アパートの退去時の請求について。 7年目、夏に退去予定です。積和不動産物件 ・壁の落書き ・クッショ

アパートの退去時の請求について。
7年目、夏に退去予定です。積和不動産物件

・壁の落書き
・クッションフロアの落書き
・バルコニーに敷き詰めてある
プラ製のジョイントパネルの破損

上記箇所が引っかかる部分だと思うですが、減価償却で弁償額は抑えられますか？

ちなみに築10年の物件で、クッションフロアや壁紙は前入居者の時のままの部分もありますので7年以上経過してる箇所もあります。ジョイントパネルは故意に破損させたのではなく、直射日光で劣化したのか歩くだけでバキッと割れてしまう状態です。

ガイドラインを見るとほとんど減価償却で価値はないに等しいですが、落書き等あれば関係なしに請求されるのでしょうか。

敷金として家賃の半額、一時金で16万程入れてます(これが基本的な修繕費用に充てられるといった情報も目にしましたがどうなのでしょうか。)

No.2 ベストアンサー 回答者： suzuki0013 回答日時： 2018/04/18 13:42

まずは契約書などを見て、契約内容を確認すること。

これが重要。

ガイドラインとは法律でもなんでもなく、一般的な住宅での原則を示しているに過ぎない。
それを守らなければならないとか罰せられるなんて事はない。
借主に過大な負担を強いるような契約内容の場合には、消費者保護法等により適切な額まで減額されるか無効となる。
適切かどうかを判定する基準の１つとしてガイドラインがある。

したがって、契約内容（特約など）や原状回復の請求内容が過大かどうかを判断するためには、まずは契約書等の内容をしっかりと確認しなければならない。
仮に契約書等でガイドラインよりも負担が大きい場合でも、それが『過大』かどうかは定かではない。
家賃や今までの経緯なども加味して判断される。
喫煙や落書きの場合には全額負担などと特約があっても過大として無効や減額されるだろうが、もしも３割負担などと特約の記載があれば負担しなければならない可能性がある。

仮に、ガイドライン通りの修繕義務の場合。
クロスやクッションフロアへの落書きにより借主の全額負担になるが、居住年数が６年以上なので１円（実質ゼロ円）ということになる。
ジョイントパネルについてはガイドラインに記載はないが、日照で劣化して割れやすくなっているのであれば、これは耐用年数を経過していると考えるのが妥当なので、実質ゼロ円という判断になるだろう。


それはさておき。
落書きに関しては自分で落とせばいいと思うよ。
これは借主の善管義務として正しい用法ではなく適切に維持管理をしていないということ。
それに、退去時にはクロスやクッションフロアの張替えではなく、クリーニング費用として請求される場合もないとはいえないからね。

プラ製のジョイントについては、日照による劣化で踏むと割るなどと、設備の破損として管理会社へ報告するといいと思うよ。
設備の破損は貸主へ報告する義務があるからね。
子どももいるので怖いので、交換または撤去でもかまわないーーと話すといいんじゃないかな。


＞減価償却で弁償額は抑えられますか？

前述のように契約次第。


＞敷金として家賃の半額、一時金で16万程入れてます

敷金が0.5か月分として、一時金とは？？？
一般的な賃貸契約では一時金というものはないので、その金の性質がどういうものかにもよる。


＞(これが基本的な修繕費用に充てられるといった情報も目にしましたがどうなのでしょうか。)

一時金は一般的な契約にはないので不明。
敷金は修繕費を差し引いて返金されるか、全額または一部を償却して返金される（「敷引き契約」などと呼ばれる契約）
償却については契約書等に記載があるはずだよ。
なお、敷引き契約は家賃の3.5ヶ月程度なら有効という裁判例もあるが、家賃額や経緯など個別性もあるので○ヶ月という記載にはあまり意味がないかもね。

No.1 回答者： ane180 回答日時： 2018/04/18 01:43

敷金はわかりますが、

一時金で16万の名目がわかりません。
敷金は預かり金ですので基本的には返還されるもの。
修繕費等で相殺され精算されます。
一時金とは賃貸借契約を結ぶ際、借主が貸主等に支払う
敷金、礼金、保証金、権利金、などを言います。（地方により名目が違う事もあります）
この16万円が預かり金なら精算されますが、それ以外なら戻ってはきません。

原状回復については、経年劣化や通常使用に基づく損耗は、賃借人の原状回復義務の範囲に入りません。
毎月の賃料で支払済みと考えていいです。
減価償却については国土交通省のガイドラインを片手に交渉されたらいいと思います。

たしかに7年経年劣化して価値がたとえば10％しかないとしても
普通に生活しているレベルではクリーニングでまだまだ使える可能性があるわけで
落書きは善管義務違反となる可能性が高い。
借主は社会通念上要求される程度の注意を払って建物を使用しなくてはいけません。
経年劣化でどうせ価値がさがるから何をしてもいいという事にはなりませんから
最悪は落書きを消していってくれと言われるかも知れません。
無理ですよね。
ガイドラインではあくまで目安でしかありませんから
こちら↓も参考にして交渉して下さい。
不動産管理業協会http://www.chinkan.jp/live/recovery/