相続した不動産を売却した場合

過去レスを探しましたが、同じ内容が見つからないのでお尋ねさせていただきます。
父親名義の土地（７１坪・路線価　１６６千円）、母親名義の家（築６０年から改築２回してます、現在の状況で４０年経過）の相続で家族会議を開き、兄弟３人の内２人は相続を放棄（不動産を購入した
際、購入資金を援助してもらっている）とのことになり、両親が没後、私の好きなようにして良い、とのことになりました。
私は現在、年金暮らしで今暮らしている地域で今後も住み続けたいと思っており、両親が没後、相続した不動産を売却し、終の住居を購入したい、と考えております。（現在は賃貸に入居）
ついては次の点についてお尋ねさせていただきます。

１）相続税はかかるのでしょうか？かかるとしたらその金額は？
２）不動産を売却できた場合、確定申告をすることになると思いますが、その税額はどのくらいなんで
　　しょうか？
３）２）との関連ですが、市民税、国保保険料なども変わってくる（増額）でしょうか？
４）私のような場合、どのようにすれば支出を抑えられる方法があるのでしょうか？

　＊現在の貯蓄も余りなく、いざと言うときの為に今後の生活設計をしなくては、思っており
　　皆様のお知恵をお借りできればと、質問させていただきました。
　　なお、相続する家屋も解体しないで売却（解体費用・固定資産税が高額）したいと思って
　　おります。
　　無知なため、稚拙な内容かと思いますが、宜しくお願いします。

No.2 ベストアンサー 回答者： unos1201 回答日時： 2015/04/16 08:22

いつ死亡したか、それでも相続税の計算が変わります。

今年以降であれば、昨年よりも控除額が大幅に減っていますし、昨年末までに死亡だと相続税の心配はほとんどいらないこともあります。

名義がどうなっているか、登記してある状態を確認しないと困りそうです。母親が先に死亡、家屋の登記を変更していないなら、そちらをしないと売却できないことも予想されます。遺族の遺産相続の協議書を作成し、土地の名義書き換えと建築物の名義を書き換え、それに伴う手数料や司法書士などへの報酬を用意することが先です。

土地の売却は条件により優遇されることもあるので、土地や家を購入することにより得することもある、税額などが減ることもあります。これは不動産屋に販売額を査定してもらい、どう買い替えることで売却益がほとんど出ない状態で買換えできるかなど、相談されると教えてもらえます。更地にしてから売却した方が得するケースもありますし、費用の一時立て替え、借り入れなども相談してもらえることも期待できます。

購入した土地などの情報、誰からいついくらで購入したか、購入時に情報があれば、有利です。それを探し出せれば一番の節税、これが重要になります。売却する金額よりも高く購入したなら、建物はほぼゼロの査定でしょうし、そもそも相続税や土地の売却を心配する必要が無くなります。

最悪の場合、売却に対するタイミングなどにより購入額との差額で所得認定されますので、そうすると大幅に県民税などが翌年高くなりますし、介護保険と健康保険税も翌年は上限の７０かr８０万円程度になるケースさえあります。これも売却の知識は不動産屋が良く知っている、相談するのが大事です。

上手にすると、多少の相続税を支払うこともあるかも知れませんが、不動産の買換えして小さな家になるとは思いますが住み替えできるかも知れないのですが、詳しい状態がわからない、登記状態や購入金額の証明できるものがあるかを含め、必要な情報を集めて不動産屋に相談したらどうでしょうか。

この回答へのお礼

早速のアドバイス、ありがとうございます。土地を売却した際の額が所得になり、それに伴って各種税が増えるのは・・・こまりました。
両親は未だ、現在なのですが、これからいろいろ、調べてみます。
なお、土地は７０年位前に祖父が公務員向けの国有地の払い下げ抽選で当選し、給与天引きで取得したとのことで、取得価格は多分、不明になる公算大です。（昔はこんなこと、できたんですね・・・）

お礼日時：2015/04/16 16:06

No.1 回答者： mukaiyama 回答日時： 2015/04/16 07:39

＞両親が没後、相続した…

両親がって、税法に「夫婦は一心同体」などという言葉はありませんので、父母は別々に考えないといけません。
たとえ何らかの事故などで同時に旅立ったとしても、相続税の判断はあくまでも一人一人です。

＞１）相続税はかかるのでしょうか…

現行法では
3,000万 + 600万 × 法定相続人数 (3人) = 4,800万
の基礎控除があります。

＞父親名義の土地（７１坪・路線価　１６６千円…

お書き以外の資産、たとえば現金や預金、貴金属宝石書画骨董類などはどうなっていますか。
特になければ、4,800万よりは下なので、相続税は発生しません。

＞母親名義の家（築６０年から改築２回…

固定資産税評価額が、4,800万を超える豪邸でないかぎり、やはり相続税は発生しません。

＞２）不動産を売却できた場合、確定申告をすることになると思いますが、その税額はどのくらい…

売値も書かないで答えられるわけありません。

基本的には、
[売値] - { [親が買ったときの買値] + [売却時の諸費用] } = [譲渡所得]
[譲渡所得] × 15.315% = [所得税]
[譲渡所得] × 5% = [住民税]
です。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3202.htm

親が買ったときの買値など大昔のことで分からないというのなら、売値の 5% を買値と見なします。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3258.htm

＞３）２）との関連ですが、市民税、国保保険料なども変わってくる…

市県民税 (住民税) は前述。

国保税も連動しますが、国保は自治体によって千差万別なので、料率までは軽々に答えられません。
地元市の HP などでお調べください。

＞４）私のような場合、どのようにすれば支出を抑えられる方…

親が健在なうちに、買ったのはいつで、いくらだったかのかをきちんと聞いておくこと。
でないと売値の 95% が儲けと判断されてしまいます。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

この回答へのお礼

早速のご回答、ありがとうございます。不動産については私が相続すること
になっており、預貯金も高額ではありませんので、相続税については目安が
つき、一安心かなといったところです。
言葉が足りなく申し訳なく思ってますが、両親とも健在で、好きにしていい
とは、両親とも今の家に最後まで住むつもりでいるので、例え相続したしろ
直ぐには売却できないとの意味でした。
ご回答によりおおよその事が判りました。又、いろいろな方策もあるみたなので、さらに知識を深めていきたいと思います。

お礼日時：2015/04/16 16:06