住宅ローン、どちらが有利と考えますか？

住宅ローンのトータルコストで比べられず質問しました。
どちらも35年固定金利、借入金額2500万円。
仮審査は通過しております。
民間のがん保険は夫婦共に診断一時金として200万円受け取れるものを契約しており、
年払い各2万5千円程度払っています。
団信のがん特約を知り、診断されただけでローン残高ゼロなので、今のがん保険を解約し団信につけた方が割安だと感じました。
住宅ローン完済時（75歳or繰上げ返済して65歳）に困ることになるでしょうか？

A銀行
・金利1.2%
・保証料　外枠方式 53万円程度
・がん特約 上乗せ０！
・夫婦合算のペアローンで、団信は割合を選べるそうです。
（夫50%、妻50&にするなど）

B銀行
・金利1.1%（がん特約を付けると1.25％）
・保証料　内枠方式
・妻名義で夫は保証人（団信は妻が100%となります）

No.2 ベストアンサー 回答者： Moryouyou 回答日時： 2018/12/11 11:11

＞年収は妻330万円、夫300万円です。

＞借入額は2500万円だと妻単独では
＞メリットを使いきれませんか？
はい。無駄が多いです。

住宅借入金等特別控除(住宅ローン減税)
は、年末のローン残高の最大1%の税金が
控除されます。
2500万のローン残高で25万の税金が
控除されます。

奥さんの年収330万で、現状の税金は
最大(生命保険料や扶養控除なしで)
所得税 6.5万
住民税13.6万
合計　20.1万です。
つまり、25万引き切れません。

★ご主人も同じような状況です。

※そもそも住宅ローン減税は
　所得税から引かれ、引き切れない分
　住民税から引かれますが、住民税の
　最大控除額は136,500円なので、
　結局は20万程度までしか減税できない
　ということです。

＞借入額2800万円だとどうでしょうか？
さらに無駄が大きくなるということです。

ペアローンで、ローンが分割されれば、
減税額も分割されるため、
2800万のローン残高ならば、
夫1400万×1%=14万
妻1400万×1%=14万
ずつ、余すことなく減税額が適用できる
ことになります。

ということで、
どちらのローンでもよいですが、
ペアローンにすることをお薦めします。

この回答へのお礼

すごく参考になりました！
細かな計算まで本当にありがとうございました。

妻の時短を終了し、年収を上げればまた変わってきそうですね…。
B銀行側の提案に隙があったと本審査の際にもう一度話してみますが
A銀行を第一候補に進めていきます。

総合的に判断する良い回答を頂けて嬉しいです。

お礼日時：2018/12/11 11:38

No.1 回答者： Moryouyou 回答日時： 2018/12/10 19:51

単純計算では、

Ａ銀行の方がＢ銀行に比べ、
●返済額が約25万安いが
▲保証料が約53万あり、
トータルでは28万高い
となります。

しかし、長期のローン返済から
すれば、大きな差とは言えません。

重要なのは、今後のご夫婦の働き方と
生活の見通しです。
奥さんが収入の主体となるのですか？
それともご夫婦共働きを継続しますか？

損得を考えるならば、
住宅ローン減税が活かせるならば、
★初回の住宅ローン減税だけで、
★最大25万近くの税金の軽減が
★受けられるのです！

例えば、Ｂで奥さんの契約となると、
奥さんの収入からしか、ローン減税が
受けられなくなります。
お子さんの予定がある場合、
産休、育休で、給付金を受ける場合
所得に課税がないため、ローン減税は
無駄になります。

そのあたりのご夫婦の考え方にも
よりますが、感覚的には、
Ａ銀行の『ペアローン』とするのが、
融通が利くような気がします。

明細を添付します。
いかがでしょうか？

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
とても参考になりました！

今後の働き方は、できる限り夫婦共働きを希望しています。
産休・育休を経て現在時短で働いており、子供が増える予定も収入減の予定もありません。
また、給与振込みの変更で金利優遇を受けられる（1.3%→1.1%）とのことでB銀行が候補に上がりました。
口座の変更ができるのは妻のみなので、金利優遇の恩恵を受けようとすると妻単独の契約となるように提案されました。

住宅ローン減税を主人も適応したい旨相談したのですが、トータル返済額の10%なのでそこは妻単独の契約でも問題ないとの銀行側の回答でしたが、年収が低いと住宅ローンの控除の効果を使いきれないということが出てくるのですね。

ちなみに年収は妻330万円、夫300万円です。
借入額は2500万円だと妻単独ではメリットを使いきれませんか？
また、借入額2800万円だとどうでしょうか？
（B銀行の仮審査は多めの2800万円で通しています）

お礼日時：2018/12/11 10:35