住宅ローンの組み方について悩んでいます。

住宅ローンの組み方について相談させてください。
2017年4月より都内新築マンション入居予定です。
購入にあたり、物件価格6500万円、頭金は500万（結婚後すぐ購入、結婚式や新婚旅行で散財後だった為多く出せませんでした。）また頭金の中から登記費用等振り返る予定ですので、ほぼフルローンになるかと思います。
我が家は主人33歳会社員、年収が額面1500万、手取り1100万円ほど、私は30歳で専業主婦、子供1人0歳の子がおります。
私は落ち着いたら復帰したいと考えていますが、特別な資格等もない為おそらく正社員は難しく、派遣社員やパートでの復帰となると思います。
また住宅における両家からの贈与はありませんでしたが、私の親より子供の教育資金として1000万贈与を受けられます。

以上の状況で、三井住友信託銀行でローンを申し込み審査がおりましたため、ローンの組み方について悩んでいます。
担当の方からは10年固定と20年固定の2本立てを勧められましたが、他の知人等に相談したところ、長期の30年固定にしたら？や変動金利を組み入れるべき等のアドバイスを受け、非常に悩んでいます。
最終的には自分達できちんと調べ決定すべきではありますが多くの方の意見を伺いたくこちらに質問させていただきました。

また私達の希望としては子供はもう1人欲しく、2人とも中学から国立の中高一貫校ないしは私立に入れたいと漠然と考えています。

きっと無謀なローンや老後破綻予備軍等のご意見があるかと思いますが、もう既に決めてしまいましたのであくまでも住宅ローンの組み方のおすすめについて教えていただけますと幸いです。

またこの状況で子供をもう1人作ろうとすることは無謀でしょうか？

長文乱文失礼いたしました。
ご回答お待ちしております。

No.1 回答者： ステレン 回答日時： 2017/01/13 01:30

なんか、嫌味な質問だなぁ(^_^;

年収が手取りで1100万円で6500万円の物件って
6年で返せますやん

20年も30年も長くローンを組んで余分な金利を支払う事はありませんよ

子供はあと10人です、サッカーチームが作れます

No.2 回答者： yun-yun007 回答日時： 2017/01/13 01:34

何年固定を選ぶのが正解ってのはないと思います。

実際に金利がかわると支払額がどうなるかシミュレーションしてどれが一番か考えればいいと思います。


何年ローンかわかりませんが３０年固定と文面にあるので３０年ローン金額６５００万円適用金利はＷＥＢ上に書いてある優遇が一番効いた場合だと仮定します。

変動金利0.600％で30年間一定だった場合
197,337円／月　総支払額　71,041,450円

固定金利30年　1.975％で30年間の場合
239,440円／月　総支払額　86,198,583円

変動金利0.600％で１０年間一定で１０年後に金利が1.600％になってその後一定だった場合
当初197,337円／月　10年後以降217,366円／月　総支払額75,848,288円

変動金利0.600％で１０年間一定で１０年後に金利が2.600％になってその後一定だった場合
当初197,337円／月　10年後以降238,618円／月　総支払額80948807円

変動金利が突然何％も動くのはありえないのであくまでシミュレーションですが将来金利が変わった時の参考にどうぞ。

私なら30年長期固定を選ぶなら三菱東京ＵＦＪ銀行でもう一度審査してもらい30年固定で1.32％のローンを選びます。
218,756円／月　総支払額78,752,343円
申込時ではなく決済時の金利なので実際借りる時に金利が変わっているかもしれませんが

No.3 回答者： yun-yun007 回答日時： 2017/01/13 01:51

先ほどの金利を訂正、三菱東京ＵＦＪ30年固定なら1.26％でした

No.4 回答者： agboy2 回答日時： 2017/01/13 09:21

確かに「正解」が無い質問なので、回答も確定的な物言いが出来ないですね。

今は『超』低金利時代なのだから、これ以上の金利低下は考え難い。従って出来るだけ長期の固定金利が有利である、と言うのが30年固定を勧める理由でしょう。
私も、コレは説得力があると思います。

ただ、銀行の勧める10年と20年の2本立ても「繰り上げ返済」というファクターを考えると、満更手数料稼ぎの為とは言い切れない部分がありますね。不動産会社もそうですが、銀行員は世帯年収から勤務先、勤続年数まで知り得る立場にありますから、質問者様ご一家の予想収支からそのようなプランを提示したと思います。
私が不動産営業マンの立場で考えても、住み替えの有無を問わず、30年以内にローンは全額返してしまうような資産形成をされるのではないかと想像しています。

ローン事故と言うのは、無謀なローンを組んだ時もそうでしょうけれど、勤務先の状況であるとか、本人や家族の健康上の理由によるものも多く、そこまでのリスクを考えると何もできなくなってしまいますね。今回のケースで言うと、売却時にローンを精算できるように、自己資金を増やしましょう、という結論になったとしたら購入自体の見直しという事にもなり兼ねません。

入居当初は、思っても見なかった細かな出費があり、事前に考えていた家計通りにならないことが多いのですが、ローン返済が始まってから、半年から1年間遣り繰りしてみて、それから2番目のお子さんの事を考えられても遅くは無いでしょう。長子と次子が2歳差になるか3歳差になるか、或いはそれ以上離れるか、それだけの事です。

