賃貸借契約書の内容について（原状回復）

現在居住しているマンションの賃貸借契約書の内容で、契約当時から気になっていた一文があるのですが、やはりおかしいのではないかと思い質問させていただきました。
原状回復についての内容で、以下の通りの文面です。

第二十条（原状回復）
（1）乙は本契約物件を甲に明け渡す場合に、次の各号に該当するときは甲または管理者の指示に従い、自然損耗、経年変化も含み本契約物件を賃貸契約開始時の現状にか回復せねばならない。

この後に「次の各号」に当てはまる文章はないのですが、「誓約書」を挟み次のページの「承諾書及び鍵受領書」の中の一文に「私は、当物件の退去時に際して、経年変化及び自然損耗も含め入居時の現状に復元することを承諾いたします。（傷、染み、カビ、ニコチン等の破損・汚損も含め）」となっています。

しかし、ガイドラインでは「経年変化によるものは家賃に含まれ貸主負担とする」というように書かれているようなのですが。この契約書で契約してしまった以上、どうしようもないのでしょうか。

ちなみに仲介業者から契約書をもらう前に仲介業者への支払いをするように言われ、（仲介手数料分だったと思います。）支払わなければ契約できない、支払った後は契約を取りやめても返金しないといわれました。

それと、入居時の状況はとても「経年変化に伴う損傷も回復した」とは言い難い状況でした。染みも傷もありましたし。

契約書が先だと、契約時にがんばるべきだったのでしょうが、まさかこんな契約書だとは思わず・・・
今からでも契約書の内容を訂正してもらう方法はないのでしょうか。
それとも契約書の内容訂正が無理なら「経年変化による損傷」が生じないうちに退去したほうがよいのでしょうか。

このままでは安心して住むことができませんので、どなたかぜひ教えてください。よろしくお願いいたします。

No.5 ベストアンサー 回答者： nhktbs 回答日時： 2004/11/14 22:59

No.2のnhktbsです。

そうですか、入居後すでに10ヶ月近くたっていますか。
では、いま何を悩んでもあまり意味が無いかも知れません。精神衛生上よくないだけです。
それに契約書にそうかいてあっても、退去時にそのような扱いになるかどうかが確定していません。案外書いてあるだけで通常の取り扱いかもしれません。
退去時に場合によっては争うという予定だけでよいのではないでしょうか？
現時点で契約書の内容の変更を請求することも可能ですが、応じてくれるかどうかはわかりませんし、それを強制は出来ません。
契約は貸主との間の契約であり、管理会社は通常管理を受託されただけで貸主の賃貸借契約上の代理人では無いと思われます。代理人で無ければ貸主との間での法律関係に関係がありませんので会話の録音はあまり意味が無いと思われます。
退去時に、立会いがあるかどうかはケースバイケースです。したがって、立会いの下で確認書面が作成されない場合でも契約上の約定が無ければ、相手にその義務も無く文句は言えません。
納得いかない修復項目がある場合に修復した後の状態を見せてもらう権利があるかどうかは、通常はありません。貸主は損害を請求するだけで、修補するかしないかは所有者の自由であります。ご貴殿にはただ、争う権利がありますので、貸主である所有者にあなたが負担すべき損害が生じたことを証明してもらうだけです。
退去時のことを現時点で悩んでも仕方が無いので、退去までは気持ちよく住み、退去時に不本意な状況ならそのとき初めて争訟することを含めて悩まれれば良いのではないでしょうか？

この回答へのお礼

御礼が遅くなって申し訳ありません。
再度の回答ありがとうございます。

実は近々転居するかもしれないということで質問させていただきました。



＞契約書にそうかいてあっても、退去時にそのような扱いになるかどうかが確定していません

そうですね、それは私も思っておりました。^^;ちょっと心配になったものですから。^^;

管理会社と貸主との間では法律関係はないのですか、よくわかりました。

立会いの下で確認書面を作成する義務もなく、損害請求しても修復するかどうかは貸主の自由なのですか、びっくりしました。

でも、そういうものなのだとわかって納得できました。
ありがとうございました。

お礼日時：2004/11/22 01:34

No.4 回答者： jixyoji 回答日時： 2004/11/14 15:20

こんにちわ、jixyoji-ですσ(^^)。

ma_amさんの原状回復義務に関する問題の解決策は下記過去ログのANo.3に記載している内容を網羅すればあらかた問題ないと思います。

「マンション退去時の原状回復」
http://okweb.jp/kotaeru.php3?q=1037384

最近の世相の流れから言って幾ら契約書で書かれていても逸脱した『公序良俗』に反する契約は無効になる場合が多く,【内容証明郵便】,【少額訴訟】など裁判の様相を呈する形をとれば相手方も穏便に対応するケースが多いですね。ここらへんの詳細は上記過去ログに記載しておりまた司法書士などの代理人を依頼して交渉すればそれなりの妥当な答えが出せます。

