8年前に購入のマンションが手狭になってきたなと思い、広いマンションに住み替えか、戸建が気になり始めました。
建て売りのモデルルームを見に行くと、予算は少し超えるものの、場所も大きさもちょうどよく、購入を検討。主人と見に行く予定の数時間の差で、契約が急遽決まってしまったと連絡がありました。とっても残念だったのですが、分譲で注文住宅があると案内されました。
そこは、モデルルームよりお値段が700万あがってしまい(一応、駅は少し近くなるし、広さも、少しひろくなります。注文住宅なので希望の仕様で建てられるというメリットはあります)、700万上がってしまったので、戦意喪失というか、思考が停止しています…が、前回の物件がほんの数時間の差で決まってしまったのもあり、決めるなら今かなという気持ちもあります。
今のマンションでは、3人の子どもたちが大きくなることを考えると、遅かれ早かれ住み替えを再度検討する時はくると思います。今のマンションを賃貸に出し、住み替え後のローンに宛てると、少しの手出しで、支払いができる予定ですが、あと数年で長男の義務教育は終わり、そのあとは数年置きに3人の学費などが始まります。
そのときに出てくる問題点などまったく想定ができないので、教えて欲しいです!住み替えのポイントなども良かったところ、ちょっと早まったかななど経験ある方、専門家の方、教えていただけたら嬉しいです。

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A 回答 (7件)

専門家ページへの質問ありがとうございます。

住宅アドバイザーのしかまと申します。返信遅くなり申し訳ありません。

>今のマンションを賃貸に出し、住み替え後のローンに宛てる
今お住いのマンションの家賃を当てにするのは危険です。賃貸は、空き家の状態も想定されます。空き家の期間も修繕積立金や管理費などの支払いもあります。新しく家を購入希望であれば、今お住いのマンションを売却した資金を元手に新規購入物件を考えるのが健全です。

>そのときに出てくる問題点などまったく想定ができないので
人生の三大資金は、住居費・教育費・老後の費用です。その二つが見事に重なるのが、これからの時期です。
一般的には、子どもが小学校入学または中学入学のときに、「勉強のため子ども部屋が必要だから、自立のために」という理由で住宅購入される方が7割に上ります。しかしまだ教育費のかからない貯蓄のしやすい時期に住宅購入した結果、子どもが高校から大学という最も教育費のかかる時期に、教育費が不足するという事態が起きています。そのしわ寄せが、子どものにのしかかり、大学生の2人に1人が奨学金を受けて大学に通い、また大学進学を断念した高校生の7割がお金を理由にあげています。高校から大学まで一般的に一人1000万円強かかると言われていますが、これは最低ラインと考えておくとよいと思います。参考:http://news.mynavi.jp/news/2012/11/30/076/

参考までですが住宅購入理由の上位に該当する「子ども部屋」は勉強のためにはあまり役立っていません。当事務所で「筑波大学医学部に現役合格した大学生によるアンケート」を実施した結果、9割の子どもたちが自宅ではなく塾や自習室、図書館で勉強していたという結果が出ています。また4割の子どもたちが兄弟姉妹と共同の部屋だったと回答しています。ほかには「自分の部屋があっても和室で勉強していた」など、子どもたちは与えられるより、自発的に家の中で自分で選んだ場所を好むようです。

また、お子様が独立された後のことも考えられるとよいと思います。せっかく住み替えで新規住宅を購入しても一緒に家族で済む期間は数年と限られています。淋しいものですが、子どもは早くて大学生で、または数年で独立して家を出ていきます。そのとき、そんなに広い間取りは夫婦で必要かの問題も出てきます。いま増築の反対で家を小さくする「減築」や夫婦2人世帯の住み替えが人気です。夫婦二人では、防犯・光熱費・維持管理費のことからも小さい家が人気なのです。参考:https://sumaiweb.jp/archives/22525
また、一般的に「住宅は資産になるから」という理由で、住宅購入する方は多いのですが、数百万以上のコストをかけて維持管理をしないと、資産としては維持できません。そればかりか、負の資産にもなりえます。いま防犯・犯罪・衛生・倒壊などで問題になっている空き家ですが、都心も含めた全国の7戸に1戸が空き家になっています。これだけ空き家が多いのは、かならずしも住宅が資産になりえないためです。その他にも、地震大国日本では地震による損傷・倒壊など住宅には多くの出費リスクがつきものです。
参考:https://sumaiweb.jp/archives/16610

