は必ず必要なんです。
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この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございました。

そうですね。細かいかどうかは分かりませんが、ちょっと一曲ありそうな方なので直ぐに対応してくれるか心配ですね。更新の際にきっちり対応してくれるようお願いしておきます。

更新料は必要なんですね。確かに書いてありました。お陰ですっきりと払うことが出来ます。
ありがとうございました。

お礼日時:2015/03/21 02:03

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 その学生さんとの間で賃貸借契約ができることは,#1のとおりです。

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2.賃貸借契約を法的に問題なく締結する為に。
3.賃貸借期間中にトラブルが発生した時に、解決して貰う為。
4.明け渡しの時に、問題なく明け渡してもらう為。
等々、貸す側・借りる側、双方共々、問題回避の為に不動産屋を間に入れます。
今回の借り手は、フリーで源泉徴収書が無い為不動産屋を介せないとの事ですが、源泉徴収書が無くとも、確定申告書が有れば収入証明が出来、それで不動産屋も良否を判断します。
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・・・・・
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・・・・・
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1、契約途中で解約する場合は通常1か月分の家賃を払って直ぐ退去。
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違約金など一切有りません。

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これは一般的な契約ですので仕方ないと思ってください。

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元々の不動産チェーンには動いてもらったこともあるので契約してあげたい気持ちもあるのですが、家賃一ヶ月分と正直金額的には大きいです。
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1.元の不動産チェーン店に素直に管理会社のことを話し、それを交渉材料に仲介手数料の値引きを要求する。
→家賃半額以下に値引いてくれるのであればそれは飲もうと思っています。しかし下手に上記のことを話をして話がこじれることを危惧しています。

2.元の不動産チェーン店は適当な理由つけて断って、仲介手数料がない管理会社から類似物件を紹介してもらう。
→私個人の考えとしては全く同じ物件で管理会社に乗り換えるのはアウトですが、違う物件ならギリギリセーフではないかと思っています。

1の行動というのはどうでしょうか?アドバイスを頂ければ幸いです。

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Aベストアンサー

 たくさんお答えがついているんですが
ご質問だけを拝見してお答えさせていただきますね。

 1の行動ですが、乗ってくれるか拒否されるかは不動産屋次第でしょう。
とはいえ、不動産屋にとって仲介手数料は大事な収入源ですから、
そう簡単に値引きに応じるとは思えません。
逆に、管理会社に「おたくは物件の広告代わりにうちを使って働かせて、
契約成立にこぎつければ自分のところで扱うことにして報酬はくれないってわけですか。
あの客は仲介手数料を値切ってきましたよ。
こんなことを許すようじゃもうおたくの物件を扱うのはやめます」くらいのことは抗議しそうです。
こんなことを許したのではこれからも同じことの繰り返し、一生懸命やっても一円にもならない
その不動産屋にはそれくらいのことを言う権利はあるはずです。
まあ力関係もあるでしょうから、そこまで強硬に言えるかどうかはわかりませんが
マナー云々ではなく、それで生計を立てている不動産屋の立場になればわかるのではないでしょうか。
そうなれば、直接申し込みに行った先で「googoodollsさんねえ、一度よその不動産屋で契約直前まで行ったでしょ。
このままうちで契約しちゃうと信頼関係丸つぶれだから、もう一度戻って申し込んでくれませんか」くらいになるのでは?
googoodollsさんとはおそらく一回限りのつきあいで、
それに比べて不動産屋同士は長く深いつき合いになることが予想されますから
やはり不動産屋同士の仁義が優先されるのではないでしょうか。

 そうなると、別の事情で契約をお断りしておいて
改めて管理会社に直接申し込むようにした方がいいと思います。
違う物件ならアウトとかセーフとかいう問題ではなく
どちらにしたってマナーのよくないお客さんと思われるのは仕方ないでしょう。
働かせるだけ働かせておいて一円も落としていかない客は不動産屋にとって困った客に違いありません。
だったら遠慮なく意中の物件でトライしてみればいいと思います。
管理会社に名前が伝わっていて「そういうのは困るから」と言われる可能性もなきにしもあらずですが
調子のいい管理会社だったら後から抗議を受けても
「えー、そうだったんですか。そんなマナーの悪い客だとは知らなかったなあ。
次回からはそういう客はシャットアウトするようにしますよ。」くらいはしれっとして言うんじゃないでしょうか。
管理会社にとって言い訳のできる要素をつくっておくべきだと思うんですよね。
たとえマナーの悪い客と思われたって、仲介の業者とはもう二度と会わない関係ですから
割り切ってドライにやっても悪くはないと思います。
いい顔をしたくて中途半端はかえってよくないのでは?