参考までに。

この回答へのお礼

御礼が遅くなって申し訳ありません。

過去ログ参考になりました。
ありがとうございました。

お礼日時：2004/11/22 01:22

No.3 回答者： MagMag40 回答日時： 2004/11/14 14:53

＃１です。

補足させていただきます。

１．デジカメ写真の証拠能力については、現在のところ確立されていない様ですね。下級審の判例では証拠採用された例と、データー改竄の可能性があるとして、不採用になったケースの両方があると弁護士の友人に教えてもらったことがあります。
よって今の段階では銀塩写真をお勧めします。

２．管理会社の対応が悪く、あなたに何らかの損害が生じるようなことがあれば、賠償請求の根拠にもなるので、やりとりの一連の記録と録音をしておくことで
後日の紛争に備えるのは良い方法と思います。

３．退去時に双方立ち会いで確認するのは本来は当然のことと思いますが、義務づけられているわけではないので、実施してくれない家主も多いですね。
実施してくれた場合は、納得できなければサインしないのは当然と思いますが、その場合でもおそらく相手方は一方的に敷金で相殺してしまうでしょう。

４．家主は契約を含めて全ての管理を、管理会社に任せているのでしょうか。
法律で義務づけられていない以上、抗議しても効果のほどはわかりませんが、私でしたら管理会社に対して「あなたの会社の不誠実な対応を地域のWeb掲示板で公開します」と言ってやると思います。（やりすぎると名誉毀損になるので注意が必要ですが）

５．残念ながら修復後の状態をあなたに確認させる義務はないので、どうしても確認したい場合は新入居者の協力を仰ぐしか無いと思われます。

この回答へのお礼

御礼が遅くなって申し訳ありません。
再度の回答ありがとうございました。

1.やはりデジカメでは証拠能力に不安が残るのですね。よくわかりました。

2.録音は有効かもしれないのですね。念のためしておこうと思います。

3.立会いは義務付けられているものではないのですね。

4.家主は契約を含めての管理を管理会社に任せているようです。Webで公開します、ですか^^;
うーん、ちょっと勇気が要りますね。^^;

5.なるほど、修復後の状態を確認させる義務はないのですね。納得できました。

詳しく再度答えていただいてとても納得できてすっきりしました。
ありがとうございました。

お礼日時：2004/11/22 01:28

No.2 回答者： nhktbs 回答日時： 2004/11/14 11:18

本件に関しては、

H16. 3.16 京都地方裁判所 平成１５年（ワ）第１６２号等 敷金返還請求等
H14. 6.14 神戸地方裁判所 平成１３年(レ)第１３０号，平成１４年(レ)第１８号 敷金返還請求控訴，同附帯控訴
の裁判例があります。神戸地裁では契約を有効とし一部容認ですが京都地裁の裁判例では建物賃貸借契約においてなされた、自然損耗や通常の使用による損耗について、賃借人に原状回復義務を負担させる特約は、消費者契約法10条によって無効になるということです。
自然損耗等による原状回復費用を賃借人に負担させることは，契約締結にあたっての情報力及び交渉力に劣る賃借人の利益を一方的に害するものといえ、このような特約は消費者契約法（平成１２年法律第６１号）第１０条により無効であると解するのが相当である（本件原状回復特約が民法９０条により無効か否かを判断する必要はない。）。と判示しています。
争いになること（退去後に敷金返還請求訴訟を起こすこと）をも想定して、入居前の写真を取られておくほうが良いでしょう。

この回答へのお礼

早速の回答ありがとうございます。
具体的な判例を示していただき安心いたしました。ありがとうございます。
教えていただいた知識を盾に納得いかないものはきちんと争いたいと思います。


入居前の写真ですが、入居後すでに10ヶ月近くたっております。
入居後すぐに管理会社に電話で「原状回復されていないが写真を撮っておいたほうがよいか」と確認したところ、（確認した私も馬鹿ですが。）「傷は細かいものまでこちらで把握しているので必要ない」といわれました。今からでも撮っておいたほうがいいですよね。
その際、＃1の方のお礼にも質問しましたが、デジカメの写真は無効でしょうか。

