相続の金額を知りたい

母親がなくなり相続で困っています。父親はすでに亡くなり子供３人（姉・兄・私）で相続です。
貯金は１８００万円。実家は土地の固定資産税評価額１５５万円。建物固定資産税評価額３９０万円です。
母は家は１８５０万円かかり自分でも出したが姉が一部だしたといっていました。私の記憶では母は７００万円出した。姉は１０年前実家の立て直しの時にお金全額出した。お金は貸したものだと主張。１８００万円から１２００万円は返して貰い残りを３等分で私と兄は２００万だ。家は自分が貰うと主張してます。
実家には姉の子供が建物建築時より居候しています。実家は姉の家族が鍵を持っていて私は入れない状態です。私は関東に住んでいます。兄は関西にいます。姉は母と同じ町にいます。不動産は姉に代償分割で相続して貰いたいと思っています。
実家は四国で土地の路線価は１．１倍の地域です。建物築１０年。木造。

この場合の私の相続はいくらになるでしょうか？
調停を考えています。

No.4 ベストアンサー 回答者： ben0514 回答日時： 2016/08/09 13:35

無茶なことを言いますね。

実の兄弟姉妹であっても、そのような高額な話であれば、裁判での証拠とまでいかなくても、お母様が家を建て直した時期にお姉さまの口座からの引き出しなどを見せるべきでしょう。

お姉さまが出したお金の経緯にもよります。
お姉さまがお金を母親に貸したというのであれば、遺産から優先的に回収するというのもわかります。これを強く言い出せば、あなた方は借用書などの証拠を出せともいえるはずです。だって贈与かもしれないではありませんか？あげたお金を返せというのはおかしな話なのですからね。共同でお金を出したというのであれば、不動産の名義を共有名義にすべきだったとも言えますよね。

お姉さまが出したお金回収するということは、不動産は純然たるお母様の遺産でしょう。それをお姉さまが優先で受け取れる根拠はないでしょう。
優先してほしいのであれば、預貯金をあなた方に優先させる必要があるのです。
お金を回収する、家ももらう、残ったお金は自分を含めて頭割り、都合よすぎる主張なのです。

さらにあなたも勘違いされていると思います。
固定資産税のための評価額は、時価ではなく、再建築価格なのです。相続税法における評価額も時価ではありません。あくまでもそれぞれの税の目的と課税のための評価にすぎないのです。
一般的にこれらの評価額は時価の６割～８割のことが多いようです。中には時価より大幅に低い評価になることも、高い評価にもなるのが、時価相場でしょう。
一番良いのは不動産鑑定士による評価です。しかし、鑑定評価費用が高額ですので、現実的ではないと思います。近隣の不動産屋で、その土地建物の相場を聞いてみることです。それでなければ平等な遺産分割はできません。

また、正しい状況把握もできていない中、どうせ価値はないだろうと考えて譲った後に、固定資産税評価額の何倍もの金額で売却したことを知っても、あなた方は後悔しませんかね。

状況と法律を理解したうえで、譲り合ったりすることをおすすめしますね。

書かれている数字が時価であるとすれば、あなたの相続の権利は、下記のような計算となると思います。
（1800万+155万+390万-1200万）÷3＝約380万
この380万円以上の可能性のあるあなたの権利を２００万だと求めているのです。

私の親類でも、単に同一場所に住んでいいただけで、親の家に住まわせてもらっているだけで跡取りだと主張し、無理難題を求めた親戚がいました。それにおこった他の相続人が法律家を利用し、最後には調停や審判までいきました。
その結果、無理難題を言った親戚は、住んでいた家を売り払うこととなり、住む場所を失い、新たに高額な出費をしたうえで転居せざる負えなくなりましたね。

お姉さまがそこまで権利を主張されるのであれば、すべてを現金価値に引き直し計算をしたうえで、裁判所で解決しましょうと伝えるのです。当然ではありますが、姉の子が住んでいる根拠は、今のところ全くなく、賃貸契約でもなかったことから言えば、居住権という守ってもらえる権利もありません。
無理なんだの主張をしたため、家を残し欲しいと考えていた物も現金化されるということなのです。

建て直したということは、あなた方に思い出も何もないでしょう。甥っ子などが自由に使っていた家でもあるのです。売ったって、あなた方にとっては、悲しいことは少ないのではありませんかね。