モデルルームは素敵にできているものですから、とてもこころ動かされますよね?わたしでも思わず買いたくなってしまいます。しかし、安易に高額な住宅は購入されないのが賢明です。また、今のマンションはすでにローンが終わっているのは素晴らしいことです。いまのマンションをリフォームしてリフレッシュするのもいかがでしょうか?きちんとした建築家に頼めば機能的で素敵に生まれ変わりますよ。

ご家族すてきな暮らしが送れますよう、お祈りしております
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この回答へのお礼

ありがとうございます。勉強部屋にはこだわらなくていいのかもしれませんね。人気エリアではありますが、家賃収入を経験してみたかったのですが、この計画は見直してみます。売却して自己資金を増やしての購入なら予算内に収まります。
子どもたちが独立したあとも快適に帰って来られる家が理想なので(帰ってくるかはわかりませんが^^;)巡り会えたときに決断できるよう準備だけしたいと思います!

お礼日時:2016/09/27 21:38

専門家紹介

一級建築士しかまのりこ

職業:住宅アドバイザー

大学卒業後、五洋建設建築設計部で一級建築士としてマンション・工場・住宅の意匠設計・工事監理を担当。その後、民間指定確認検査機関において住宅性能評価・住宅瑕疵担保保険・建築基準法の中間検査・完了検査、フラット35融資のための適合証明の検査など、住宅の検査を幅広く担当。設計監理・検査した住戸数は5000件以上に上る。

「家に帰るのが、楽しみになる・・・大満足な家選び」をキャッチコピーとし、教育費と住宅費のバランスを考えた住宅購入アドバイスや内覧会同行サービスなどを行う傍ら、自立した子どもの育つ間取りの研究や、リフォームでもリノベーションでもない新しい住まいのかたち「rotacion」を提案している。


▪️資格
◇建築基準適合判定資格者(建築確認検査員) 一級建築士 
◇住宅性能評価員 既存住宅現況調査技術者
◇住宅瑕疵担保保険検査員 フラット35適合証明検査員
◇木造・鉄骨造既存建物耐震診断士 増改築相談員 応急危険度判定士

▪️ホームページ
http://collino-home.com

詳しくはこちら

※お問い合わせの際は、教えて!gooを見たとお伝えいただければスムーズです。

専門家

子供の教育費 大学私立理系年間150万円×4年間=600万円×3人=1800万円は貯金しておく。

マンションを売って、一戸建てを買い替え。勉強はリビングでしてもらい、あまり大きな家でないほうが
目が届いていいかも。
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他の皆さんが良回答をつけておいでなので、住みかえについては割愛(笑)



ただ、本件の「予算」というのがどのにして算出された額なのかによってはイチから考え直した方がいいかもね。
一般人が自分で考えた予算は「なんとなくこれくらい」ということも少なくないし、不動産業者に業者の計算した予算というのは「家計は無視して買える上限」だし、FPの場合は「各々の家庭に合った額」。
業者の予算の方が高いので見たら気に入る物件が多く、FPの予算だと見ても魅力を感じない物件ということも少なくはないよ。

それと、数時間差で逃したのは残念だけど、不動産は縁モノでもあるから縁がなかったと諦める。
家を買う消費者心理として、逃した物件は脳内で美化されてすごく魅力的で未練が残るもの。
でも買ってみたら実際にはそうでもないという。
これを淡い初恋に似ていると言っていた人もいて、言い得て妙かなと思った(笑)
質問者の場合、「決めるなら今かな」という心理が働くのも自然だけれど、700万アップは冷静に考えると大きな差なので要注意。
家探しをしていると百万円単位は端数のように錯覚するけれど、700万といえば国産車2~3台分だから一般家庭では大きな買い物。
前回数時間で逃したからといって「今でしょ」と踏み切るのは危険。
まあ、営業マンはこの辺りの心理をくすぐってくるので、後の祭りにならないように資金計画はしっかりと建てた方がいいかな。



