土地建物売却時の心理的瑕疵告知義務について

Question

都内の土地建物を売却予定ですが。
持ち主が自死という形で当該の建物で亡くなりました。

この場合土地建物をまとめて売却する場合は告知義務があると思います。
その際そのことにより何割ほど売却価格が下がるものでしょうか？

また建物を解体して更地にした場合は告知義務はないものと考えて良いのでしょうか？

また賃貸等に出しその後売却した場合は告知義務が消滅する
経過年数によって告知義務が消滅するそのようなことはあるのでしょうか？

よろしくお願いいたします。

suzuki0013 · Accepted Answer

土地の売買で、２０数年前にその土地の上にあった建物内で自殺について、説明しなかったことが不法行為にあたるという裁判例があるよ。
検索するなら「松山高裁」「判例時報2236号」でその記事が出てくるのでご参照。
平成26年の判決なので、割と最近であり参考になるはず。

この裁判の前までは、長期間経過したり建物を取り壊したら心理的瑕疵は否定されていた。
しかし、この松山高裁ではレアケースかつ間接的ながら心理的瑕疵が肯定された。
厳密に言えば、瑕疵を肯定したというよりも、「長期間」「取り壊し」の要件があっても宅建業者の説明（調査）義務を認めたということ。
説明義務があるということは瑕疵の存在が認められたということになる。

なお、説明義務違反と慰謝料が認められているけれど、1800万要求が170万円になったので、心理的瑕疵による売買価格の減額は微々たるものだったと思われる。（数％？）
詳しく調べるなら弁護士か司法書士に聞けばこの判例の詳しい内容を教えてくれるよ。

質問者のケースの場合、

＞また当時もそれほど騒ぎにはなっていませんので周辺にも自死だと知る人はほとんどいないと思われます。（補足文）

とは言っても、知っている人が存在する可能性はあるわけだ。
前出の松山の裁判例と同じく、地元不動産業者など第三者から自死の件が判明する可能性は高い。
まだ取り壊していないことで「長期間」の要件は未成立。
松山の例からすれば、今から壊したとしても心理的瑕疵が肯定される可能性が高い。
後日の紛争を回避するなら、媒介を結ぶ業者にはきちんと告知した方が良い。

一方。
一般的に親族の自死という事柄は故人と遺族にとって機微情報。
当然に公開されるべき性質とまではいえない。
このため、周囲に対して自死ではなく病死や事故死と説明することも珍しくはない。
病院で死亡した（死亡直後で搬送後医師により死亡が確認）という説明パターンもある。
敢えて自死と告知しないのも遺族の心情としては致し方のないところ。
不動産売買に際して隠匿や虚偽は道義的にいかがなものかと思うが、質問者は一般人なので宅建業者のように強く制限されることもない。
「死因を公にされたくない」は機微情報を伏せるのに十分理解できる心情。

長くなったのでまとめ。
・建物は壊した方が心理的瑕疵が薄まる可能性が高い
・死因を公にしたくなければ、病死や事故死と告知するのもあり
（複数の地元業者に病死として媒介を任せることにより、自死はあくまで噂であり自治は病死（瑕疵ナシ）と定着もできる）
・自死で建物解体済みの場合の土地減額はそう大きくはない（ケースバイケースで数％～10％程度か）

agboy2 · Answer

一度だけ建物内で死亡したという噂のあった家を仲介したことがあります。近所の噂では建物内での縊死ということでした。
媒介を受ける時に売主さんに恐る恐る尋ねると、真相は一人暮らしの入居者が室内で倒れ、意識不明の状態で発見され、その後病院に搬送されたものの、そのまま息を引き取られたということでした。
「告知義務」で考えると、建物内での死亡にも該当しない為そのまま媒介活動を続けましたが、ご希望の金額よりは若干下回った価格で成約したと記憶しています。
ご質問のケースでは告知する必要はありますし、金額にも反映されると考えるべきでしょうが、具体的にどの程度下げなければならないかはケースバイケースでしょうね。

建物解体後の告知義務については、更地を購入した建売業者が解体前の建物内の変死についての告知義務を問われた裁判で、告知義務なしとされた判例はあります。
ただ、直近の居住者について説明すればＯＫとか、事件後〇年経過すればＯＫというような意見と同様に参考程度にしておかれた方が良いでしょうね。

みやさん55 · Answer

告知義務として、おおむね１０年を過ぎれば告知しない場合もありますが、
内緒にしていても、ご近所さんがしゃべります。
それは、建物がない状態でも同じです。
また、自殺者や犯罪のあった場所をインターネットで知らせるサイトもありますので、
すぐばれると思って先に告知した方が良いと思います。
値段については、近隣の開発状況にもよりますので、一概に判断できません。
できれば、近隣の不動産屋に見積をお願いするのがいいかもしれません。

土地建物売却時の心理的瑕疵告知義務について

土地の売買で、２０数年前にその土地の上にあった建物内で自殺について、説明しなかったことが不法行為にあたるという裁判例があるよ。

一度だけ建物内で死亡したという噂のあった家を仲介したことがあります。

告知義務として、おおむね１０年を過ぎれば告知しない場合もありますが、

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