他の回答で行政書士を進めている方がいますが、私は司法書士をおすすめします。
行政書士も相続の専門家の一人ではありますが、話し合いがまとまらず調停や審判となった場合、裁判所での手続き書類の作成すら依頼できません。当然業務として資格者として経験もないことでしょう。話し合いがまとまったとしても、不動産の権利登記などを依頼したくても、行政書士では取り扱いが行えません。

しかし、司法書士であれば、相続の分野では行政書士よりも業務範囲が広く、裁判や交渉の際の代理権がないだけで、弁護士に近い業務範囲なのです。
裁判手続き書類の作成も依頼できるという中での相談は、安心感も考え方もあなた方にとって良いことだと思います。また、不動産登記は司法書士の本来の専門領域でもあります。

弁護士ほど敷居も高くありませんし、相談費用なども行政書士とさほど変わりません。

最後になりますが、あくまでも相続の分野での話で司法書士を進めただけであって、司法書士を行政書士よりも上だとか言っているわけではありません。あくまでも専門領域における話であって、司法書士に扱えない行政書士の領域も当然あるのです。ただ、試験の性格上、司法書士の多くは行政書士資格を持っていることが多いでしょう。しかし、行政書士の多くが司法書士資格を持っているのではないのです。

この回答へのお礼

実家の鍵は姉の家族が持っていて私は持っていないため不動産の鑑定が外からしかできません。簡易計算で固定資産税評価額を0.7で割って計算はできます。（少ないのですが）付近の不動産情報を集めています。付近の売買情報では１０００万以上のものが殆どです。固定資産税評価額が実際より大幅に低いことは私も知っています。
建てる時にお金を一部出したのは知っていますが母もそれは姉から借金したという風には思っていなかったです。今頃になって貸していたというのは本当におかしいです。
丁寧な回答ありがとうございました。

お礼日時：2016/08/09 14:24

No.6 回答者： ma-fuji 回答日時： 2016/08/09 17:40

＞実家は四国で土地の路線価は１．１倍の地域です

路線価が１．１倍？？
その地域は「路線価方式」ではなく、「倍率方式」で固定資産税評価額の１．１倍ということですね。

＞この場合の私の相続はいくらになるでしょうか？
お姉さんが貸したというなら、それは債務ですから、現金については１２００万円を引いた額が相続人で分けることになるでしょう。
でも、貸したというのが本当かどうかですよね。
証拠（「金銭消費貸借契約書」）がなければその主張は通らないでしょう。

遺産分割調停の申立をするなら、そこでお互いの主張をすればいいでしょう。
話し合いがつかなければ（まあ話し合いでは無理でしょう）、裁判官が審判してくれます。
おそらくお姉さんの言い分は通らないでしょう。
それで、お互い納得できなければ裁判ですね。

参考
http://www.courts.go.jp/saiban/syurui_kazi/kazi_ …

お住まいの役所で弁護士による無料の法律相談やっているはずなので、まずそこに相談、もしくは「法テラス」で相談するのもひとつの方法でしょう。

参考
http://www.houterasu.or.jp/

この回答へのお礼

田舎の実家のところは前面道路には路線価がなく、ない場合倍率ということでここは１．１倍です。
母は姉に一部出して貰った。もちろん貰ったと思っています。貸して貰ったなんて思っていません。当事者の話合いでどうにかなるレベルの話ではないと思います。母は借りたと思っていないので返済は一切ないはずです。姉の銀行の記録に証拠があればそれを出して貰うしかないです。

調停委員に説明して貰うのが一番と思っています。

お礼日時：2016/08/09 18:37

No.5 回答者： ni_si_ki 回答日時： 2016/08/09 15:25

お母さんには生前の内にちゃんとしておいて欲しかったですよね。

心中お察し致します。
私なら「ややこしいから家は姉ちゃんにあげるけど現金は三等分にして」と言いますけどねえ。
他の回答者さんもご指摘のように、証拠も無いのに費用のことでいつまでもグチャグチャ言うなら、今まで姉ちゃんの子供が住んでいた期間分を家賃として計上し、その額を姉ちゃんの相続分から差し引くよと言ってしまうかも知れません。
いずれにせよ相続ならぬ争続になってしまったのですから、調停で決着をつけるより他ありませんね。

