姉妹共有名義の土地の名義変更について

この度、引っ越しが決まったので今所有しているマンションについてご相談させて下さい。

元々母親が購入した分譲マンションですが、母が亡くなり姉と私が共有名義で相続しました。
姉も私も嫁ぎ、今住んでいるマンションを手放す事にし、知り合いの不動産屋さんにお願いした所、共有名義で売却するとそれぞれに税金がかかるので、現在住んでいる私に一旦名義変更して売却し、後でお姉さんに半額渡したら税金かかりませんよ、とアドバイスを受けました。
法務局に連絡した所、何故名義変更する必要があるんですか？と詰め寄られ、きちんと答える事が出来ませんでした。
この場合、節税の為ですと正直に答えてよかったのでしょうか？

あと、父親は存命ですが離婚しており、財産分与の必要はありませんよね？所有者は姉と私の共有名義に変更されてます。

質問者からの補足コメント

• 不動産屋さんとお話し、勘違いだと分かりました！登記が済んでいないと思っていたらしく、母からの名義変更を私1人に変更するつもりだったようです！
  解決致しました！ありがとうございました。

    補足日時：2017/01/17 13:59

No.3 ベストアンサー 回答者： agboy2 回答日時： 2017/01/16 17:16

不動産屋の考え方は、現在のままで売却して売却益が出た場合に、質問者様は『自宅』を売却したのだから、居住用財産の3000万円控除が受けられるが、住んでいないお姉様の分は受けられないので所有権を居住者である質問者様にまとめてしまった方が良いですよ、という事でしょうね。

ただ、先の回答にあるように、お姉様の持分を質問者様に移す行為を「売買」とすると、その部分で譲渡益が発生する可能性はありますよね？
「贈与」とすると贈与税の問題、「錯誤」や「真正な登記名義人の回復」とすると、その後お姉様に渡す金員の説明が付かなくなります。

不動産屋も悪気があってアドバイスしたのではないと思いますが、税金の問題は中途半端に口出しするとヤケドしてしまいます。居住用財産の3000万円控除にしても、適用除外理由の1つとして「この特例を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋」の売買の場合には認められませんが、同じように、この徳レを受ける事だけを目的として取得したと認められる家屋」の売買（今回のケース）も認めない、とした場合、だれが責任を取ってくれるのでしょうか？
不動産屋を責めるのは酷だと思いますが、登記を移す前にもう一度その不動産屋と相談された方が良いとは思いますよ。

この回答へのお礼

最初にお話を聞いた時に3000万控除の事は言われていましたので、住んでいない姉ではなく、私の名義にした方がいいと言われました。

認められない場合もあるんですね…！
近日中に不動産屋さんともう一度詳しく話してみます。ありがとうございました！

お礼日時：2017/01/16 19:11

No.2 回答者： mukaiyama 回答日時： 2017/01/16 13:45

＞後でお姉さんに半額渡したら税金かかりませんよ、とアドバイスを…

誰にアドバイスされたの？
税金に関することは、税務署か税理士以外の人に聞いても信用したらいけませんよ。

＞現在住んでいる私に一旦名義変更して…
＞法務局に連絡した所、何故名義変更する…

登記の変更には、売買、贈与、相続の 3つがあります。

・売買・・・姉の持ち分をあなたが姉にお金を払って買い取る・・・姉に「(譲渡) 所得税」が発生する可能性大。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3202.htm

・贈与・・・姉の持ち分をあなたが姉からただでもらう・・・あなたに「贈与税」。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4402.htm

・相続・・・姉が旅立ったわけではないのでこの選択肢はなし。

＞この場合、節税の為ですと正直に答えてよかったの…

そんなのは登記を変更する理由にはなりません。

というか、節税どころか、はるかに税金は増えます。

＞共有名義で売却するとそれぞれに税金がかかるので…

半分ずつ 2人にかかるだけです。

それを無理に1人の名義にしてから売るとすれば、

売買なら、あなたはあなたは時価相当の現金を用意しなければいけないし、姉は姉で妹に売ったとしての譲渡所得税がかかり、さらにあなたは第三者に売ってかかる譲渡所得税は“2人分”払わなければいけなくなります。

贈与なら、あなたは贈与税を払った上で、第三者に売ってかかる譲渡所得税は“2人分”です。

＞父親は存命ですが離婚しており、財産分与の必要は…

財産分与とは、夫婦が離婚したときに出てくる言葉です。
あなた方姉妹が父と夫婦であるわけではないので、財産分与などと言うこと派は無縁です。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

この回答へのお礼

え！！！そうなんですか！！
アドバイスを言われたのは不動産屋さんです。
私も個人的に調べてはみましたが、言葉が難しくてお任せしようとしてましたが…
費用はかかりますが、一旦司法書士さん等のプロに相談してみます…
でも、ここで前情報を聞いていてよかったです。ありがとうございました。

お礼日時：2017/01/16 14:11

No.1 回答者： funoe 回答日時： 2017/01/16 13:27

妹が所有者になり、姉に金銭を支払う。

　これは「売買」ですね。
「何故名義変更する必要があるんですか？」には、「売買です」が正解です。


法務局では「売買」なのか「贈与」なのか「相続」のどれかを聞きたかったのでしょう。

この回答へのお礼

そうなんですね！脱税では無いのかとシドロモドロでかなり怪しいと思われたでしょうね…。
もう一度法務局に連絡してみます！ありがとうございました！

お礼日時：2017/01/16 13:35