 たくさんお答えがついているんですが
ご質問だけを拝見してお答えさせていただきますね。

 1の行動ですが、乗ってくれるか拒否されるかは不動産屋次第でしょう。
とはいえ、不動産屋にとって仲介手数料は大事な収入源ですから、
そう簡単に値引きに応じるとは思えません。
逆に、管理会社に「おたくは物件の広告代わりにうちを使って働かせて、
契約成立にこぎつければ自分のところで扱うことにして報酬はくれないってわけですか。
あの客は仲介手数料を値切ってきましたよ。
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不動産業で宅建事務をしています。

10年以上前に、近所に住んでいる地主と直接契約でアパートAを借りました。その後、その家主がその後不動産業者に管理を委託。アパートAはその後も退室するまで直接家賃持参、更新時も不動産業者は介しませんでした。その間トラブルや家賃滞納は一切しませんでした。

去年アパートAの老朽化で引っ越したいと考え、たまたま同じ家主のアパートBが空いていたので家主に問い合わせたところ、不動産業者を通してくれといわれ、不動産業者仲介で契約し、引っ越しました。

仲介手数料を節約したいのはお部屋を探している人のみの一方的な都合で、家主からみれば仲介されてもされなくても、費用は同じです。

ではなぜ家主は不動産業者に仲介を依頼しているのか?
管理が大変だから、自分ではできない、何かあった時のためにプロを通したい、など色々あります。

私の家主の場合は「高齢化」が理由です。家賃受け取りの際、私としても不安を感じることが時々ありました。そのうち「家賃を払ったのに、払ってない!とか言われそう」と思うようになったので、引越の際不動産業者を介することは私としても願ったりでした。


家主サイドから見れば、何ら面識のない人が、突然仲介依頼している物件を直接借りたいと問い合わせてきた場合、こういう人に対して「お金に困っている」「家賃支払能力が不安」「いわくつき」と考えます。そのため断る可能性が高いです。

不動産業で宅建事務をしています。

10年以上前に、近所に住んでいる地主と直接契約でアパートAを借りました。その後、その家主がその後不動産業者に管理を委託。アパートAはその後も退室するまで直接家賃持参、更新時も不動産業者は介しませんでした。その間トラブルや家賃滞納は一切しませんでした。

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しかし、仲介業者はそれを生業としている訳です。仲介業者に言わせれば、良い情報だけもらっておいて自分だけオイシイ思いをしようとしているスジを通さない客。イヤな客と言う訳です。仲介手数料が惜しいのなら、最初から自分で探せばいいだろってなもんです。そんな事も知らずに物件を探しているヤツには後々もう知らないし、協力もしないよーってなります。

もちろん、そういう話、そういう思いは売主に伝わります。売主も困ります。売主も、ああこの客は金額を下げる為ならどんな事でもするやつなんだなと思います。

ずいぶんとめんどうな事になりますよね?最悪の場合、そんなヤツには物件は売りたくないやっ という事にもなりかねません。

インターネット界の「教えて君」や「くれくれ君」のように、おいしい情報だけもらって後は知らないというような事はしないで下さいね。情報乞食は嫌われます。

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 (2)物件が遠方にあり行ったことがないのですか、借主さんが高齢のひとりぐらし方なので なにかあったらどうすればいいのか不安です。保証人は九州在住のご兄弟(高齢)なので、後始末はできないし来てもらえないと思います。借主さんが亡くなった場合、荷物などはどうすればいいのでしょうか。 
 
 これは非常に危険です。ちょっと発見が遅れれば『事故物件』です。価値が0どころかマイナスです。壊すしかなくなる?

 私の義父の物件では幸い発見が早かった(翌朝?)ので『事故物件』とはなりませんでしたが、『保証人』(息子!)は知らん振り。区役所も「大家さんの方で・・・・」です。結局義父がお寺に頼んで、その費用を負担させられました。道にでも放置したいくらいでしたね。(それじゃこっちの手が後ろに回りますが) 以後、義父のアパートやマンションは無論、私のところでも『独居老人』はお断りしています。

 法的には、荷物も勝手に処分は出来ません。義父の場合は、私が任せられましたが、友人の弁護士に相談して、「訴えるならどうぞ!」って全部業者さんを呼んで処分しました。銀行通帳は弁護士に預け、任せました。残高は法的手続きをしていたら確実に足が出るくらいでした。処分の費用(20万位だったかな)も義父が負担。『保証人』の息子も「私は関係ない。」ですから請求して裁判までしたら合いません。結局は「早く次の借主さんを入れるのに越したことは無い。」と諦めました。
 相手が訴えてきてくれれば全部の費用が取れたんでしょうが、無責任バカ息子は訴えても来ませんでした。このバカ息子は未だに親のお寺も知りません。(笑) 義父も亡くなりましたので、もし電話でもあったら義母が「〇〇弁護士に連絡してください。私には分かりません。」と言うことになっています。いくら請求されるか分らないのですから電話もしてこられないでしょうね。

