不動産（マンション）の売買または相続について

現在旦那の叔母名義のマンションに住まわせて頂いています。
大変恐縮ながら家賃はなし、管理費のみの支払いです。

しかし叔母ももう高齢でご主人は他界、子供はおらず近くに実妹がいるものの生活の面倒を見るのは困難で昨年介護付有料老人ホームに入居しました。
入居料は元々叔母がご主人から相続した不動産を売却して得た財産がありそちらから充てたとのことでしたが、これから毎月の利用料がかかり先を考えると金銭面が不安なのでマンションを売却したいとのことで立ち退きを要求されました。
当然、叔母のものなので私達に居座る権利などは
ないのですが、できればここに住み続けたいと思い、出来るだけ叔母に負担をかけずに住むには…と打開案をいくつか考えてみました。
もし不動産・財産の権利、税金等に詳しい方のご意見を伺えればと思います。

◆マンションを買い取る
毎月ローンとして支払いをし、生活費用に充ててもらう。（できれば不動産会社等を通さず、個人間でのやり取りを希望します）

◆マンションを相続させてもらう
以前叔母との間で上がったことのある事案で遺言書を書いてもらい、それまでの間は家賃として毎月幾らかを支払う。

これらでポイントとなるのは、税金や手数料・費用についてなのですが、できるだけ叔母の負担をおさえると言うことです。
叔母は年齢80半ば。現在は年金と元々住んでいたマンションの家賃収入で生活していますが、今後は税金等の負担をなくしたいとのことです。

ちなみにこれまでの経緯で私達で叔母の介護を…と言う話しもありましたが、やや疎遠になっていたこととやはり他人（私に対して）に気を遣いたくないということもあり、断られました。
うちの旦那に対してはとても可愛がってくださいますが、高齢のため物忘れやその時々の感情で言動が変わることがあります。。。

No.2 ベストアンサー 回答者： AR159 回答日時： 2015/03/20 10:53

mukaiyamaさんから、正当かつ厳しい回答がついていますが（笑）、

これまでの家賃なしに伴う受益問題はとりあえず置いて於いて、要するに
①買い取る
②家賃を支払う
このどちらかしかないでしょう。

質問者さんの「毎月ローンとして支払う」という考え方がいまいち分かりませんが、①の変形パターンで、形の上では買い取るが実際はお金がないので叔母から借りたことにして、毎月返済していく形をとるということですか？

この場合実際のお金の動きはどうであれ、叔母はマンションを売却したことになるので、譲渡益への課税や不動産関係の税金が種々発生します。そもそも売却価格をいくらにするかということで、叔母と細かい交渉をしなければなりませんが結構パワーがかかりそうですね。

②の場合は、付近の同程度の賃貸物件を参考にして家賃額を決めることになるでしょうが、この場合はずっと家賃を払い続けても最終的にマンションはあなた方の物にはならないという問題があります。
叔母が亡くなるときマンションを遺贈してもらうよう遺言状を書いてもらえれば良いですが、これも今の叔母の健康状態で正当な判断力があるかどうかですね。

まず考えるべきことは、叔母がどうしたいと思っているか知ることでしょう。
つまりマンションを売却して税金を払ってでも、まとまったお金を手元に置きたいのか。あるいは、極力税金関係には触れずに、毎月生活費として安定的に収入を得たいのか。

叔母の年齢から考えて、早めに結論を出したほうが良いと思います。場合によっては成年後見制度の利用も考えておいた方が良いかもしれません。

この回答へのお礼

ご回答、ありがとうございました。
「ローンとして支払う」の意味は、ちょっと表現がわかりづらかったと思いますが、
購入してその額をローンで支払うという意味です。

一番わかりやすく、また成年後見制度というものも教えて下さり参考にさせて頂きたいと思います。

今まで叔母には大変お世話になってきたので、叔母の意見を第一に尊重するということを念頭によく話し合って決めたいと思います。

お礼日時：2015/03/21 10:18

No.3 回答者： check-svc 回答日時： 2015/03/20 11:11

今現在は家主（旦那の叔母）とは使用貸借契約によって借りている状態です。

これは贈与とはいいません。
しかしながら、家主はいつでも借り主に対して出て行ってくれと言えます（借地借家法の保護外）。

で、家主がそのマンションを売却したいとのことですが、あらためて家主との間で賃貸借契約を結ぶってのはダメでしょうか？
賃借人がいてもマンションそのものは売却でき、借家人は借地借家法の保護によってその権利は新しい所有者に対しても主張できます。

ただし、そのマンションが古くてあまり価値が無いのであればこの話は成立しないかもしれません。
権利者（借家人）が居座っていて処分ができないということで売れないのです。

それだと案として提示されているように、あなた方がマンションを買い取ればいいでしょうが、ローンは銀行との間で行うべきであって、家主には一括して支払わないとダメです。

この回答へのお礼

ご回答、ありがとうございました。

お礼日時：2015/03/21 10:07

No.1 回答者： mukaiyama 回答日時： 2015/03/20 09:55

＞大変恐縮ながら家賃はなし…

それは現時点で伯母から甥への贈与が成立しています。
親子や祖父母と孫の関係なら扶養義務のうちと主張することも可能ですが、伯父・叔母と甥・姪の間に住居までの扶養義務があるとはいえません。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4402.htm

夫に贈与税の申告と納付の義務があると考えられます。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4429.htm

＞できればここに住み続けたいと思い、出来るだけ叔母に負担をかけずに…

考えることが逆じゃないの？
叔母に負担をかけないのではなく、あなた方がいかにしたら負担が少なくてすむかを考えているのでしょう。

＞毎月ローンとして支払いをし、生活費用に充ててもらう…

ローンなどでなく、ただの延べ払いでしょう。
叔母から見れば自分の持ち物を売るだけの話で、叔母に負担などかかるわけないじゃないですか。
強いていうなら、売却金が一度に入らす何年もの分割で先延ばしされるのが負担といえば負担でしょうけど。

＞遺言書を書いてもらい、それまでの間は家賃として毎月幾らかを…

遺言書を書こうが書くまいが、現に相続が発生していない以上、あなた方は家賃を払う必要があります。
どんな顔をして他人の家にただで住んでいるのですか。

＞税金や手数料・費用についてなのですが、できるだけ叔母の負担をおさえると…

本当にそれだけを考えているのなら、ただもらうのが一番よいです。
下手に高値で売れば、譲渡による所得税が発生します。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3202.htm

ただなら叔母には 1円の税金も発生しません。

その代わり、夫にはこれまでただ住まいしていた分の贈与税に加え、新たに資産をただで取得したことによる莫大な贈与税が発生します。

＞今後は税金等の負担をなくしたいとのことです…

税金を払いたくないのなら、保有している資産を 0 にすることです。
お国も一文無しの貧乏人からは税金を取り立てしたりなどしません。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

この回答へのお礼

ご回答、ありかとうございました。

お礼日時：2015/03/21 10:06