賃貸紹介業者のからくりは？

お世話になります

アパートを借りようと、Ａという不動産屋に行ったところ、
その不動産屋が直接管理しているのではないが　「
近所のＢという不動産がもっているので　そこからアパートのカギを借りてきて中を見れますよ、
契約もうちでできますよ」　と言われました。

そこで下記お教えください。


１：もしＡ不動産で契約したら、　Ｂ不動産に手数料ははいるのでしょうか？
２：値段交渉をしたいのですが、　Ａ不動産は　自社物件ではないため、
　　いちいちＢ不動産にお伺いを立てるため、　話がスムーズに通りません、
　　
　　この場合　Ａ不動産を飛び越え、　直接Ｂ不動産と契約交渉した方がスムーズでしょうか？

　　また　この行為はＡ不動産に伝わりますか？

３：大家にフリーレントをしてもらえるようお願いしたいのですが、　
　　この場合も　やはりＢ不動産の方が大家との交渉をしてもらううえで、　
　　　有利でしょうか？


不動産やの紹介システムのからくりをご存知の方、
お教えください

よろしくお願いいたします。

No.3 ベストアンサー 回答者： suzuki0013 回答日時： 2016/02/18 11:42

カラクリというか・・・。

大家から物件を預かっている業者を「元付」（モトヅケ）、入居者を探して物件をあっせんする業者を「客付」（キャクヅケ）という。
これは検索すればいくらでも出てくるまあ普通の情報。
本件では、Ａが客付、Ｂが元付という、典型的なケース。

１について。
客が支払う手数料は賃料の１ヶ月+消費税が上限。
それをＡが報酬として得ることが多いが、Ｂと折半する場合もある。
これは業者間の分配なので、質問者の支払う額は変わらない。

２について。
スムーズになる場合もあるけど、Ａは報酬を得られなくなると不安になるので快く思わないし、直接交渉はできないと拒否される。
Ａに内緒にしてＢへ連絡しても、ＢはＡを窓口にするように言うだけで交渉は受け付けない。
これは業界のしくみであり基本ルールなので、Ｂが交渉を受けたりしたら、ＢはＡだけではなくその地域の業者から干される恐れもある。
だからＢは契約前に直接交渉は受けない。
ただ、Ａに手数料をきちんと支払うと確約して、ＡからＢへ直接交渉するように連絡してもらえば、Ｂとの直接交渉は可能。
これは業者間取引で複数の業者が間に挟まって邪魔な時にやる手法だけどね。

３について。
フリーレントについては、交渉先がＡでもＢでも大して変わらない。
そもそも募集条件になければフリーレントは交渉して通る内容のものではないよ。
（もし通ったらＡもＢも大家も考えが浅い）
また、家賃交渉の場合でも、Ｂ直接だから有利ということもないよ。
Ｂ社は大家の雇っている業者だからね、数年かそこらしか住まない借主の利益よりも何十年も付き合う大家との関係を優先する。
ただ、ＡとＢの力関係もあるなら、力の大きい方が少し有利かな、ーーでもこれを一般人が外形から判断するのは不可能だと思う。


本件の内容だと、Ａを通して交渉すればいいだけに思うよ。
変にＢへ連絡しようとすると、ＡＢ間の関係性によっては、質問者が客として扱われなくなる可能性もあるよ。

No.2 回答者： zawayoshi 回答日時： 2016/02/17 15:58

大家さんとB不動産との媒介契約の内容によります

B不動産が鍵を持っているってことですが…

1.大家とB不動産が専任媒介契約もしくは専属専任媒介を結んでいる場合
2.大家とB不動産が専任媒介契約もしくは専属専任媒介を結んでいない場合

の2通りあります。

1の場合
　この場合は「B不動産が鍵を持っていた」ケースです。
　1.　貸主側の手数料がB不動産に、貴方からの手数料がA不動産に入ります
　2.3.　貸主がB不動産に任せているので、話が直接に伝わりません。
　　　　交渉はできますが、A不動産は半分の手数料なんでそこまで意欲はないでしょう

2の場合
　この場合は「たまたまこの時期にB不動産が鍵を持っていた」ケースです。
　1.　貸主側と貴方からの手数料がA不動産に入ります
　2.3.　A不動産経由で交渉はできます

ところで貴方とA不動産では何らかの媒介契約を結んでいますか？
A不動産と専任媒介契約を結んでいたら、あなたはB不動産との折衝はできません。

その点を確認してみて下さい。

この回答へのお礼

1の場合
　この場合は「B不動産が鍵を持っていた」ケースです。
　1.　貸主側の手数料がB不動産に、貴方からの手数料がA不動産に入ります

このパターンだと思います


Ａ不動産に聞いても、いったんＢ不動産に確認する　と
なってしまい　　　Ｂ不動産の担当者がいないと
情報がわからないそうです。

やはり　直接Ｂ不動産を探して交渉したいです。


ただ、　ネットで調べても　私の内覧した物件が全くヒットしないんです。
ほかの物件はヒットするのですが、
まだネットに出ていない　情報を　不動産屋は早く入手できるのでしょうか？



詳しくありがとうございます！！

感謝します！

お礼日時：2016/02/17 16:33

No.1 回答者： まーぼーどうふ 回答日時： 2016/02/17 15:51

Q.1 Bには手数料はかかりません

Q.2 値段交渉はB社に行った方が下がる可能性は高くなり、スムーズです。この行為はA不動産にはバレないようにすることもできます。

Q.3も2と同様です。

追記です。自社物件をもっている不動産屋と話をすることはオーナーと直接話をしているのと変わりません。
安くしろ、何を付けろと言いすぎると貴方には貸しませんと言われかねませんのでバランスを見ながら交渉してください。

この回答へのお礼

情報ありがとうございます

参考になりました

あまり無理を言い過ぎない要注意します


感謝します！

お礼日時：2016/02/17 16:30