固定資産税の明細書に土地家屋の評価額が書いてますが

不動産屋はこれを元に買取額を決めてるんでしょうか ？
評価額が書いてるんだから不動産鑑定士なんて不必要じゃないですか？
理想の空き家を見つけ持ち主さんと交渉してます。素人が空き家を買うときはこの額をそのまま買取額として提示すればいいのでしょうか？

No.4 回答者： ben0514 回答日時： 2018/09/18 20:34

固定資産税の明細などに書かれている評価額は、あくまでも課税目的のための評価であって、実際の売買相場ではありません。

不動産鑑定士は、売買のための鑑定もするのかもしれませんが、課税のための評価も行います。評価鑑定方法もいろいろでしょう。

そもそも不動産の売買は、売主と買主が納得した金額でよいのです。不動産鑑定士の評価鑑定があろうが、固定資産税の課税上の評価額があろうが、売主はそれに従う義務はありません。

一般に固定資産税の評価額は、実際の売買相場の６～７割程度などと言われることがあります。ただ絶対ではありません。逆転することもあるようです。
さらに相続税の計算などでも評価がありますが、固定資産税の評価とは別な方法となります。

固定資産税の評価は、建物でいえば再建築を前提とした評価です。同じものは建てられませんが、建てるとしたらいくらぐらいかかるかと考えます。取引相場で見ていないのです。しかし、相続税は取引相場を前提としていますが、土地でいえば相続税などのために国の定めた路線価を前提に評価を行いますが、実際の取引に際して参考にする路線価とは別物のようです。

売主と買主がそれぞれ納得できる金額を提示しあい、交渉して納得できれば、売買は可能です。
ただ、双方が不動産屋などであれば良いかもしれませんが、取引に際して素人であれば、双方どちらも損したくないし、得したいと考え、さらに相手の主張の根拠が納得できる定時かどうかも判断が難しいことでしょう。
身内間であれば良いのかもしれませんが他人同士だから業者が入る必要性があったりもします。それに、高額な売買ともなれば、融資が絡んだり高額なお金のやり取りで詐欺等にならないためにも、お金のやり取りと登記手続きをきっちり同時に行う必要があり、そのためには法的に有効な売買契約などの必要書面が必要でしょう。

あと売買後のトラブルにも対策が必要で、土地であれば境界問題や埋設物、建物であればある程度の損傷劣化などの説明なども必要でしょう。
これらができるノウハウを持つのが、宅地建物取引士であり不動産屋なのでしょう。

鑑定評価・法的な売買・融資を含めた高額なお金のやり取り・登記手続きまでをスムーズにでき、双方納得できるのであれば、当事者同士で問題はありません。明らかに売主が有利である条件を買主が提示するのであれば、売買成立も可能でしょうね。
ただ、感情や思い出はお金に換算できず、所有者が売る意思がない場合には、いろいろ難しいでしょう。
私の実家なんて、先祖代々引き継がれてきた土地や家という考えがあり、自分の代で売買なんてありえないという人もいます。私の父親は、おそらく取引相場の１０倍以上を言われても売らないことでしょう。それが使っていない土地や家であってもです。

頑張ってください。

No.3 回答者： kuma-gorou 回答日時： 2018/09/16 08:37

＞評価額が書いてるんだから不動産鑑定士なんて不必要じゃないですか？

評価額は、あくまで課税の根拠となる額で、実勢額と大きく乖離があります。
同じ土地でも家屋が建っているか否かで評価額は大幅に変わります。
市街化調整区域の農地や山林は、政策上評価額は低く抑えられています。
不動産鑑定士は、評価額決定に関与しません。あくまで事務的に決めるのです。
ですから、参考にするなら路線価に補正係数を掛ける方が実勢額に近くなります。

不動産屋は、近傍の取引実勢額を参考に目安となる売買額は提示しますが、最終的には、売り手買い手の交渉です。
不動産鑑定士も、算出の根拠は近傍の取引実勢額です。

No.2 回答者： Alfrex-jp 回答日時： 2018/09/16 00:05

その評価額を決めているのが不動産鑑定士なのですが…。

No.1 回答者： OnneName 回答日時： 2018/09/15 23:34

>不動産屋はこれを元に買取額を決めてるんでしょうか ？

決めません。

>素人が空き家を買うときはこの額をそのまま買取額として提示すればいいのでしょうか？
その値段で買いたければどうぞ。
相場より安ければ売らないだろうし、高ければ喜んで売るかもしれない。
端から見れば馬鹿な買い物だがその値段でも買いたいのだから誰も損はしない。