突然私の相続した畑が仮登記になっているので地目変更して贈与して欲しいと不動産屋から連絡がありました。

突然私の相続した畑が仮登記になっているので地目変更して贈与して欲しいと不動産屋から連絡がありました。45年前に売買にて仮登記されてましたが畑の為本登記できずにそのままだったようです。その土地は将来的に自分で使用しようと思っていた土地で渡したく無いので仮登記になった相手先(個人)に直接連絡をしてお金を払ってでも仮登記抹消の話をしようと思ってますが、おそらく不動産屋が購入したいが為に始まった話と思われ、不動産屋との価格競争になるのでしょうか？畑で相場があるはずですが、その相場を遥かに越える不当な金額となっても払うべきでしょうか？不当な金額を取り締まる何かはないのでしょうか？

No.1 回答者： suzuki0013 回答日時： 2017/02/11 10:22

うーん、文章の意味が分からないよ(笑)

自治体で実施している法律相談へ行く事をお勧めする。
司法書士や弁護士が個別ケースに応じて助言してくれる。

「仮登記になった相手先」というのは、45年前の売主？買主？
質問者の親族である被相続人は45年前の時点ではどちらの立場？
相続したということは売主（所有者）かな？

いずれにしても、その土地の権利が欲しいと思っている者が複数（質問者と不動産業者）いるので、価格勝負になってくると思う。
それと売主（なのか？）との関係性。

不当な金額（というのが存在するのかどうかは別として）になっても払うべきかどうかは、当事者のフトコロ具合による。
不当な取引を取り締まる法令等は存在するけれど、単に、１つの土地をめぐって購入希望者が上乗せしている分には取り締まるものなんかないよ。
売主はできるだけ高く売りたいのだから、それを圧迫するような法律は存在しない。

この回答へのお礼

ありがとうございました。
本気で悩んで気分のまま急いで投稿してしまい分かりにくくてすみません。私は所有者で相手は権利者で、相手は45年前の買主です。ある程度お金を払う覚悟ができました。

お礼日時：2017/02/11 11:17

No.2 回答者： hata。79 回答日時： 2017/02/12 22:46

ご自身が「不動産に対しての知識」がそれほどないというのでしたら、まずは「相談相手」を作ることです。

この手の話は司法書士が良いと思います。
仮登記がついてる原因と、その時の事情などを司法書士を交えて確認しましょう。

素人ながら、推測しますと畑ですので農地委員会の許可がないと所有権移転できないので、その許可が下りたら売買代金の決済をして、不動産の所有権を移転しようという話だったと推測いたします。
だとすると、仮登記権利者（仮登記してる者です、今の所有者であるあなたではないです）がその土地を欲しいというだけでして、不動産屋は無関係です。
不動産屋が関係してくるというのは、当時その畑の売買の話をその不動産屋が持ち掛けてるとか、仮登記の処理を不動産屋が紹介した司法書士がしたなどの「ゆかり」があるだけではないでしょうか。
　というのは、不動産屋自体が、ご質問者の畑を欲しいというのでしたら、これほど長い期間仮登記のままほかっておくことは考えらえないからです。

　不動産屋は車の中古車屋と同じだと考えてください。
車を買いたい人がいて、売りたい人がいて、その仲介に入っているだけです。
仲介に入ってる人が「いい物件だから、俺が自分のものにしたい」と言い出すことがないとは言い切れませんが、それならそれで、仮登記のままほかっておくような愚図はしてないです。
不動産屋をしてる人自体が「この土地はいずれ良い売り物になる」と考えるか、「おれは畑仕事がしたいのだ」とかで畑を求めたとしたら、職業柄「仮登記のままにしておく」などは、あまり考えられないことです。仮登記権利者に金を積んででも、本登記にさせて、所有権を移転させたうえで買い取ることをするはずです。

というように、不動産絡みの話は、どんどんと奥が深くなり、なまじ知識がない者は専門用語を使われて、騙されるかのように相手の言いなりになりかねません。
司法書士は不動産登記のプロですし、もちろん、不動産についての今回のような相談にも応じてくれるはずです。

孤立無援でネット情報を頼りに相手の向かい合うよりも、生身の人間で直接会話ができる司法書士にお願いして「とにかく、話は司法書士さんと一緒に聞く」ようになされば、心強いと思います。


