不動産屋＝オーナーでも仲介料必要？

Question

３年前に現在住んでいるアパートに入居しました。今更ですが、入居時の明細を見て疑問が生じました。

家賃の内訳は
家賃５３０００円(水道、駐車場１台含む)
共益費２０００円
駐車場２台目 ３０００円
で、計５８０００円です

(1)不動産屋＝オーナーなんですが、こんな場合でも仲介料を払わなければならないのですか。

(2)領収証には仲介料５８０００円・消費税２９００円と書いてありますが、仲介料に消費税も掛かるのですか

(3)敷金(３ヶ月分)や仲介料(１ヶ月分)は、どちらも
５８０００円×○ヶ月の計算がしてあるのですが、純粋な家賃×○ヶ月分ではなくて共益費なども含んだ総額で計算するのですか。

(4)私が入居したあとに、同じアパートの同じ間取りの部屋が２０００円ほど安く賃貸雑誌に掲載されていたのですが？
私は２階で、掲載されていたのは１階というのが関係しているのでしょうか。

アパートオーナーの知人が、同じ間取りでも入居者によって家賃を変えていると言っていました。例えば小学校の先生などには、(家賃補助があるから？)、多目にふっかけていると・・・。

(5)同じアパートで、同じ間取りでも、後から入居する人のほうが(築年数が経過しているぶん)家賃が安いのでしょうか。つい最近、お隣に入居されたので、うちと家賃は違うのかな？と思ったもので。

akiko0470 · Accepted Answer

不動産屋で約2年間バイトしていた者です。お役に立てれば幸いです。

(1)不動産屋＝オーナーなんですが、こんな場合でも仲介料を払わなければならないのですか。

⇒不動産屋の持ち物件ということですが、仲介料は発生すると思われます。大体1～2ヶ月分の家賃といったところだと思います。この仲介料が実質的な売り上げになると思われます。この仲介料に対してはオーナーと不動産屋が相談して決めているかと思われます。

(2)領収証には仲介料５８０００円・消費税２９００円と書いてありますが、仲介料に消費税も掛かるのですか

⇒仲介料表示には消費税が含まれていませんが、
実質的にかかります。

(3)敷金(３ヶ月分)や仲介料(１ヶ月分)は、どちらも
５８０００円×○ヶ月の計算がしてあるのですが、純粋な家賃×○ヶ月分ではなくて共益費なども含んだ総額で計算するのですか。

⇒共益費は含まれません。家賃のみの計算になります。ここには書いてありませんが、保険料もかかってくると思われますので、確認した方がよさそうです。


(4)私が入居したあとに、同じアパートの同じ間取りの部屋が２０００円ほど安く賃貸雑誌に掲載されていたのですが？
私は２階で、掲載されていたのは１階というのが関係しているのでしょうか。

⇒１階より２階が高いというのが一般常識ですが、日当たり等や景観等の色々な点もかかわってくると思います。１階上に上がるごとに約１０００～３０００円前後高くなるというのが一般的かと思われます。

アパートオーナーの知人が、同じ間取りでも入居者によって家賃を変えていると言っていました。例えば小学校の先生などには、(家賃補助があるから？)、多目にふっかけていると・・・。

⇒実際はわかりませんが、そういうこともあるのかもしれませんね(汗)

(5)同じアパートで、同じ間取りでも、後から入居する人のほうが(築年数が経過しているぶん)家賃が安いのでしょうか。つい最近、お隣に入居されたので、うちと家賃は違うのかな？と思ったもので。

⇒家賃というよりも仲介料が安くなったかもととるべきだと思われます。一番部屋が埋まる時期が１１月～３月なので（特に２～３月は電話が鳴りっぱなし）その時期を過ぎた４～６月は仲介料を２ヶ月分から１ヶ月分に下げたり、下手したら仲介料が０なケースもあるかと（この場合は不動産屋が経営してるいわゆる持ち物件なもの）。家賃ももしかしたら１０００くらいは安くなってるかもしれませんね。

mannmarumaruyuki · Answer

敷金は、退去時に相殺される？ので「敷金多くとられたのでは」などとあまり気にしなくてよいのかなと思い始めたのですが。

退去時といえば、同じアパートの人が退去する時に、リビングのドアやら何やら変えられて敷金では足りなくて追い銭が必要だったらしく、詳しい費用明細も分からなかったらしいので、ちょっと心配です。


＃6に書かれていたので、退去清算について書かせて頂きます。

退去時には、最低限ルームクリーニングと鍵交換は必ず敷金から差し引かれる事になると思いますが、壁紙の張替え、ふすまの張替え、ドア交換は必ずとはいえません。
特にドアなんてものは交換費用を借主に請求するのはおかしいと思います。
もし入居者がドアに穴を空けてしまったのならしょうがないかもしれませんが、アパートのドアの種類によっては両面に化粧板が貼ってあるものもあります。
修理で修復できないいちじるしい破損がない限り、ドア交換費用は請求されないはずです。
退去時には必ず立会いする事をオススメします。
立会いは貸主、クリーニング業者、借主の３人で行われますので、もし貸主が業者を連れていなくてアバウトな見積もりを出すようであれば、きちんとした見積もり提示をお願いしたほうが良いでしょう。
あと、出た見積もりに納得できないものがある場合は、すぐに書類にサインしたりしない事です。
冷蔵庫を置いていた裏の壁が黒くなってしまうのは、誰が住んでもしょうがない事。
つまり、日常当たり前に生活していて、避けようのないもの。
電気がペンダント型ではなく、天井貼り付けのものだったり・・・というものは、貸主が負担すべきものに当たると考えられます。
タタミの張替え等は入居者負担になるでしょうが、タバコを吸わず、クロスを破いたりしていない場合は、汚れはクリーニングで落ちますし。
納得できないものがある場合はきちんと貸主と話し合いましょう。
それでも折り合いがつかない場合、全て写真を撮り、定額訴訟を起こすという方法もあります。
行列のできる法律相談所　でも時々取り上げられていますが、払わなくて良いものまで払わされているケースも少なくないと思われます。

