新築の登記と引渡し・融資について

新築するにあたり、建物表題登記のみ自分でする予定です。
それ以降は銀行の司法書士がします。
銀行と工務店からは、引渡し前に出来るだけ早く登記をするように言われています。

26日に引渡しが迫っているので、本日法務局に登記相談に行きました。
しかし、書類の日付の事を相談すると
登記も引渡しの26日以降でないと…と言われました。
現地確認にも行くので、鍵を持っている状態でなければといけないと。

しかし、工務店は26日に引渡しで、28日には支払いを要求しています。
銀行は、表題登記が終わらないと、原則融資できないと言っています。
正確には土地を担保に融資実行されているのですが、口座を凍結されています。
個人で登記をやるからなのか、書類を確認し、登記が完了してから凍結を解除したいようです。
（出来れば登記が完了してから…といったニュアンスでしたが。

書類自体は、登記相談担当員にも見てもらい、訂正箇所も教えて頂いたので
不備は無いと思います。

色々自分でも調べましたが、一般的には登記→融資→支払い・引渡し
ですよね？？この認識は間違いなのでしょうか。
世間の皆様はどうやって登記をしているのでしょうか。
個人でやるから、信用されてないとか？
土地家屋調査士の方が行けば、引き渡し前でもすんなり登記できるのでしょうか。
矛盾しているような気がするのですが。

板ばさみ状態になり、困っています。
どう対処したらよろしいでしょうか。

質問者からの補足コメント

• すみません、無知な部分もありまして行くのが遅くなってしまってのは事実です。
  ただ検査済証は引き渡し後にもらうコトになってますし、代わりに引き渡し証や印鑑証明など工務店の書類が揃ったのも18日だったので、そのタイミングで相談に行ってしまいました。18日に提出出来れば良かったのかもしれませんが、法務局にも26日以降と言われるしで…
  シルバーウィークも邪魔で…。。
  法務局に24に行く予定なので、登記自体は24に必ずする予定です。
  工務店には相談し、引き渡しはズラしてもらいます。同じ市内で、賃貸の引越しは来月半ばですので、遅くなるのは問題ないので。。

  No.2の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2015/09/19 09:48

No.4 回答者： zircon3 回答日時： 2015/09/19 11:13

> 銀行と工務店からは、引渡し前に出来るだけ早く登記をするように言われています。

表題登記には建物の引渡しを示す業者作成の書類が必要だと思いますがこれはクリアしていますか？

あと、建物配置の図などにも不備が無く、必要な書類も全て揃って表題登記申請を受け付けてもらっても、法務局の職員の方が現場を確認して表題登記を終えるのに1週間から2週間掛かります。法務局の担当地域で表題登記をされる方が相当少ない場合は数日でということもあるのかもしれませんが。

No.3 回答者： -yo-shi- 回答日時： 2015/09/19 08:49

銀行に融資の相談をする際に「登記を自分で行いたい」という事を伝えてありましたか？

一般的な住宅ローンでは
・購入代金の支払い（融資実行）
・物件の引き渡し
・所有権の登記
・抵当権の担保設定登記
を同時に行います。

とは言っても一瞬で行えるものではありませんので、住宅業者や銀行・司法書士を含め四者が一室に会し書類に不備がないか確認しながら手続きを進めます。（詳細な流れは省略）


銀行によっても違いはあると思いますが、ご自分で登記される場合は一般的な住宅ローンの手続きでは無く、特定住宅業者経由住宅ローン（銀行によって言い方は違うかも…）となるはずです。
特徴は、住宅業者と銀行が契約を進めるって事です。

この場合では
１、購入代金の支払い（融資実行）
２、引渡し（新居への住所変更）
３、所有権の登記・抵当権の担保設定登記
と順番に行います。


この場合でも所有権の登記は住宅業者（司法書士）がやる場合が多いですが、住宅業者の了承を得ればご自分で登記する事が可能です。

ここでいう特定住宅業者とは、銀行と提携がある住宅業者と考えるのが宜しいかと思います。

No.2 回答者： masa180828 回答日時： 2015/09/19 08:31

＞建物表題登記のみ自分でする予定です。

　それは可能です。

＞銀行と工務店からは、引渡し前に出来るだけ早く登記をするように
　　言われています。
　
　　出来るだけではなく、必ずです。それほど重要の事ですよ。

＞26日に引渡しが迫っているので、本日法務局に登記相談に行きました。
　遅い！　理想は９月７日ごろに相談に行ってないと・・・

　遅いとは思いませんか？
　引越と言うのは物件の引渡しという意味は御存じでしょうね。

　工務店や銀行が言う『２６日には表題登記が完了していないと、』
　至極当然のこと。

　増して２６日は土曜日銀行は休み。
　２５日までに完了していないと・・・

＞一般的には登記→融資→支払い・引渡し ですよね？？
　この認識は間違いなのでしょうか。
　
　間違いではありませんが、少し自分勝手な気がします。

①　建物完了検査（検査済証）を添付して表題登記申請
②　表題登記完了
　　（法務局によって違いはあるものの、
　　　　　　提出から完了までに最低１週間～１０日はかかる）
③建物保存登記・融資（抵当権設定登記）・支払い・引渡しは同日に行う
　
これが一般的な時系列です。

例えば、新車を買う時にディラーとのやりとりは、
車のいろいろな手続き完了後にお金を全部支払い、同時に車を受け取り。
　
世の中全て、お金と物を同時に引渡すのが基本です。

質問者様の場合は２６日引越は無理です。
１８日に相談とは、いつ提出のおつもりですかね？
シルバーウィークがあるので最短でも２４日。

それから、法務局は手続きに入る。
法務局から調査は必ず来ます。

＞世間の皆様はどうやって登記をしているのでしょうか。
　個人でやるから、信用されてない

　建物が完成して検査済み証が取れたらすぐに表題登記に入ります。
　それぐらい重要の事です。
　一番時間がかかるため。

　個人の方が早い時もある。

＞土地家屋調査士の方が行けば、
　引き渡し前でもすんなり登記できるのでしょうか。
　　できません。
　法務局は調査士にはシビアです。
　　まして遅くなることはある。

質問者様の場合だと、１０月２日に完了すれば万々歳！
提出して最短１０日は必要です。（休日を除いて）
法務局の大きさにもよりますが。

新居にケチがつかないように誠意を持って対処してください。

No.1 回答者： a-matuki 回答日時： 2015/09/18 23:59

こんばんは。

わかる範囲ですが…

銀行の融資は、根抵当権設定をするために早めに表題登記をしてほしいということかなぁと思います。
表題登記は建物の仕様のみの登録なので、権利者である銀行を登録するため根抵当権の設定をするので、おそらく融資と同時くらいで設定するのではないかと。

現地確認は、まだ工務店が鍵を持っているなら、工務店の方に鍵を持ってきてもらって一緒に立ち会ってもらう、というのはどうでしょう。

ちなみに私も法律事務所勤務で登記申請をした際、登記官の方が現地確認に行かれましたので、個人だからということでもないのかなと思います。

すみません、こんなくらいですが参考になれば…