登記簿と固定資産税で土地家屋の評価額がわかるって本当ですか？

理想の空き家を見つけ、持ち主と交渉してます。
吹っかけられるのは嫌なので適正な価格を知りたいです、良い方法ありませんか？思いつくだけ教えてください。

今考えてるのは不動産一括査定サイトを使い、「評価額+20%でどうでしょうか？」と持ちかけようかと思ってます。

No.7 回答者： asato87 回答日時： 2018/09/17 08:50

固定資産税評価額は読んで字のごとく、税額を出すためのもので、不動産取引での価格とは別物です。

不動産の売買価格はエリアの環境や人気度、周囲の家屋の空き具合、土地の形、建物の構造や痛み具合などによって変わってきます。
ですから固定資産税評価額なんかより不動産一括査定サイトの方が説得力はあるはずです。
しかし、その査定は建物の中を見ていないので本当の市価とは違いますから、その2割増しで相手が納得するかはわかりませんし、もっと安いのかもしれません。
近隣の不動産屋でも中古物件の値段を調べる必要があります。

No.6 回答者： hata。79 回答日時： 2018/09/15 23:28

「築27年を経過した家屋の価値は0円」

これはその家屋を減価償却計算した場合でしょう。
例えば、新車でも６年経過すると、税法上の価値はゼロになります。
これは６年間で購入価格が減価償却費として経費化されるからです。

減価償却計算そのものは、所得に対しての経費計算と言う「会計上の理屈」です。
車でも、６年経過した日にぴったりとエンジンがストップして、そのままスクラップになるわけではないですよね。

家屋にして同様で、購入者が事業用に使用していれば上記の減価償却後の額が「簿価」になるので、償却期間経年で「ゼロ」になっていることもあります。

「空き家だけ」を購入するのですか。家の建っている土地は既に自分のものなのでしょうか。そうではなく、土地とその土地上の建物を一緒に購入するのでしょうか。
すでに、この辺りの情報の出し方から「あまりこの手の話に詳しい人ではないな」と失礼ながら感じられます。
これは不動産業者なら、もっと敏感に感じ取ることで、一言でいえば「舐められる」話になります。
家屋は実際に住んでみないとどんな瑕疵があるかわかりませんから、不動産鑑定士に評価してもらうのも後悔しないためには必要だと思います。

家屋が「ゼロ」でも実はゼロ円ではないケース。
家屋所有者がA,その底地持ち主がBというケース。
AはBに対して借地権を持ちます。借地権割合が５０％の地域では「底地価格の５０％」が家の価格に加えられます。
　言い方を替えると「あんたの土地を借りてるが、あんたが家を取り壊せというならば、土地評価額の５０％を頂戴ね」という権利が家の持ち主にあると言うことです。

今回買いたいと思われてる家の「底地所有権者」が「家の所有権者」と同じであることは、不動産登記簿で確認できます。

底地と家を一緒に買うことを、一般には「家を買う」と言いますが、上記程度の知識はお持ちになっておられると、不動産屋に舐められないで済みます。

購入額の交渉としては「家はゼロ円だが、土地は更地額で買う」という話もありです。
売る人が、事業をしていて消費税課税事業者ですと「家の価格はゼロ」で売る方が消費税負担額が減ります。
この辺りまで知っておられる方が売主ですと「家はタダで良い」と言い出します。

つまり「経年は何年か無関係で、家はタダでよい」売買ができることになります。

深い不動産知識が御有りにならないようでしたら、不動産鑑定士に土地建物の評価を依頼されるのが良いと私は思います。
売主も納得して価格決定ができますし、売買契約時に不動産屋さんを入れなくても良いので、仲介手数料が不要となります。
名義変更は司法書士に依頼します。

No.5 回答者： hata。79 回答日時： 2018/09/15 22:44

固定資産税の評価額は、市が決定します。

その際不動産鑑定士の意見を参考にすることもあります。
固定資産税課税通知には評価額が載ってますし、固定資産税名寄帳にも記載されてますが、両方とも、個人情報ですので、一般の人が知りうることはできません。
教えてくれれば別です。

登記簿からは評価額は計算できません。
相続税評価額を路線価で算出するさいは、登記簿は必要ですが、必須ではありません。

不動産の適正価格は、固定資産税評価額や相続税評価額から計算することは現実的には無理です。
固定資産税評価額を０，７又は０，８で割り戻す、相続税評価額を０，８又は０，７で割り戻す方法は「おおよその数字」「目安」となる額がでますが近隣の条件環境などで価格は変化します。
裏に崖があるとか、道はあるが一方通行だとか、過去にその土地で殺人事件があったとかなどなど。

既に持ち主と交渉されてるならば、上記の「おおよその数字」でもよろしいと思います。

この回答へのお礼

その物件は築30年の木造物件です、築27年を経過した家屋の価値は0円と聞いたのですが本当でしょうか？

お礼日時：2018/09/15 22:49

No.4 回答者： oo14 回答日時： 2018/09/15 22:40

＞固定資産税の明細書に書いてある評価額で買い取りますって

絶対断ります。
家付でしょ？２倍で買ってくれる人はいくらでもいますので。

No.3 回答者： oo14 回答日時： 2018/09/15 22:28

＞ちなみに疑問なのですが評価額がわかるなら不動産鑑定士なんていらなくないですか？

逆です、不動産鑑定士の意見を加味して評価額を決めていますが、所有者はその決定に対して
不服を申し立てることができます。

この回答へのお礼

もしかして不動産屋さんですか？知識の塊ですね、色々勉強させていただきました
持ち主さんと交渉の際、固定資産税の明細書に書いてある評価額で買い取りますって言おうと思うのですが損する可能性はあるでしょうか？もっと良い方法ありませんか？

お礼日時：2018/09/15 22:34

No.2 回答者： oo14 回答日時： 2018/09/15 22:18

固定資産税の明細書に土地家屋の評価額が書いてありますので、所有者はそれをもとに税金を払っていますので

その評価額はわかりますが、第三者には簡単には教えてもらえませんので、所有者に聞くものです。
不動産一括査定サイトに相談すると、所有者に迷惑がかかるだけでなく、その土地を転売して儲けたいって人がわんさかでてきますので、あなたが購入することはまず不可能になると思います。（市場価格の１．３倍ぐらいで買うとでも宣言しない限り、またそれを言ってしまうと、間違いなく、１．５倍になるでしょう。）

この回答へのお礼

そうなんですね
ちなみに疑問なのですが評価額がわかるなら不動産鑑定士なんていらなくないですか？

お礼日時：2018/09/15 22:23

No.1 回答者： ohkinu2001 回答日時： 2018/09/15 22:16

不動産取引には建築規制、瑕疵などいろいろリスクがありますので、手数料は取られますが不動産屋を間に入れることをお勧めします。