また、質問者ご夫婦の考えとして、住まいについてどれくらいの『価値観』を持っておいでかということが気になるかな。
というのも、お子さんが3人いて、学校だけでもこれからまだお金がかかること、もう少ししたらそれぞれやりたいことも出てきて、習い事や留学などにお金がかかる可能性もあること。
今回の住みかえで金銭的な負担を大きくし過ぎてしまうと、こういった将来のためのお金が用意できなくなるリスクもあると思う。
住まいに対して大きな価値観を持っているご夫婦の場合は、まずは快適な住まいが生活の起点だとか子どもに残せる資産価値だとか、そういう考えもアリではあると思うけれど。

育児の一つの理想論にもなるけれど、子どもが将来何かをしようという時に選択肢をどれだけ作ってあげられるかが親の“義務”だ―――という考え方もあるらしい。
その義務を果たす上で、お金で選択肢を狭めるようなことにはならないようにしたいものだ。
もちろん、いかに子どものためとはいえ使えるお金には各家庭で限りがあるものだけれど。

質問文では「3人の子どもが大きくなるから広い家」というポイントがあったので、子どもに焦点ということでそれとは違う判断ポイントとして「子どもにかかるお金」を挙げてみた。
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この回答へのお礼

とてもわかりやすくありがとうございます。子どもに選択肢を、と言うのが一番重きを置いている所です!もう一度、資金計画をしてみてできる範囲なのか見直したいと思います!

お礼日時:2016/09/27 21:23

マンションの購入が8年前ということは、ローンの返済は残っている


のではないでしょうか?
また、購入しそこなったのは建売物件だとおもいますが、
注文住宅が700万円増で買えるというのは、理解できません。
施主の希望や仕様も決めずに金額が決まるのは、注文住宅ではなく
売り建てというものではないでしょうか?
立地や利便性は、資産価値に影響します。
万が一の場合の賃貸や売却額にも影響します。
資産価値を十分に考えないと買えたとしても将来は不安です。
そもそも、今のマンションやローンをどうする、次の物件のローンが
組めるか金融機関にも相談しない中で、ご家庭だけで決めるのは難しい
と思います。
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この回答へのお礼

ありがとうございます!マンションのローンは最初に頑張ったので完済して次を購入する予定ではあります。建売はモデルハウスだったので家具も揃ったお家で魅力的でした。でも、資産価値ですよね、、どちらも道路には面さない奥に入る敷地なので、売るときは確かにネックかもしれません。

お礼日時:2016/09/26 19:10

先の回答にもあるように貴方の情報が、15歳・12歳・9歳のお子様が3人いることしかわからないのでアドバイスは難しいと思います。



元々、予算オーバーの物件を見に行こうと思った。
さらに700万上乗せした注文住宅を検討。

これだけの情報であれば「諦めるべき」としかお答えが出来ません。

マンションのローンは完済したのでしょうか?

まだなら、賃貸に出してもその返済に充てる程度だと思います。
不具合が生じれば修繕する必要もありますから、場合によっては手出しもあるかもしれません。
当然ながら借手が付かない可能性も否定できません。

そもそも二重ローンになるわけですから、銀行等が融資してくれるか?も問題だと思います。



お子様の成長を考えれば、今が住み替え時なのかもしれません。
また、地域によっても違いはあると思いますが、分譲マンションは現在高止まりした感があります。

売るならベストとは言えないまでも、いいタイミングだと思います。


逆に、購入する側にしてみれば金利も下がり消費増税が実行されるまでが購入のタイミングかと思います。


予算・家計に見合った物件であるなら、買換える良いタイミングだと思います。
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この回答へのお礼

ありがとうございます!検討できない金額ではないギリギリだから余計に迷います…でも予算を超えているのは確かです!計画もちょっと狂いますし、引っかかるということはやっぱり違うのかも…!