あなたの友人は退去クリーニングの明細を見ていないようですが、必ず明細はもらって下さい。
敷金では足りないと追加を請求されたとありますが、本当にその金額全てを修繕費に当てたか、その金額が本当に必要だったのか、怪しいところです。
明細を渡さなかったということは、貸主が『ぼったくり』の可能性もあるわけですから。

長々と書かせて頂きましたが、分かりにくかったらごめんなさい。

kan3 · Answer

トラブルを起こすのは、この場合は得策ではないと思います。

１、なんだか納得行きませんが、世の中にはよく有るケースですね。
２、掛かると思います。
３、家賃です、まとめてると不明瞭この上ないのではっきりしとくべきです。

＞家賃５８０００円
共益費 込
駐車場 込
と書いてありました。

ということは「共益費」「駐車場」が無料であるとの念書が欲しい。

４．それはそれ、しょうがないです、契約ですから、不公平も人徳のうち。

５．契約ですし、相場も変わります。

３．は是正してはっきりしておかないといけないと思います、勝手の良いように扱われかねません。
はっきりしていれば、お互いもめません。

yukinnco · Answer

回答が不十分でしたので付け加えを・・・

(2)領収証には仲介料５８０００円・消費税２９００円と書いてありますが、仲介料に消費税も掛かるのですか

Ａ　消費税はどこの業者でもとっていますね。
　　免税業者の場合は別ですが。

(3)敷金(３ヶ月分)や仲介料(１ヶ月分)は、どちらも
５８０００円×○ヶ月の計算がしてあるのですが、純粋な家賃×○ヶ月分ではなくて共益費なども含んだ総額で計算するのですか。

Ａ　共益費は含まれないと思いますが、大家によって違うかもしれません。
　　契約内容か入居時の説明の中にそういった記載はありませんでしたか？


(4)私が入居したあとに、同じアパートの同じ間取りの部屋が２０００円ほど安く賃貸雑誌に掲載されていたのですが？
私は２階で、掲載されていたのは１階というのが関係しているのでしょうか。

Ａ　１階２階で値段を変える大家さんもいれば、角部屋を高く設定される方もみえます。

(5)同じアパートで、同じ間取りでも、後から入居する人のほうが(築年数が経過しているぶん)家賃が安いのでしょうか。つい最近、お隣に入居されたので、うちと家賃は違うのかな？と思ったもので。

Ａ　同じアパートだからといって、必ずしも同じ家賃とは限りません。
　　あなたも記入されているように、古くなれば新しいときの家賃のままで入居者が入らなかったりするので、安くなっていたりもします。
　　値下げ交渉をされる方もみえますし。

yukinnco · Answer

まず、確認して頂きたいのは、
貸主が不動産会社の名前になっているかどうか、です。
貸主と仲介業者の名前が同じであれば、仲介手数料を取ることはできません。
その場合、その不動産業者は貸主となるため、違法になります。
賃貸借締結時に発行されている『重要事項説明書』に、取引状態が記入されていますので、そちらもご確認下さい。
貸主と不動産業者の名前が同じになっているのに　仲介、又は媒介　になっている場合、最寄の宅建協会にご相談されてはどうでしょうか？
直接不動産業者の所に行くより、良いと思います。
ただ、その業者が宅建協会の会員でない場合もありますが、そのことは協会で教えてくれます。

dom33 · Answer

（１）　仲介手数料とは
仲介を受けた人（契約者）が仲介をしてくれた（不動産会社）に支払う手数料
ですので　オーナーがその不動産会社なら　仲介しているわけではないので　仲介手数料は不要になる場合もあったと思います。
（？？？って言葉があったと思うのですが・・・）

ただ　不動産屋の社長が個人で持っている場合はどうなるかわかりませんが

miyacchi518 · Answer

１）についてはオーナー自らが宅建資格をもっていて、手数料を「収益」としていることはよくある話です。

２）仲介手数料にもかかってきます。消費税は消費者からもらったものすべてにかかってきます。

３）家賃にのみかかってきます。監督官庁に問い合わせる・・・といえば訂正してくれるかもしれません。ダメなら本当に監督官庁に聞いてみましょう。

４）５）家賃については同じである必要はありません。１室が長期空いている場合などは１万円の値下げなどもありえます。

mamemamema · Answer

2階と1階とでは、1階のほうがだいたい安いです。
1階なら窓から空き巣に入れますが、2階だとなかなか難しいですから。
そんな理由で若干値段変わります。

不動産屋＝オーナーでも仲介料必要？

不動産屋で約2年間バイトしていた者です。

この回答への補足

敷金は、退去時に相殺される？ので「敷金多くとられたのでは」などとあまり気にしなくてよいのかなと思い始めたのですが。

トラブルを起こすのは、この場合は得策ではないと思います。

回答が不十分でしたので付け加えを・・・

まず、確認して頂きたいのは、

（１） 仲介手数料とは

１）についてはオーナー自らが宅建資格をもっていて、手数料を「収益」としていることはよくある話です。

この回答への補足

2階と1階とでは、1階のほうがだいたい安いです。

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