相続不動産の売却と税金

両親名義の不動産を売却のため査定してもらおうかと考えてます。
登記簿上　父名義ですが父がなくなった際、母名義に変更せず、その母もなくないました。
今回、同居していた子供である私が家をを売却のして、引越しを考えています。
その家には、２０年以上前に両親が購入した家です。

①名義が父の不動産を売却する場合、売却前に名義変更をしないと売却できないのでしょうか？
②仮に1500万くらいで売れ場合、子供の相続税の基礎控除が3000万なので
相続税は、かからなくてすむ？ということですか？

どなたか詳しい方がいらしゃいましたら、よろしくお願いします。

No.2 回答者： ma-fuji 回答日時： 2015/09/07 19:40

＞①名義が父の不動産を売却する場合、売却前に名義変更をしないと売却できないのでしょうか？

当然です。
できません。
亡くなった人と売買契約はできません。

＞②仮に1500万くらいで売れ場合、子供の相続税の基礎控除が3000万なので相続税は、かからなくてすむ？ということですか？
いいえ。
お母様はいつ亡くなったんでしょうか？
今年なら、控除額は
３０００万円+６００万円×相続人の人数　です。
去年もしくはその前なら、控除額はもっと大きいです。

また、相続税の評価額は、売値ではありません。
土地は「路線価方式」もしくは「倍率方式」、家は「固定資産税評価額」で、いずれも、実勢価格よりは安いです。

参考
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4602.htm

土地と家しか相続財産がなくてお書きの内容なら、相続時はかからないでしょう。

なお、売った場合、貴方が住んでいた家なら、３０００万円の特別控除が受けられ所得税かかりません。

参考
http://www.nta.go.jp/shiraberu/ippanjoho/pamph/k …

この回答へのお礼

ありがとうございました。とても参考になりました。

お礼日時：2015/09/12 07:46

No.1 回答者： ben0514 回答日時： 2015/09/07 18:18

相続と売却は別々に考えていく必要があります。

①については、買い手側次第です。
ただし、手続きは相続手続きと売却手続きの両方の登記手続きなどが必要となります。また、お父様にあなた以外のお子さんがいるような場合には、相続手続きで他の兄弟姉妹も権利者となるわけですから、手続きに協力が必要です。

②については、相続と売買を全く別として考えましょう。
あなたが相続するのは不動産であり、売却代金ではありません。
すべての遺産について、売却前の相続税評価額を計算し、基礎控除範囲内であれば相続税はかかりません。
しかし、相続した不動産を売却して所得を得るわけですので、今度は所得税がかかることとなると思います。
所得税では、その不動産の取得価格（取得価格を相続で相続したと考えます）を減価償却等の考慮をしたうえで計算を行い、売却金額との差で利益があれば譲渡所得となり、所得税の対象となることでしょう。これが赤字であれば、所得税もかかりません。ただ、相続不動産の売却などとなると、不動産の取得価格が不明（証明できない）となれば、取得価格相当は５％しか認められませんので、所得税が課税されることとなります。

最後に相続税も所得税も申告納税です。
自ら納税額を計算し申告し、納税しなければなりません。
計算ができないのであれば、費用を負担したうえで税理士に計算してもらう必要があります。ご注意ください。

この回答へのお礼

ありがとうございました。とても参考になりました

お礼日時：2015/09/12 07:48