お礼日時:2016/09/26 23:15

ご家族の生活設計、お子さんの就学計画、ご夫婦の老後設計を金額をあげて具体化しないと何とも言えないです。


もちろん現在の金融資産を前提とした具体化です。

なお、現在のお住いを賃貸に出すといっても広さや築年数だけでなくお住いの地域やロケーションによっても月額賃貸料は変わって来ます。
また、常に賃貸されているとは限りませんし、入居者の入れ替え時には修繕も必要です。マンションの管理費や修繕積立費の扱いもあります。そういう事も加味して「年間これくらいの賃貸による実収入が望める」を見込む必要があります。
更に、賃貸料はあくまで住宅ローンの返済に充てる収入であって、購入時には住宅ローンを組む必要があるのではないでしょうか? その時点では賃貸収入はあくまで見込みであって確定した収入ではないはずです。そこのところもしっかり認識&計画せねばなりません。

お子さんの教育費に関しては「本人の希望があれば3人とも4年制大学まで行かせ学費を全額親が出すのか?」や、そもそも「高校・大学を国公立とするのか私立とするのか?」や、「大学は文系なのか理系なのか、医系、芸術系なのか?」などによってかなり学費の幅がありますので、その辺の想定も必要です。

ご夫婦の老後資金に関しても希望する生活水準や過ごし方に関する設計を前提とした資金計画が必要でしょう。これには公的年金の見込み額の確認も必要です。

十分ご承知の事と思いますが、戸建ての場合は一定間隔での外壁や屋根のメンテナンスが必要です。場合によってはシロアリ対策なども。
マンションの場合と同じくキッチンや風呂(特に給湯器)などの修繕・リフォームも必要です。
そういった費用はそれなりにまとまったものとなりますので、それがイレギュラーな出費とならぬよう想定しておかないといけないでしょう。

参考まで。
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この回答へのお礼

不充分な情報の中、わかりやすいイメージをありがとうございます!
老後の希望はちょっとズレがあるんですよね…その辺りもう一度話し合ってみます!

お礼日時:2016/09/26 19:05

>そのときに出てくる問題点などまったく想定ができないので、教えて欲しいです!


これは各家庭によって全然違いますよ。
例えば、あなたと配偶者の年齢、収入はいくらなのか、子供のそれぞれの年齢もそうだし、今の車は購入後何年なのか、食費は、レジャー費は、教育費は、といったように、今のあなたの家庭での収入と支出のバランスをすごく細かく見ないと問題点は見出せません。
いくつか挙げられますが、ここでは書ききれないくらいです。

こういう時のためにファイナンシャルプランナーという仕事の方がいらっしゃいます。
私は今まで自宅を3回買い換えてますが、全て知り合いのファイナンシャルプランナーにお願いして、家計の収入と支出のバランスを見てもらい、無理のない買い物かどうかなどを判断してもらってます。
支出については本当に細かい内容まで聞かれます。
そして専用のソフトに入力すると、自分が何歳の頃にこういう出費があるとか、想定していなかった出費なども提示されて目からウロコです。
ここで聞いても良いですが、あなたの個人情報をこと細かく聞く必要がありますから、そんなリスクを犯さないで、FPに相談しに行くのが最も早くて賢いと思います。
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この回答へのお礼

不充分な情報の中、ありがとうございます!急いで決めずFPさんにも相談してみます!

お礼日時:2016/09/26 19:03

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今年マンションを購入し、35年返済で2360万円の住宅ローンを組みました。
実際には繰り上げ返済をして20年で完済したいと考えています。
繰り上げ返済用として年間100万の貯金を目標にしています。

住宅ローン減税や団体信用生命保険も考慮して、アドバイスをお願いいたします。

【1】「5年目に500万、10年目に500万」を繰り上げ返済すると何年で完済できそうでしょうか?

【2】以下どれが一番お得でしょうか?(総支払額にどのくらい差があるのかも教えていただけると有難いです)

   ●「5年目に500万、10年目に500万」を繰り上げ返済
   ●「5年目に500万、6・7・8・9・10年目に100万ずつ」繰り上げ返済
   ●「10年目に1000万」を繰り上げ返済
   ● ローン残高が1000万になった時点で完済(20年後くらいでしょうか?)

   ※もし、他にもっと良いプランがあればアドバイスいただけると嬉しいです。

【3】繰り上げ返済をするのに良いタイミングというのがありますか?(住宅ローン減税のことを考えると年末に繰上げ返済をしない方がよいと聞いたことがあるのですが、他にも金利の見直し前後なども影響があるのでしょうか?)

【4】繰り上げ返済用とは別に・・・貯金はいくら残しておくべきでしょうか?