No.5 回答者： sacchi26 回答日時： 2017/01/13 11:36

世間知らずなだけに思えますが。

質問者の家庭環境、経済事情なら十分子供が増えてやっていける範囲内です。

No.6 回答者： Moryouyou 回答日時： 2017/01/13 11:58

三井住友信託なら、現状30年固定で

今なら年利1%でローンが組めます。
月20万(年240万ボーナス返済もならして)
なら30年で返済できますね。

★将来的にも安定した収入が見込めるなら
よろしいんじゃないですか？

固定金利は底打ちしたとの観測もちらほら
あるので、30年固定は今が最後のチャンス
かもしれません。
ローン残高が多いので住宅ローン控除の
効率が少し悪いですが、このあたりは
いたしかたないでしょう。

このローン返済をしつつ、繰上げ返済等は
考えず、さらに資産を残していくように
心がけられたらよろしいかと思います。
手取りの1/3を住宅関連、1/3を生活費
残りを資産形成、教育資金といった心づもり
で考えられたらよいと思います。

いかがでしょうか？

No.7 回答者： fedora777 回答日時： 2017/01/13 22:24

厳しい回答が多いですね。

高収入ですし、これ以上の収入が定年まで続くのならば、事故などの不幸が無い限り、
どんなローンを組んでも破産などにはならないでしょう。子供が一人増えたって余裕でしょう。
厳しいことをいう人は、ちゃんとした計算をやったことが無い人だと思います。

おそらく、6500万円のマンションを買ったとしても、
・ぼちぼちの高級車（500～1000万円）を10年に一度程度買い換える。
・概ね毎年海外旅行に行く（～100万円）。国内旅行にも年２回程度行く（３０万円２回）
・２人の子供は私立の中高大にいく
・月に１、２回の外食（ファミレスとかじゃなく、ちゃんとしたレストラン）
・着る服はブランド物が中心ではないがある程度はちゃんとしたもの
・食べるものも基本はスーパーだが、デパートも結構使う
・ちょっとしたものも少しいいもの（キッチン道具とか、シャンプーとか）
・定年の時には貯蓄は3000万(退職金は別にして)
くらいは大丈夫だと思います。
ただし、高収入だと思って、なんでもかんでも高級志向で行くと危険なレベルの収入ですね。
ある程度は意識して節約しましょう。

ローンの組み方でリスクの減少や、支払い総額を低下させることも出来ますので
色々と調べたほうが良いと思います。

まず、10年固定と20年固定ですが、これは銀行の利益ががもっとも多くなるので、銀行員が
最初に勧めるものです。大抵、どの銀行でも、希望を伝えなければ勧められますよ。
間違っても選んではいけません。

簡単に説明しますと、10年固定の場合、11年目以降は、「絶対に」変動よりも高い金利になります。
この「絶対に」というのは、「そうなる確率が高い」という意味ではなく、制度上必ずそうなります。
そういう仕組みだからです。
実際の金利は、「基準金利」から「優遇金利」を引いたものですが、基準金利は変動でも固定でも同じです。
優遇金利が違うのです。10年固定だと、11年目以降は「優遇金利」が変動よりも通常かなり小さくなります。
ですので、基準金利は変動・固定で常に同じなので、11年目以降は、「絶対に」固定金利のほうが高くなります。
このあたりは調べてください。10年固定は、11年目以降「すごく高金利になる」を念頭においてください。

まず、年数ですが、絶対に長期を選ぶべきです。20年で返せる経済力があるのならば、30年で組んで、
20年で返せばいいのです。保証料は1.5倍近くになります（30万円程度の差）が、それでも、長期の方が
リスクははるかに小さいです。
（細かく書きませんが、毎月の支払いが少ないと、余った分で繰上げ返済に使うか、生活に使うかの調整が出来ます）

35年ローンを組んだ人の実際の完済までの期間の平均は19年です。普通、繰上げ返済するのです。
本当に35年かけて返す人はまれです。
「35年だと、定年後も支払うのか・・・」とか考えなくて良いです。繰り上げ返済すればいいだけです。
毎月の支払いは少なくして、手元に資金を置いておいて、他の状況（自動車を買うとか、子供の進学とか）
を見ながら、繰上げ返済すればいいのです。手数料は微々たるものです。

＞またこの状況で子供をもう1人作ろうとすることは無謀でしょうか？
まったく、無謀ではありません。
しかし、ちゃんと計算しておいたほうが良いと思います。今後どうなるかわからないのは不安ですよ。

キャッシュフローといって、これからの毎年の収入・支出から、今後のライフプランを立てて、何年目ごろが
貯蓄の底値で、どれくらいのローンならば生活レベルを落とさずに支払いができるかなどが見積もれます。
ただ、ハウスメーカーなどのファイナンシャルプランナー作成のものを全面的に信用するのはやめてください。
家を買わせるのが仕事ですし、彼らのソフトは結構大雑把で個々の事情を勘案することは出来ません。
（すごく正確ですよ、みたいなことは言いますが、大雑把です。）
難しいものではないので、自分で作るのが良いです。

キャッシュフロー
http://fp-tokushima.com/lifeplan-excel-3753.html
（自分用にアレンジしてください）

---
少し気になったのですが、マンションですと、管理費とか駐車場で月に3-4万円くらいかかると思います。
一戸建ての金額よりも1500万円くらい、余計にかかりますので、6500万円のマンションを買うということは、
8000万円くらいの一戸建てを買うのと同じレベルです。そのあたりもキャッシュフローを作成すればわかります。