相続税、贈与税 名義変更のタイミングは？

先日母他界につき、実家を相続する事になりました。父は既に他界しております。現在土地は母名義、建物は姉名義ですが、姉は相続放棄するとの事で、土地と建物を私が引き継ぐ事になりました。家屋は築50年程の大変古い建物です。この場合、建物は姉から贈与。土地は相続だと思うのですが、私自身定年退職しており主人も他界している為、固定収入がありません。
相続税や贈与税がどかんと来た場合、払える余裕がありません。こういった場合どの様にする方法がベストなのか、専門家のお知恵を拝借できればと思うのですが、税理士、司法書士、どなたに相談すべきなのか、迷っております。建物の名義変更のタイミングと土地の相続のタイミングを合わせて良いのか？ずらした方が得なのか？など、、わからない事だらけです。
こちらで少しでも皆様のお知恵を拝借できればと思います。どうぞよろしくお願い致します。

No.1 回答者： Walkure1500 回答日時： 2017/02/19 04:36

相続税は質問者とお姉さん二人で４２００万円まで（基礎控除３０００万法定相続人一人当たり６００万×２）賦課されませんが、

相続金額の金額の算定基準は原則路線価格です（路線価格×面積です）、
此れは税理士さんの領域です、

名義変更での贈与税ですが、
此れも資産価値次第です、固定資産税の評価が算出基準だと思ってます（違ってれば申し訳有りません）、
お姉さんから（直系尊属です）の贈与なんで一般贈与の対象です、
贈与税も税理士さんの分野ですが、
仮に２００万円以下の評価額だと税額は金額の２０％です、

贈与される金額で其の金額ごとに（３００、４００、６００、１０００、１５００、３０００、３０００超えの括りで）細かく税率と基礎控除が決まってます、

登記に関しては司法書士さんへ依頼が普通です、

相続と贈与は別物ですので、相続に関することと、贈与を受けるタイミングにはそんなにこだわりを持つ必要は無いのでは？。

No.2 回答者： mukaiyama 回答日時： 2017/02/19 05:08

＞家屋は築50年程の大変古い建物…

＞建物は姉から贈与…

よほどの大邸宅でないかぎり、贈与税が発生するほどの価値はないでしょう。
固定資産税評価額を調べてみましょう。
固定資産税の納付通知書に書いてありますし、分からなければ市役所の税務担当課で聞けばよいです。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4602.htm

あなたに今年はもうその他の贈与は一切なければ、固定資産税評価額が 110万円以下なら贈与税は発生しません。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4408.htm

＞土地は相続だと思うのですが…

土地は路線価が定められているところなら路線価、路線価のないところなら固定資産税評価額です。
路線価はこちらで。
http://www.rosenka.nta.go.jp/

これが 4,200万以下なら相続税は発生しません。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4152.htm

＞税理士、司法書士、どなたに相談すべきなのか…

とにかく固定資産税評価額と路線価を自分で調べる努力をしてみてください。
これらが上に書いた数字以下であれば、税理士にも司法書士にも無駄なお金を払うことはないですよ。

＞建物の名義変更のタイミングと土地の相続のタイミングを…

ぜんぜん関係ありません。
早めにどうぞ。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

No.3 回答者： mofl 回答日時： 2017/02/19 11:20

質問者さん、補足ででも

①相続する土地の課税評価額(概算でOK)
②贈与を受けたい建物の課税評価額(概算でOK)
③相続人はあなた方姉妹の２名だけか？
④あなたに子供はいるか
⑤その土地を含めて相続する財産の合計はいくらくらいか(概算でOK)

あたりを教えてもらえませんか？
相続する財産の金額によって回答は変わります。
１番さんがすべての事例で回答しているけど、事実がわからないと答えるのも大変。

④を聞く理由ですが、相続税も贈与税も非課税であれば手数料を払って専門家に頼むことは無い。
素人でも税務署に２度、法務局に３度行けば終わります。
あなたの代わりに無料(笑)で動く人間っていませんか？
課税されるとしても複雑な資産じゃないから簡単。

⑤を聞く理由ですが、土地以外に多くの財産があれば贈与税は全体で課税されます。
土地の評価が低くても株や現金、金の延べ棒、ピカソの絵画なんてあったら話は別。

ネットで調べれば基本はわかるし、法務局と税務署に行けば手続きの仕方や書類の書き方も教えてくれますよ。
法務局に行ったついでに、異動をしたい土地と建物の登記事項証明書(いわゆる登記簿謄本)を入手するのも忘れずに。

お姉さんが建物の権利を放棄する理由は何ですか？
別の処に住んでいて、所有や維持管理に関わりたく無いんですか？
一時で難しければ、とりあえずは区分所有にしとけば？

No.4 回答者： suzuki0013 回答日時： 2017/02/19 11:48

まず、お母さんの相続財産は全部でいくらか調べてある？

不動産のほか、預貯金と貴金属などの類。
固定資産の納付書に土地の評価額があるので大体の目安になるよ。
お姉さんが相続放棄なら全てを質問者が相続することになる。
他の回答者の方もおっしゃっているけれど、質問者が相続する遺産が4200万円以下なら相続税はかからない。
土地に気が取られていると、預貯金で控除額4200万円をオーバーしたりね。


お姉さんの名義となっている建物については、歴史のある素敵な建物だけれど、税金面で言えば築50年という年数から評価は低いはず。
100万円もないくらいかな？
お姉さんの所へ届いている固定資産納付書の評価額を見てみるといいと思うよ。
それくらいなら贈与をうけても贈与税はかからない。（基礎控除110万円/年間）
もしも豪邸で評価額が高額という場合には、売買で分割返済という形も取れるし、複数年に渡って110万円ずつ贈与を受けるという面倒な？手段もある。


まずは遺産の額を特定するのが第一歩。
ざっくりと見積もって4200万円を超える場合には、自分で処理する自信がなければ税理士に相談するといいね。
無料の相続相談もあるので、まずはそこへ行ってみる。

遺産分割協議書の作成費用や相続登記費用はかかるけれどね。
司法書士等に依頼せずに自分でやるなら大した金額ではない。
依頼すれば10万くらい？いろいろなのでお近くの司法書士に聞いてみるのもいいよね。
登記所の登記相談（無料）でもいろいろ教えてくれるので自分で登記も難しくはない。