私見ですが。
売買契約の仮登記は有効です。
しかし４５年間も、所有権者になにもアクションを起こしてきてないのですから「なにか」が時効になっているような気がいたします。
登記、仮登記は、その「なにか」の時効消滅を中断させる効果を持たないと考えます。
このあたりも司法書士さんに相談されるとよろしいかと思います。

１０年で時効消滅してる、と考えられるのですが。以下参考に。
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question …

この回答へのお礼

素人がいくら考えても先に進みませんよね。
沢山アドバイスを頂きましてありがとうございました。
相談してみます！

お礼日時：2017/02/12 23:39

No.3 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2017/02/12 23:56

農地の売買には農地法の許可が必要で，その許可が下りない限りは，売買契約を締結してもその効力は生じません。

なので買主が売買代金の全額を支払っても（それだけでは所有権は移転しないので），買主は登記が受けられないということが起きます。なので普通は代金全額を支払うことはありません。代金の支払い損になるかもしれないからです（でもそれがわからない人は全額を支払ってしまうことがあります）。

ただしその許可を停止条件とする売買契約をすることは可能で，その停止条件付売買を第三者に対抗するために仮登記をすることができます。あなたの土地についている仮登記は「条件付所有権移転仮登記」で，「原因　年月日売買（条件　農地法の許可）」といった登記がされているのではないでしょうか。
また仮登記をするということは，売主にとっても負担があることなので，契約だけで何もお金が動かない状態では普通は行いません。手付金程度の支払いがされたので仮登記を承諾するというのが一般的なのではないかと思います（前述のとおり全額支払っている場合もありますけど）。

ところであなたはこの土地を売りたくないということのようですが，それならばその停止条件付き売買契約を解除する必要があるということです。農地法の許可を得るためにできる限りの努力したが許可が得られないというのであれば，それはやむをえない事情での解除ですから，買主売主双方で原状回復をすることで手を打つということになると思います。

ですがあなたの一方的な都合（自分が使いたいから売りたくない）であるならば，そういうわけにはいきません。仮登記が付いているということは，その元になった条件付売買契約に基づいて農地法の許可を得るための義務もあるということです。その義務の履行もせずに契約の解除をするということは，45年前にされていた条件付売買契約違反です。なのでそのような事情での解除の場合には，受け取った金員（仮登記当時の名義人が受け取っているはずです）の返還と，契約に手付け倍返しの定めがあれば手付金相当額，そして契約解除に伴う損害の賠償をすべきことになるでしょう。受け取った金員は不当利得という扱いになるでしょうから，民法704条により法定利率で計算した利息（年５％。民法404条）を付して支払うことになるかもしれません。

ですが先方も相当期間それを放置していたようですし，事実上の引渡しもなかったのであれば，時効という手法が使えるかもしれません。弁護士に相談されることをお勧めします。

この回答へのお礼

なるほど当時の事をもっと聞いて詳しく調べる必要がありますね！
ありがとうございました！

お礼日時：2017/02/14 18:17

No.4 回答者： ben0514 回答日時： 2017/02/14 17:15

私は詳しくないので、専門家のご紹介をさせていただきます。

すでに回答があるように登記の専門家は司法書士となります。
しかし農地においては、農業委員会の許可などが必要となったり、所有者となるための要件などもあります。
さらに農地転用などまで考えますと、農業委員会がらみや農地転用の分野の専門家は、行政書士となります。

司法書士と行政書士に上下関係はなく、多少重なる業務があっても、別分野の資格者となります。上下関係はありませんので、一方の資格試験で両方の資格が得られるということもありません。中には両方の試験に合格され兼業されている人もいれば、分野をわきまえて事業したり、共同経営をしている人もいます。

あなたの場合には、司法書士と行政書士の両方がいる事務所へ相談されるとよいと思います。司法書士であれば、時効などの分野も専門領域の一つだと思います。
可能であれば、税理士もいる事務所だととてもよいです。不動産の名義変更等には、その名義変更の理由により所得税・贈与税・相続税が発生し、さらに不動産の取得税や固定資産税なども関係します。

最後に不動産の売買については、代わりになる不動産はありませんし、自由の売買取引ですから、相場を守らない売買なども認められる行為となります。
売買契約が成立しており時効が関係ないとなれば、既に売買が成立しているわけですから、二重売却になり、問題のある行為になる恐れがあります。まずは専門家に相談し、現状を把握されることがよいと思います。

この回答へのお礼

相談する所をいくつか悩んでたところでした。参考になりました！
ありがとうございました。

お礼日時：2017/02/14 18:19