市街化調整区域に新居

Question

今回、新居を建てることになりました。何もわからないまま土地から探して、希望の土地を発見。市街化調整区域となっていましたが、担当者にしっかりと「ここに家を建ててもいいんですか？」と質問し「大丈夫」と返事を貰ったので話を進めました。ハウスメーカーも、担当者に紹介されたところでお願いしています。ローンが組めるかの審査を銀行にお願いしていて、なんだかんだでやっと審査も通るかな…という現状です。
ところが先日担当者からまさかの電話がかかってきました。「家を建てても大丈夫と思ってたんですが、市街化調整区域だから売主以外はダメみたいです。建てられるとしたら、これから審査をお願いして許可を貰えたらですね。二週間くらい待ってください」と言われました。
てっきりそういった許可などはあらかじめ取れてる土地なのだと思っていたので、は？となりましたが、4カ月も少しずつ進めてきていたので「じゃあ…お願いします」と言ってしまいました。急いでネットで一般人が市街化調整区域に住居を建てる場合の審査や許可を調べましたが、審査や許可にもお金がかかるようですし、住んでからもいろいろあるみたいですね？
担当者には先日の電話で「現在見積もってる額から上がるなんて事はないんですよね？」と言いましたが「そういうことはありえませーん」と笑っていました。本当でしょうか？
もしここに住居を建てることでやたら制限をかけられたり値段も上がったりするとなった場合、白紙にしたいと思っています。
でも審査などをもう進めてしまっているので無かったことにはできなくなってしまっているのでしょうか？
私は家を買うにあたり知識がなさ過ぎて、しかも担当者はなんだかんだでいつも曖昧で、隙あらば得してやろう感が滲み出てる方で不安です。

こういったことに詳しい方、意見をいただけないでしょうか。。。

mofl · Accepted Answer

まず市街化調整区域とは都市計画の中で市街化を「抑制」する区域と位置付けられています。
抑制ですので絶対に建物を新築することができないわけではありません。
ただし、都市計画法の中で条件により何がしかの「許可」を得る必要があります。

都市計画区域・準都市計画区域の中に建物を建てるには、前もって建築基準法という法律に基づき、その計画の内容が法律に適合していることを「確認」する確認申請を行い、適合であることを「確認した」証拠の確認済証という書面を受け取らなければ工事の着手ができません。
この確認申請の中で都市計画法は審査の対象法令ですので、必要な許可を受けていなければ確認処分はされません。
特に民間の指定確認検査機関ではなく行政庁に確認を出そうとしたら、書類の受け付けさえしてもらえずに門前払いなんですよ。

市街化調整区域で一般の方が更地を買って家を建てる場合、旧既存宅地制度が考えられます。
以下は某自治体からの引用。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
既存の建築物が線引きの日（市街化調整区域に区分された日をいいます）後においては、原則として都市計画法の許可を受けなければ市街化調整区域で建築物を建てることができません。
そのため、既存建築物の建築主及びその一般承継人（相続人など）以外の人が当該建築物を利用・使用することは厳しく制限され、所有権を取得する場合には、建替え、増改築を伴わない場合であっても都市計画法の許可（用途変更の許可申請）が必要となります。
ただし、この場合、都市計画法令、審査基準で定められた許可要件に適合しなければ許可できません。
また、許可の前提として、当該建築物が線引き後に適法に建築された建築物（建築基準法に基づく確認済建築物等）であることが求められます。
このように、市街化調整区域では、開発行為ばかりではなく増改築の建築行為や建築物の用途を変更する行為が都市計画法により規制されています。
したがって、市街化調整区域内の既存建築物を取得される場合には、確認や許可申請のために想定外の時間と費用がかかる場合があるほか、取得したものの増改築ができないなどの事態が生じる場合がありますので、「既存建築物が建築された年次」、「線引き以後に建築された建築物であれば、許可等を受けて適法に建築された建築物なのかどうか」、「建替え、増改築や用途変更について許可を必要とする場合に許可要件に適合するのかどうか」等を事前に十分に確認してください。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
以上ですが、さすがに自治体だけあってわかりやすい表現と思います。

