無道路地とそうでない土地を合わせて売却するときの実際的な価格について

無道路地に関連する件です。よろしくお願いします。

図のような農地の土地A,土地Bがあり、周りはほぼ農地、一部宅地に囲まれています。
何年か前に市街化区域になった地域です。
土地Aは無道路地で、土地Bは道路に面しています。
x=30m ya=40m yb=20m 土地A=30*40=1200平米　土地B=600平米　路線価5万円

土地Aと土地Bを合せて売却する計画ですが、この場合、土地Aと土地BはAさんBさん所有です。
第三者から見て、それぞれいくらで売却されるのが適切と考えられますか。

私は次のように始めましたが、挫折しました。
土地B・・・5万*(30*20)/0.8　+　α
土地A・・・5万*(30*60)*0.86-5万*(30*20)　・・・

No.5 回答者： suzuki0013 回答日時： 2018/09/03 11:16

これ、売り方にもよるよね。

ＡさんとＢさんが共同で売主へ売却するとは限らないし。

仮に共同で売りましょうなんて話であれば。
土地鑑定士をいれて査定するか、ＡとＢで事前に協議して決めておくか。

ＡＢ地を一括で売ることで増加した金額に対して、ＡＢの土地値の割合で分配するというのもいいね。
例えばＡＢ地の固定資産税の課税評価額の差できめるとか。

わかりやすくざっくりと。
単独で売却した場合、Ａ地2000万・Ｂ地1000万だが、ＡＢ地セットだと4000万円で売れる場合。
一括売りで増加した額は1000万円。
固定資産税課税評価額がＡ2：Ｂ1だった場合、Ａ666万・Ｂ333万で分配するとかね。

売却に積極的（売却する動機が強い）な方が妥協するということもあるかな。
Ａが早く売却したかった場合には、足元見られてＡ500万・Ｂ500万の折半になるとか。

この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございます。
実際的な価格というのは、結局売り手2名と買い手1名が合意することで決まるもので、大雑把にもなかなか計算しにくいものなのですかね。無道路地の評価とか、路線価による普通の評価を使って計算してみましたが、複雑で一応の答えは出ましたが、間違っている感じでした。最終的には費用がかかっても不動産鑑定士の鑑定によるしかないということになるのでしょうか。

お礼日時：2018/09/03 11:41

No.4 回答者： mofl 回答日時： 2018/09/02 12:16

市街化に編入されたとして、農地転用は大丈夫なんですか？

道路側のBはともかく、袋地のAについては売却含めた土地の活用を農業委員会に説明する必要があるのでは？

何が言いたいかと言うと、この規模なら都市計画法第29条第1項、開発行為の許可案件です。
物理的な造成が無くても農地を宅地に変更することで区画形質の変更が生じます。
新設道路も作るでしょうし。
よって土地を買い上げて開発を行うディベロッパーとの話し合いが先行するはず。

その規模なら戸建て住宅が7～8宅地くらいかな。
ディベロッパーは1800㎡全体を使う前提で計画をしますから、AさんBさん両方の協力が必要です。
確かに接道側の土地は生命線ですから多少は良い評価を受けるでしょう。
だからと言って奥を買い叩けるかは状況によります。

路線価は参考になるけど実在の売買では話し合いによるわけで、需要と供給の関係、一概に袋地が激安とは限らない。
計算式は話し合い用としてはいいかもですが、実際の売買になればディベロッパー側で土地代の数字を提示します。
表情は笑顔ですが素人相手に甘い数字は出しません。
ディベロッパーの出した数字から動くことはたぶん無いと予想しますが。
(ハッキリ言って提示の価格に交渉の余地無し)

余談ですが、
この買い取りの話はリアルにあるんですかね？
調整で市街化に編入されたばかりなら農転の許可が出たとして、インフラはあります？
4m道路って建築基準法の道路に該当します？
法定外公共物(赤道)とか土地改良区の農道あたりならダメですが。

この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございます。

農地転用や農業委員会は状況から問題ないと思います。
デベロッパーとの話し合いはありません。

販売価格は、路線価を参考にするけど、状況によりかなり異なってくるということですね。
また、デベロッパーの提示は通常厳しいもので、変わることがないのですね。

実際を単純化していますが、リアルです。すでにデベロッパーからの提示額もあります。
インフラも順次進んでいます。道路も建築基準法の道路です。

A,Bそれぞれの受け取れるおおよその金額や割合についてを教えていただき、
問題点の確認等をしたいと考えています。

お礼日時：2018/09/02 13:49

No.3 回答者： gookaiin 回答日時： 2018/09/02 07:41

ごめん。

書き間違い。

【誤】ただし、土地Ａだけでは狭く、土地Ｂとセットでなければ買わないというなら・・・

【正】ただし、土地Ｂだけでは狭く、土地Ａとセットでなければ買わないというなら・・・

この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございます。
区画を切って家を建てて売るということになります。
A：B が 単価で1：2　という比率になるだろうということですね。

お礼日時：2018/09/02 07:56

No.2 回答者： gookaiin 回答日時： 2018/09/02 07:38

両方の土地を買う人は、何のために買うんだろ？？

多分土地Ａと土地Ｂで商業施設とかをたてるんだろうと推測しての回答です、

この場合・・・
土地Ａの価格は、まずは０円。　だって道路に面していないから建物が建てられない。
土地Ｂの価格は、（とりあえずの路線価の）５万円/m2

ただし、土地Ａだけでは狭く、土地Ｂとセットでなければ買わないというなら・・・
土地Ａの価格は、（とりあえずの路線価の　半分の　）2.５万円/m2
土地Ｂの価格は、（とりあえずの路線価の）５万円/m2

所有者Ａからしてみれば、０円の土地が隣接の土地の半分の価格で売れる。
買う方からすれば、隣接の土地の半分の価格で土地Ａが手に入る。
双方が、同じだけハッピーになれる。


土地売買は路線価が一つの目安になるかもしれんが、路線価より高く売ったって問題ない。
まぁ私だったら、土地Ｂの価格の半分の価格で土地Ａを売るかな。

No.1 回答者： 砂川 回答日時： 2018/09/02 07:20

立地面からしてＢの売却の方が高い査定が出ますね！

この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございます。

お礼日時：2018/09/02 07:50