離婚、マイホーム

住宅ローンについてです。
去年念願の家を注文住宅で建てましたが、
家庭崩壊し、近いうちに離婚予定で、、
夫は家を出て今安アパートにいます。
家も今後売りに出すか、私たち妻子が住み続けるか。養育費の額を上げるなら、家のローンまでとなるとキツイから、名義変更して住んでと言われました。
主人の生活もあるので、養育費の支払いなどされなくなる方が困りますし、
もう家にもそこまで執着なく、それに家族3人に贅沢な家はいりません。
売却し、学区の変わらない賃貸で暮らしてもいいと思っています。
支払い名義は主人のみで組んでいます。
子供は2人、男7歳5歳です。
この先この家で4人一緒に暮らしていくんだなと当然思っていましたが、こんな事になり本当はショックですが。
今更ですが、何よりも無謀な買い物をしたと焦っています。
頭金ゼロで4000万円以上の借り入れで、払い終わりが69歳です。〈年収700から800
主人はもう家はどうでもいい。売りたいなら売ればいいと投げやりです、
もっと具体的に動いて欲しいのですが、
本当のところどう思っているのかも…
話になりません。
私は今は一刻も早く売却した方がと思い初めています、現在返済は滞りなく支払いしていますが、
任意売却は返済が難しくなった人が取る手段だ
と知り、落胆してます。
理由が離婚でも任意売却には出来ないのでしょうか？
売却してもオーバーローンで当然負債は残る事は
目にみえていますが、
負債を一括払いとなると到底無理です。。
私も現在やっとパート採用で、働きに行きますが、
私に名義を変える事など不可能です

残ってしまった残債は財産分与となり私にも支払い義務になるのですよね。
残った残債を分割払いとか、そんな事が出来るのでしょうか？売ろうにも一括出来ない人はどうなるのでしょうか。もう住み続けて返済するしないのでしょうが…
貯蓄には手を出せません。というかそんなにありませんし。
なんだか居ても立っても居られないです。

No.8 回答者： rakuda7777 回答日時： 2019/05/21 12:06

理由が離婚で任意売却はできないですね。

実際半年ほど返済が滞れば金融機関も最終的に通常返済不可能と判断し、
任意売却に応じてもらえると思います。
ローンが滞り、結果競売になると金融機関も回収金が少なくなりますから。
残債は生活状況などを鑑みての交渉となります、月々1万から2万くらい。
まずは任意売却に精通した不動産屋さんに相談ですね。
安定した収入がある旦那さんでも、
他に借金などがあるとむしろ交渉に有利なのですが。

No.7 回答者： whispering 回答日時： 2019/05/18 09:29

住宅ローンの残っている物件にはそのローンの抵当権が設定されています。

その抵当権を解除してもらわない限り、まず買う人はいません。抵当が打たれている物件に住宅ローンを融資する銀行は無いので、キャッシュでポンと買える人しか買えないし、抵当が打たれていて、いつ取り上げられるか解らない物件に手を出す奇特な人はごく稀にしかいません。

　売却額で残債総てを完済出来るなら、完済と同時に抵当権は抹消してもらえます。ですが、長期のローンを組んだのだから、最初の内は利息を払っているようなもの。元金は殆ど減っていないでしょう。頭金なしですから、消費税の8%も借金で払ったのです。住宅の価値は借りた額の92%しかありません。それも中古になれば、一般的には値下がりします。ほぼ間違いなく、売却額で残債一括返済は不可能だと思います。あなた方の手元に4000万円が残るには、4400万円以上で売却しなければなりません。そうしなければ、消費税も手数料も払えません。それで買ってくれる人がいる物件でしょうか？。

　売却金を全部返済に回してもローンが残る場合、無条件に銀行が抵当権抹消に応じるとは限りません。残債が残っている限り、銀行が抵当権抹消に応じる義務はないのです。抵当権抹消をしてもらうには住宅ローン残債をどうすれば良いか？を銀行に確認しておく必要があります。常識的に考えて、残債が年収の30~50%を越えるようでは簡単に抵当抹消に応じてくれないでしょう。が、抹消してもらえなければ売れません。