＞市街化調整区域だから売主以外はダメみたいです。

理由はいくつか考えられます。
よくあるのが農家分家で次男坊あたりが持っている土地。
親の家業である農家(農業）を長男だけでなく次男も引き継ぐ条件で、その人間に対し市街化調整区域に家を建てる許可を与えるものです。
田や畑って、多くが調整区域ですからね。
この場合だって、次男坊が他の市街化区域に土地を持っていないことが条件になります。
先に挙げた既存宅地制度は土地へ与える許可なので、誰が土地を購入し家を建ててもかまいません。
人が許可の要件である場合、その人間だけが建てられます。
次男坊が農業を止め、他の場所へ引っ越すので土地と建物を売りたい、と言っても売買は可能ですが買った人間に要件が無ければ住むことも建て替えることもできません。
除却か朽ち果てるまで放置です。
調整区域内の住民へのサービスとして、内科医院などの開業医が建てることもできますが、同様に医師である建築主個人への許可。
仮に転売しても、医師でない人間なら建て替えはおろかそこに住むことさえできません。

＞一般人が市街化調整区域に住居を建てる場合の審査や許可を調べましたが、審査や許可にもお金がかかるようですし、住んでからもいろいろあるみたいですね？

４３条許可なら申請料はさほどかかりません。
書面での比較的簡単な審査ですから。
大規模な開発行為であれば、そもそも造成の費用のほうが莫大です。
住んでからいるいろある、が良くわかりません。
メリットとしては固定資産税のうち都市計画税はかかりません。
ただしその見返りとしてインフラの整備はされません。
そもそも建物が建ち並ぶのを抑制すべき区域のため、下水道、道路の整備、排水対策、都市としての機能は整備されません。

＞自分で直接市役所に行ってしまっていいのですか？
＞今担当者が「銀行と市役所と私で許可がおりるか話し合ってますからね。」と言っていたのですが、それと二重になって費用が増えたり…などはしないでしょうか。。

問題の視点が違っています。
まず建物を建てるのに、都市計画法第何条の許可の手続きをしているのか、とピンポイントで確認すること。
条文の数字です。
それがわかれば、もう少し絞り込んで回答が付くと思います。
ただし既存宅のように権利の継承に問題が無いならともかく、土地の所有者になろうとするあるあなたを抜きに、銀行や仲介業者など無関係で知識の無い人間が何人集まっても何を話しても結果は変わりません。
心配するのは費用の話ではない。
詐欺に遭っているんじゃないか、でしょう。
よしんばお金を巻き上げられなくても時間と労力と精神力のムダ。
相手は宅地建物取引主任者の資格所持者ですよね。
これで、実はあなたが買っても建物を建てられない土地でした、なんて話になったら
http://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bf_000019.html
これを参考に管轄の都道府県に通報するのがベター。
悪徳業者は排除してください。

あなたが買おうとしているんだから、市役所へ自分の足で出向いて自分の耳で確認すべきです。
もし業者が窓口に来ていて相談済みであれば、担当者は状況を良くわかっていますので、すぐに答えをくれますよ。
今まで誰も相談に来ておらず市の担当者が初耳であれば、もう状況はおわかりですね。
あなたが窓口に行き、市の職員から何を聞いてもあなたが何を話しても、建築の許可には一切影響はありませんので。

ちなみに。
訪問先は建築部局ではない。
都市計画法を管轄しているのは開発部局です。
うちの近隣の自治体では宅地課などの名前が多い。

市街化調整区域の土地に手を出そうとするときは、必ず
「都市計画法第何条の許可の対象ですか？」
を確認し、メモでもいいから紙に書いてもらうこと。

今まではあなたは担当との口約束ですか？
悪質な業者なら、
「最初から誰もここに家が建つとは言っていないでしょ。
そもそもあなたは家庭菜園や駐車場として使いたい、と言ってきたんじゃないですか。
今さら欲かいて家を建てたい、なんて言い出さないこと。」
って逆ギレしますよ。