<住宅ローン詳細>
------------------------------------------------
借入額:2360万
返済方法:元利均等
借入期間:35年
返済済み期間:6ヵ月
借入金利:0.875%(変動金利)
ボーナス返済:なし

一部繰り上げ返済手数料:1回につき5250円
繰り上げ完済手数料:借り入れ後10年超の場合は無料
------------------------------------------------

※5年ごと10月1日に金利の見直しがあります。その際、毎月の返済額を1万以上増やしたりボーナス返済を組み込む予定はありません。

※もうすぐ第一子が生まれます。繰り上げ返済用に貯金ができるのは、教育費がかかる前の10年間ではないかと思っています。

今年マンションを購入し、35年返済で2360万円の住宅ローンを組みました。
実際には繰り上げ返済をして20年で完済したいと考えています。
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ただ、保証料を考えると、
わずかに金利がかかっている状態と思われるので、
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そもそも実際問題、最初の試算でもわかりますように、
その差は大したことなく、重箱の隅をつつくようなものです。

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フラットに限らず一般の住宅ローンの繰り上げ返済では、
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なのですが、金利が0.825%に対してローン控除が1.2%なので、金利が上がらない限り、繰り上げ返済はせずに、ローン控除を最大限利用したほうがいいのか?それとも繰り上げ返済したほうが得なのかがわかりません。

住宅ローンに詳しい方、ご回答お願いいたします。

Aベストアンサー

・2010年4月から返済が始まった
・毎年の所得税+住民税分97,500円が、毎年の住宅ローン控除額を上回る
・繰上手数料は無料
・金利が0.825で一定

と仮定して計算してみました。

・繰上返済なしの場合

 10年分のローン控除の合計: \1,352,300
   20年分の利息分の合計: ¥1,276,534
           差分: \ 75,766

・ローン控除対象期間中の2013/1に3年分(\2,144,893)繰上返済


 10年分のローン控除の合計: \1,166,300
 20年分の利息分の合計  : ¥ 979,943
           差分: \ 186,357

・ローン控除対象期間終了直後の2020/1に3年分(¥2,291,180)繰上返済


 10年分のローン控除の合計: \1,352,300
 20年分の利息分の合計  : ¥1,107,415
           差分: \ 244,885

この結果を見ると、ローン控除対象期間終了直後が一番効果が高いことがわかります。
ローン控除対象期間中の場合、利息の支払は大きく減りますが、その分、ローン控除分も減ってしまうため、トータルでみると、終了直後の方が効果が高くなります。

ただ、今後、ローン金利が上がっていけば、この計算は成り立たなくなりますので、ご注意下さい。

ローン金利がどれくらいになったら、控除対象期間中でも、繰り上げ返済した方が良いかまでは、分かりかねます。

・2010年4月から返済が始まった
・毎年の所得税+住民税分97,500円が、毎年の住宅ローン控除額を上回る
・繰上手数料は無料
・金利が0.825で一定

と仮定して計算してみました。

・繰上返済なしの場合

 10年分のローン控除の合計: \1,352,300
   20年分の利息分の合計: ¥1,276,534
           差分: \ 75,766

・ローン控除対象期間中の2013/1に3年分(\2,144,893)繰上返済


 10年分のローン控除の合計: \1,166,300
 20年分の利息分の合計  : ¥ 979,943
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このようなマンションを買うべきなのか、それとも、中古マンション購入費を頭金にして新築のマンションを購入したほうが良いのか、どっちが得なのでしょうか?
築年月:昭和49年4月 ■間取:2DK
■バルコニー面積:4.20m2 ■バルコニー方向:東
■所在階:9 ■地上階層:11 ■建物構造:SRC ■総戸数:170
■現況:空家 ■引渡時期:即時 ■取引態様:専任 ■権利:所有権 ■管理費:7,400円 ■修繕積立金:4,510円 ■駐車場:空無
■備考:管理人常駐:

Aベストアンサー

私も築40年くらいのマンションを検討したことがあり、いろいろ調べたり考えたりしたので、いくつかポイントとなることをお話させていただきます。

まず古い建物ですから、当然耐震性は弱いです。
耐震補強などはしているのでしょうか。
170戸ということで修繕積立金に余裕があるのならば、耐震補強などもしているかもしれませんね。確認してみてください。
ただ、耐震補強をしているとしても、所詮古い建物は新しい建物よりは弱いです。
直下型の地震が来れば持ちこたえられることはないでしょう。
それを承知で、つまり命の危険を負うことを許容できるならば、購入するとよいと思います。
私は結局、この問題があるので築40年の物件は見送りました。
確かに価格が安いので、地震で壊れたとしても経済的な損失は少ないです。
でもそれと命の危険がトレードオフということですね。