この回答へのお礼

話をしようにも私には暴言ばかりでこちらの質問には答えないです。延々と暴言を言う状態です。なので話合いのしようがないです。
母親は質素な生活をしていたので私と兄はお金が残っているとは全く思っていなかったのです。姉はお金のことは知っていたのでずっと準備していたようでした。私と兄は知らなかったのでいろいろ足りないものは買って渡したり送ったりしていました。
仕方がないので調停の予定です。金額も少ないですし私は関東で調停の場所は四国なので自分で申し立ての予定で書類集めしているところです。
私は姉と歳が離れているため私の言うことは聞きません。調停の委員の方に言ってもらうしかないです。

お礼日時：2016/08/09 16:07

No.3 回答者： 情弱 回答日時： 2016/08/09 12:13

追って再回答します。

NO.2様の回答通り、第三者の方に相談された方が手っ取り早いと思います。
とりあえずは行政書士さんに1時間1万円で相談されてはいかがでしょうか。

No.2 回答者： mukaiyama 回答日時： 2016/08/09 11:34

＞土地の固定資産税評価額１５５万円。

建物固定資産税評価額３９０…

相続税の計算なら、土地は固定資産税評価額でなく路線価、建物は建物固定資産税評価額
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4602.htm
で良いのですが、お話は税金ではなく、相続人間での遺産分割ですね。
その場合は今売ったと仮定したらいくらなるか、不動産屋の時価を調べないといけません。

＞私の記憶では母は７００万円出した…
＞姉は１０年前実家の立て直しの時にお金全額出した…

まだ10年しか経っていないのなら、両人の貯金通帳などが残っていませんか。
100円や200円の話じゃないのですから、誰がいくら出したか調べれば分かるでしょう。

もし分からなければ、登記は誰になっているのですか。
登記名義人がすべて出したと解釈するよりほかないでしょう。

＞お金は貸したものだと主張…

貸したのなら、定期的に金利も付けて返済してもらっていたのですか。
貸借契約書は書いたのですか。

特に書類など残さず、あるとき払いの催促なしだったのなら、それはあげてしまった、贈与してしまったことであり、今さら姉に所有権は主張できません。
あげたものを10年経って返せというのは道理が通らないのです。

＞この場合の私の相続はいくらになるでしょうか…

あなたの記憶が正しいのか、姉の言い分が正しいのか、裁判所に判断してもらわない限り、軽々に結論は出せないんじゃないですか。
それに、

＞実家には姉の子供が建物建築時より居候しています…

姉自身は住んでいないのですか。
それなら母が出資した分に呼応する、
これまでの家賃を払ってもらわないといけません。
もちろん祖母 (母) と孫の間には民法上の扶養義務があり、親 (姉) が扶養義務を果たせないのなら代わりに祖母が面倒を見る義務はあります。

とはいえ、扶養義務とは日常生活に最小限の衣食を与えることであり、住まいまでは扶養義務のうちではありません。
したがって祖母は孫に家賃を請求できるのです。

いずれにしても、第三者の専門家を雇わないと、解決しそうにはないですよ。

この回答へのお礼

時価で計算するのはわかっているのですが、現時点では不動産の時価ははっきりしていません。
姉は暴言の嵐で私の質問には答えてくれません。預金は銀行にしらみつぶしに電話をかけて探しました。口座の明細の取り寄せまでは現在は書類がたりないため出来ていません。（役所に書類取り寄せ中）
貸借契約書はないと思います。母は姉に一部出して貰ったと思っていました。貸して貰ったとは全く思っていません。
登記は母親です。姉は住んでいません。居候は２階にいて母は１階にいました。

お礼日時：2016/08/09 11:52

No.1 回答者： 情弱 回答日時： 2016/08/09 11:15

こんな時は弁護士さんに相談しがちですが、とりあえず行政書士さんに相談されることをお勧めします。

弁護士さんはどうしてもお金にならない仕事は引き受けませんが、行政書士さんは親身に相談に乗ってくれるからです。行政書士さんにとって言い方は悪いですが、弁護士さんと違って他に稼ぐ方法がなかなかないからです。
とりあえず行政書士さんに相談してみましょう。

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。

お礼日時：2016/08/09 11:52