それと、やはり退去時にしか争うことはできないのですよね。たとえば現在居住中の時点で契約書の内容を変更を要求するということはできるのでしょうか。

お礼の中でのさらに質問で申し訳ありませんが、とても不安なのでおわかりでしたら教えていただけると嬉しく思います。

お礼日時：2004/11/14 12:30

No.1 回答者： MagMag40 回答日時： 2004/11/14 07:36

確かに賃貸借契約書にはそのような条項を記入しているものが多いようですね。

あなたが入居した際は、とても原状回復したとは思えない状況であったとのことなので、入居して間もないのであれば、現状をくまなく撮影しておいて、退去時の交渉に備えると良いでしょう。

既に何年か住んでいるのであれば、とりあえず今さら波風をたてて居づらくなるよりは、退去時までそのままの方が良いのではと思います。
敷金精算時の相手の出方を見て対応した方が良いでしょう。
この条項は借り主が納得して任意に支払う場合は有効ですが、「自然摩耗、経年変化」について負担させる契約は、民法90条の「公序良俗」に反し無効と言えるでしょう。（公の秩序を乱す契約といえるため）
本来は「自然損耗、経年変化以外の損傷は借り主に回復義務がある」といった条文にすべきです。

あなたの考えとしては、敷金の範囲であれば差し引かれても構わないとのことでしょうか。

もしそうであれば、退去時にそれ以上の請求に対しては拒否すれば良いでしょう。貸し主もそこまで負担させるのは難しいことは知っているはずなので、法律手続きまでして上記費用を回収しようとは普通はしてこないでしょう。仮に裁判にでも訴えてきた場合は、「公序良俗違反」で争えば良いでしょう。

敷金を含めて、支払に納得できないとのことであれば、精算時に明細書を提出させて納得出来ないものは返還交渉すべきで、家主が応じない場合は、簡裁での調停や調停不成立の場合は少額訴訟といった手続きをとって返還させる必要があります。

尚、私の友人の例ですが、転居2ヶ月くらい前に家主に退去を申し入れた際に、あなたとほぼ同様の内容で家主と敷金返還についてもめたため、その後2ヶ月分の家賃を支払わずに予定通り2ヶ月後に退去し、その家賃を無理矢理敷金と相殺させた者がおります。家主側は裁判に訴えると言っていたそうですが、結局何もありませんでした。少々無謀な方法で、決してお勧め出来ませんが、参考になればと思います。

この回答へのお礼

早速の回答ありがとうございます。
入居して、まだ1年経っていませんので遅いかもしれませんがとりあえず現状を写真にとって保存したいと思います。その際、

1）デジカメよりも普通の写真のほうがいいのでしょうか。

また、民法90条に違反する、と知って少し安心しました。争うことができるということですよね。それならば納得いかない条文なので納得いくまで争おうと思います。

私の考えとしては敷金の範囲内であっても納得いかない部分については支払いたくないと思っています。
「自然損耗・経年変化に伴う原状回復」については納得がいきませんので家主（管理会社）がその部分について請求してきたら調停や小額訴訟を考慮に入れて争おうと思います。
また、管理会社に「管理費」という名目で月5000円払っているのに、この間電気のブレーカーが調子悪くなった時、管理会社の人が来て何時間もかかって一応修理はして帰りましたがその後また調子悪くなり電話したら「電気会社を呼んでもわからないから様子を見るかうちの会社から行かせる」というようなことを言われました。電気会社の人がわからないことを管理会社の人がわかるのか？ととても疑問です。お金をかけるのが嫌だからなのかと疑いたくなりました。

2）今後管理会社との会話は録音しておくと役に立つでしょうか？

ところで退去時にはこれまでの私の経験では立ち会ってその場でどの部分について修復するのか、それについてその場で明細書を書いて了承した場合にはサインする、という形だったのですが、

3）納得できない場合はサインせずに受け取らずに帰ればいいのでしょうか。
4）もしも今回、立会いの下でそういうものが作成されない場合、講義することはできるのでしょうか。
5）納得いかない修復項目がある場合は修復した後の状態を見せてもらう権利は私にはあるのでしょうか。

お礼の中でさらに質問してしまって申し訳ありませんが教えていただけると嬉しく思います。

とにかく退去時にもめることを考えるとおちおち住んでいられないので新しい住居を探して転居したいと思っています。

お友達のお話は、同じようにはできないと思いますが、とても心強く参考になりました。ありがとうございました。

お礼日時：2004/11/14 12:01