次に、価格が安いといっても古いマンションは結構、維持費はかかります。
配管などの取替えが済んでいるかどうかは確認した方がよいと思います。
それに火災保険や不動産取得税など、築年数が古いほど優遇されなくなるので費用がかさみます。
一方、新築マンションならローンを組めば所得税の控除も受けられます。(古い住宅は控除もなし)

20年で住み捨て、という考え方も確かにあります。
ただ不動産は簡単に住み捨てということは難しく、固定資産税も管理費も修繕費も死ぬまで払い続けなければなりません。
もしそのマンションが立地がよく賃貸の需要の見込める物件ならば、どんなに築年数が古くなっても業者が買い取ってくれます。
管理体制もよいマンションならば、売却は決して難しくはないので買って損はないかもしれません。
参考になさってください。

私も築40年くらいのマンションを検討したことがあり、いろいろ調べたり考えたりしたので、いくつかポイントとなることをお話させていただきます。

まず古い建物ですから、当然耐震性は弱いです。
耐震補強などはしているのでしょうか。
170戸ということで修繕積立金に余裕があるのならば、耐震補強などもしているかもしれませんね。確認してみてください。
ただ、耐震補強をしているとしても、所詮古い建物は新しい建物よりは弱いです。
直下型の地震が来れば持ちこたえられることはないでしょう。
それを...続きを読む

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住宅ローン減税と繰り上げ返済について教えてください。
来年の2月に住宅の完成予定です。

住宅ローンの詳細は、
 借入金額 2,000万円
 元利均等
 毎月 67,814円(ボーナス時0円)
 金利 0.95%(変動)
 期間 28年

繰り上げ返済を、返済額軽減型で5年ごとに200万円を予定しています。

金利0.95%より、住宅ローン減税の控除額1%の方が良いので、10年間は
繰り上げ返済をしない方が得なのではないかと感じました。
所得税は20万円以上あると思います。
実際のところ、どうなのでしょうか。

Aベストアンサー

たしかに金利が減税を下回っていた場合、返さない方が得です。
また、通常の住宅ローンでは団信保険料が含まれていますので、
ローン残高分の生命保険に入っているようなもので
多少の金利負担をしてもいいとも言えます。

変動金利とのことですので、金利動向を見ながら
当面様子見をしてもよいと思います。

Q大末建設 11年前のマンションの施行法

 今回中古マンションを購入しましたが、入居早々漏水があり、洗面キッチントイレの継ぎ手より末端は全てわずかな漏れがあり新しいものにいれかえたのですが、その後も目視部分では発見できない漏水が5~600ml/時間でメーターがまわります。水圧テストでもどこかに漏水があるとはわかるのですが、原因が特定できていません。当方依頼の2業者、売主側1業者が皆??の段階です。のぞけるところはのぞいていましたが、、目視可能なところには水濡れが発見できません。床上からわかる湿気やカビはクロスじゅうたん張替え時にもはっきりしませんでした。1階部分ですので、床下の砂地にでも吸収されているのか?と素人判断では思うのですが、、、どのような工法で配管されているか、どこの可能性が高いかなど今の段階ではわからないものなんでしょうか?先日他の階にもくら○アンさんがこられており、結構専用部分のコンクリー内の配管などしっかり建設時にされているのか、購入後ですが不安な毎日です。どなたか何か知りませんか?

Aベストアンサー

マンションの給排水部分は「設備業者」が一括して請け負います。
そのマンションごとにゼネコンである大末建設が業者を指名しますし、その設備業者の担当者次第でどのような納まりになるかも変わってきます。(もちろん部屋のレイアウトにも拠る)
幸いにして大末建設はまだ倒産していませんから、「当時の施工図を出してくれ」と問い合わせましょう。マンションの管理人質に竣工図書が残っていても精度の粗い「竣工図」しか残っていないのが通例です。
施工図があれば配管がどこを通っているか高い精度でわかりますので
むやみやたらに壁や床を壊さずに調査できるでしょう。


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