 兎に角、『独居老人』というのは事ほど左様に危険なのです。

 大家しています。

(1)個人で賃貸契約書を交わすことができますか、元の契約書を手本に作成しようかと思っておりますが、もし不動産業者さんにお願いしたらいくら位かかりますか

 契約は出来ますが、何かの時には利害対立者が向き合うことになります。話にならないでしょう。不動産屋さんの費用は契約次第です。私のところは新規は家賃一ヶ月分、更新時には一万円です。管理は私の会社(実際は私自身)でしています。私の場合はそれぞれの物件を買った時お世話になった不動産屋さんにお願いしていますので、不...続きを読む

Q不動産を通さない賃貸契約

4月頃から1軒屋の2階を借り、一人暮らしの予定です。
現在その部屋には知人が住んでおり、知人が退去した後、入居予定です。大家さんへは知人退去後私が入居したい旨はつたえてあり、OKをもらっています。
家賃の多少減額して欲しいという希望もOKをもらっています。(具体的にどのくらい下げてくれるかはこれから交渉します。)
不動産屋を通さず、直接大家さんとの契約になるようです。物件の管理はとくに管理会社に依頼しているわけではなさそうです。
3月ごろ、大家さんと面談し、契約予定です。(この時点で知人は物件にまだ住んでいます)
私は始めての一人暮らしで、賃貸契約などは今まで1度もおこなったことがなく、仲介業者のない契約に不安を感じ始めています。
不動産屋を通さず、直接大家さんと契約する場合、何か注意点はありますでしょうか?
契約書のこういう部分は注意してみておくべきだとかありましたら、教えていただきたくお願いいたします。
また、その物件の築年数は正確にはわかりませんが、30年近くはたっているみたいです。あちこちガタがきていて、多少直して欲しいと交渉したいと思っています。これは家賃の減額交渉に影響してきますか?逆に家賃が上がってしまうということもあるのでしょうか?補修希望箇所に関しては文字数制限を越えてしまうため、必要でしたら、補足欄で補足させていただきます。
質問が多くて申し訳ありません。初めての賃貸契約になりとても不安でいっぱいです。どうか、大家さんをしている方、賃貸契約に詳しい方宜しくお願いいたします。

4月頃から1軒屋の2階を借り、一人暮らしの予定です。
現在その部屋には知人が住んでおり、知人が退去した後、入居予定です。大家さんへは知人退去後私が入居したい旨はつたえてあり、OKをもらっています。
家賃の多少減額して欲しいという希望もOKをもらっています。(具体的にどのくらい下げてくれるかはこれから交渉します。)
不動産屋を通さず、直接大家さんとの契約になるようです。物件の管理はとくに管理会社に依頼しているわけではなさそうです。
3月ごろ、大家さんと面談し、契約予定です。(この時...続きを読む

Aベストアンサー

不動産屋を通さずに契約しても何ら問題はありませんし、仲介手数料の分だけ大家も借り手も負担せずにすむメリットはありますが、交渉時にクッションがなくすべて大家との直接交渉になることは覚悟しておく必要があります。
補修については、大家の考え方次第ですが、たぶん家賃を安くしてくれるというのは現状ではかなり痛んでいるので世間並みの家賃は取れないからということでしょうから、補修して住みよくなればもっと家賃を高くということにはなる可能性は高いでしょう。

Q賃貸契約は入居何ヶ月前から可能ですか

実際の入居より3ヶ月ほど前でも賃貸契約はできますか?
また、契約~入居まで空き室になっていたら、確保料としての賃料は払わなくてはいけませんか?
空き室の間に入居希望の方がいたら、そちらが優先になってしまうのでしょうか?

Aベストアンサー

こんにちは^^
昔不動産仲介業社に勤めていました。
こればっかりは何とも言えません。
大家さん次第ですね。
人気のある物件なら、すぐに次が決まるのに空きにしておくのはもったいないですから、ご質問者様の条件は呑んでくれないかも知れません。
反対になかなか契約者が現れないような物件なら、多少の猶予は見てくれるかも…。
大家さんと仲介業者の仲によっても違いますしね。
確保料(私たちは“部屋止め”と言っていました)を多少支払えばOKと言う大家さんもいます。
自分の状態を話し、「どうしてもこの部屋に入りたい!」という熱意があるのとないのではかなり違います。
ダメもとで仲介業者さんにお願いしてもらい、気持ちを伝えてもらいましょう。


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