あなたが引いた後、また他のネギしょったカモを探しますし。

不動産のキャッチ · Answer

初めまして。
市街化調整区域では既存宅地要件及び除外要件がない限り一般の方では住宅を建てられることは出来ないと思われます。
ハウスメーカーの営業が不動産を探す場合に市街化調整区域では先ずは探さないと思います。探すにしても既存宅地要件がある物件を探します。
もし、万が一知らない営業でしたら何度話しても無理です。まずは地元の不動産会社にお聞きして裏を取ってみてはいかがでしょうか。
正直、要件を満たしていなければ建築不可の可能性が高いと思われます。
更にもう一つお話しさせて頂きますが、前面道路にライフラインがありますか？上水道・下水道ありますか？なければ引き込むためには自費で延長工事が必要な場合があります。それだけでも費用がかかります。下水道がなければ浄化槽になります。浄化槽は側溝に流しますが側溝ありますか？農業用水用では流すことは難しいでしょう。雨水も側溝か浸透式を使う場合がありますが、雨だからと言って勝手に農業用水路には流せません。承諾を取らなければこれもまた建築が難しと思います。
上記のように市街化調整区域での建築には規制が多いので建築不可となる場合が多いのでそこの売買物件を広告に出している不動産会社に確認して下さい。

inon · Answer

「ハウスメーカーも、担当者に紹介されたところでお願いしています」
担当者って誰？不動産屋？
重要事項説明に、そこで家を建てるにはどういう手続きがいるか書いていませんでしたか？
その担当者とやらは、貴方をなめきってますね。
あなた方の対応は悪すぎる、このような態度を続けるなら、白紙撤回するって脅したらどうでしょう。
重要事項には全ての情報が入っているはずです。重要な事項が抜けておれば、白紙撤回も可能です。

ご自分で役所に行くのも良いですよ。場所を特定できる地図と、住所があれば役所の担当者が親切に教えてくれます。

shorun · Answer

No2回答者です
補足に気付くのがおくれました、そのために
この補足も含めて全体的にNo4さんが、解りやすく説明されているので、
私からは、OKです　だけお答えします。

そもそも、質問文にある
>ところが先日担当者からまさかの電話がかかってきました。「家を建てても大丈夫と思ってたんですが、市街化調整区域だから売主以外はダメみたいです。建てられるとしたら、これから審査をお願いして許可を貰えたらですね。

私はこの文中にある「建てられるとしたら」に注目して回答した次第です。
「建てられるとしたら」ということは、その担当者は貴宅の新築にかかる開発行為許可申請書を提出する事が可能か不可能かについて掌握もせずに、家を建てても大丈夫なんて勝手な思い込みで、貴方と交渉している状態なので、私は？と思い市役所で相談することを提案させていただきました。
その担当者の宅地建物取引主任者証(写真付き)をよく見ておいて下さい。

gyong · Answer

市街化調整区域は農家の実家の人しか家が建てられません。ハウスメーカーは売りたいがためにハイハイ言っているだけです。今後は営業担当者を変えることをお勧めします。

shorun · Answer

担当者はどこの方ですか、
市役所建築課の担当者に、その土地の町名番地を示して、貴方が希望する新築に必要な、市街化調整区域内の開発行為許可申請が許可されるか確認することが第一歩です。
そこで、可能だったら、今後の必要な手続の概略を教えてもらって下さい。

1paku · Answer

将来道路を拡張する計画があるから、道路に面した部分を空けて、少し奥の方に建てましょう。ぐらいと思いますが、それでも敷地が狭くなるだけでものすごく不便になりますよ。

市街化調整区域に新居

まず市街化調整区域とは都市計画の中で市街化を「抑制」する区域と位置付けられています。

初めまして。

「ハウスメーカーも、担当者に紹介されたところでお願いしています」

No2回答者です

市街化調整区域は農家の実家の人しか家が建てられません。

担当者はどこの方ですか、

将来道路を拡張する計画があるから、道路に面した部分を空けて、少し奥の方に建てましょう。

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