妊娠中の住宅ローンについて

わからないので教えて下さい。

主人は自営業。私は正社員。
住宅ローンは収入合算で組みます。
家を新築予定で銀行に住宅ローンの相談に行った所、自営業だと住宅ローンを組むのは難しいと言われました。
そのため、私が契約者になり仮審査する事になりました。しかし、今私は妊娠5ヵ月で銀行、住宅メーカーには妊娠してる事は伝えてません。
住宅ローンの返済はすべて主人の収入で払います。
出産後は仕事復帰します。

このような場合、返済は主人の収入で行っても契約者が私だと、仮審査も難しいでしょうか？

No.4 回答者： 専門家プロファイル_田中勲 回答日時： 2015/07/28 01:47

自営業の方、妊娠中（産休中）の住宅ローン審査についてですね。

ご質問者様は、既に銀行に住宅ローン審査の相談に行って「自営業だと住宅ローンが難しい・・・」と言われてしまったのですね。
ということは、自営業のご主人様は、確定申告で所得を少なく申告しているからだと思われます。

会社員の源泉徴収票と違い、自営業の確定申告書の年収を見るときは、『収入』でなく経費を引かれた『所得』の部分で審査されます。

銀行が住宅ローン審査をする場合、住宅ローンの年間返済額が年収の何パーセント以内に収まっているか（返済比率）を算出して審査します。

解り易いように具体的な銀行名を例に挙げてご説明します。
例えば、みずほ銀行の住宅ローンで解説いたします。

みずほ銀行では、年収４００万円未満の場合の返済比率（※注１）は３５％未満です。年収４００万円以上の場合は、返済比率４０％未満です。

みずほ銀行に限らず多くの金融機関では、実行金利（※注２）で返済比率の審査はしませんので注意が必要です。

各金融機関には『審査金利』というものがあり、みずほ銀行の場合、審査金利は４％です。
金融機関では、将来、金利が上がることを想定して実行金利よりも高い金利の審査金利で審査をします。

※注１：返済比率
返済比率とは、税込年収に対しての住宅ローンの年間返済額の占める割合のことをいいます。比率のパーセンテージが低いほど楽な返済といえます。

返済比率の計算方法
『年間返済額』÷『税込年収』＝返済比率％

※注２：実行金利
住宅ローン返済開始時の当初の金利のことを実行金利といいます。

住宅ローン審査の仕組みや借入限度額については以下で解説していますのでご参照ください。
http://www.limited30.com/juutakulorn1.html


◆みずほ銀行、三井住友銀行の場合

・審査用金利４．０％
・返済比率限度
　年収400万円未満→35％
　年収400万円以上→40％

◆りそな銀行、三菱東京ＵＦＪ銀行の場合

・審査用金利３．６％
・返済比率限度→35％

◆新生銀行
・審査用金利３．５％
・返済比率上限→35％

等々です。

例えば、みずほ銀行の基準で年収別の借入限度額が計算しました。

※審査金利4.0％
※返済比率400万円未満35％、400万円以上40％

年収 ｜35年｜30年｜25年｜20年
300万円 1970 1830 1650 1440
350万円 2300 2130 1930 1680
400未満 2630 2440 2210 1920
400以上 3010 2790 2520 2200
450万円 3380 3140 2840 2470
500万円 3760 3490 3150 2750

となります。

従って、ご質問者様の借入希望額は解りませんが、仮に３０００万円以上の住宅ローンを借入したい場合は、最低でもご主人様の確定申告の所得部分を４００万円以上でなければなりません。

銀行の相談で「自営業だと住宅ローンが難しい・・」と言われたのは、ご主人様の年収が上記の表の住宅ローン借入希望額に足りないのだと思われます。


次に、妊娠中の奥様の住宅ローン審査について解説いたします。

まず、フラット３５の住宅ローン審査の場合、産休中や育休中ですと、産休や育休が終わっていなければフラット３５の住宅ローン審査は通りません。

もう少し厳密に言うと、産休や育休が終わって、まるまる１ヶ月以上の給与証明（給与明細）を提出できなければ、フラット３５の住宅ローン審査は通りません。

しかし、逆に言うと、妊娠しているからと言って、フラット３５の住宅ローン審査が通らないということはありません。

出産の為、１～２ヶ月休むけど有給扱いや、産休だけど通常の○○％の給与が支給されているのであれば、返済比率の範囲内で借入が可能な場合があります。

また、一般的な銀行の産休や育休の住宅ローン審査の取扱いは、金融機関により異なります。

例えば、みずほ銀行の場合は、産休や育休中でも職場復帰するということが証明できれば住宅ローン審査は通ります。

従って、奥様は、住宅ローン審査申込みの段階、及び、金消契約の段階で産休に入らず勤務していれば問題ありません。

＞このような場合、返済は主人の収入で行っても契約者が私だと、仮審査も難しいでしょうか？

いずれにしても、ご主人様の単独名義での購入や住宅ローン借入は難しいのでしょうから、奥様の単独名義又は、ご主人様と奥様の共有名義や収入合算となります。

ご主人様に信用情報や既存借入などで問題がなければ、ご主人様と奥様の収入合算や共有名義で購入するのが一番自然な形の購入方法だと思われます。

ご参考になりましたでしょうか？

No.3 回答者： オウチーノ住まいソムリエ店長尾崎 回答日時： 2015/07/26 11:04

はじめまして、住まいソムリエの尾崎と申します。

この場合、問題は2つですね。
①自営業のご主人が住宅ローンを借りられるか。
②契約者が妊娠中で住宅ローンの借り入れ可能か。

①に関しては、ゆうちょ銀行やフラット35など、
　自営業でも住宅ローンが可能な金融機関もありますので
　一度相談されてみてはいかがでしょうか。

②妊娠中にかかわらず、収入の範囲内
　（一般的に、返済額は年収の25～30％以内）
　であれば、借り入れは問題ないかと思います。
※念のため、他の方が仰っている団信生命保険については確認が必要ですが。

まずは住宅メーカーの担当に
妊娠している旨を伝え、相談してみるのがよいでしょう。

仮に、妊娠中のため住宅ローンが借りられない場合に
困るのは担当者なので、①の解決法など、別の案を考えてくれるはずです。

以上、参考になれば幸いです。

No.2 回答者： ohkinu2001 回答日時： 2015/07/20 01:13

質問者様の信用、返済能力で審査されますので、問題なければ通ります。

その後返済をどちらが実質的に行っても問題ありません。
(贈与税の問題はありますが）

ただ、一般の住宅ローンは団信生命保険加入が義務づけられていますが、
妊娠中は生命保険には加入できなかったと思いますので、
そちらが引っ掛かる可能性があります。

No.1 回答者： coco1701 回答日時： 2015/07/18 03:28

＞返済は主人の収入で行っても契約者が私だと

　・口座からの引落がちゃんと履行されていれば問題は有りません
　　貴方のお金か、ご主人のお金か、わかるわけではありませんから

この回答へのお礼

ありがとうございます。
参考になりました。仮審査出してみます。

お礼日時：2015/07/18 11:19