　住宅ローンの名義人が銀行に相談に行く必要があります。残債の分割払いに応じてくれるか？もその銀行の判断によります。が、恐らくはかなり多額(400万円を越えるのは確実と思います)の残債になるので、相当難色を示されるだろうと思います。無担保無保証でいきなり個人にそれだけ貸してくれる銀行はありませんから。連帯保証人など要求されることは覚悟して下さい。

>名義変更して住んで
　銀行がパートを始めたばかりの元専業主婦への名義変更に応じる訳がありません。

>売ろうにも一括出来ない人はどうなるのでしょうか。
　任意売却も出来ず、支払い続けるのも不可能なら、破産するしかありません(破産するのは住宅ローンの名義人と保証人です)。その場合、物件は競売で売却されます。不動産があれば管財人事件となるので一年はかかります。ある意味、保証人になってないなら貴方には関係無い話(住んでいるなら追い出されるだけ)です。が、旦那がちゃんとした人なら、このストーリーがあり得る事は見えますので、離婚調停で揉めます。話をシンプルにする為に、その家からはサッサと出た方が良いと思います。旦那の借金の受益者が貴方だとややこしくなる。離婚するなら、極力精算を済ませるのが原則です。

No.6 回答者： wanwannn 回答日時： 2019/05/16 21:33

近いうちに離婚予定であるなら、

離婚する前に、不動産会社に連絡して、
「昨年、建てたばかりなのですが、主人が会社から、この夏、〇〇県に移動が決まり、
　皆でついていこうということになりまして、せっかく建てた家ですが、
　この家を夏までに、売ることは可能でしょうか？
　もしも売るとしたら、幾らくらいで売り出せるでしょうか？
　それと、頭金ゼロで4000万円以上の借入をしていて、
　売れた金額より、ローン残高が多いときは、
　どのようにすればよいのでしょうか？
　あまり、貯蓄もなくて、このような場合、売るには、どうすればよいのでしょうか？」
と相談してみましょう。



それと、賃貸という案もありますが、
まだまだ新しいお宅を、賃貸に出し、最初は綺麗なので、すぐに入居者も決まるかもしれません。

しかし、不便な場所であれば、最初は綺麗で借り手がついても、その方が退居後、
部屋が老朽すると、次の賃貸人が現れるのは、難しいかもしれません。

賃貸人が永く、住んでくれると良いのですが、
厄介なのは、1年もしないうちに、退去してしまう方です。
そうすると、次に貸すために、部屋をクリーニングしたり、色々とリフォーム代が掛かります。

また、厄介なのは、賃貸人の夜逃げです。
大家さんは、賃貸人の家具や荷物等、勝手に処分することが出来ませんので、保管場所にも困ります。

また、借り手が現れない間は、家賃が入ってきませから、
毎月の住宅ローンの支払いは、夫の給料から支払うことになります。

それと、毎年5月には、
固定資産税（家と土地査定価格により違うが、数万円～数十万円）も支払わなくてはいけません。

途中、貸している家の故障個所が発生すれば、
大家が業者を頼み、業者にお金を払い、住めるように直さなくてはいけまん。

給湯器1つ壊れれば出張費代だけでも3千円はしますし、取り換えなら数十万円、
10年後には外壁塗装に数十万～数百万円、
他、トイレの詰まりや、屋根の雨漏り等もあれば、全て大家が工事代を支払います。

そのようなメンテナンス費用として、急な出費も大家には必要で、
オーナー（大家さん）になるには、それなりに『お金に余裕のある方』でなければ、
現在の質問者様の現状では、オーナーになるには、厳しいと思います。

最悪、その家で殺人事件や首つり自殺でもされれば、
次の借り手探しも難しく、
その時になって「気味が悪いから、売ろう」と売り出せば、
事故物件では、買い手が現れるのが厳しく、しまいには、
5月の固定資産税支払いと月々のローン返済が厳しくなり、
業者に安く買い取られ、二束三文になってしまうこともあり得ます。
残るのは、多額の借金だけとなります…

しかし、夫から
＞養育費の額を上げるなら、家のローンまでとなるとキツイから、名義変更して住んでと言われました。
名義変更などしたら、アナタの方に借金が降りかかりますから、
どんなことがあっても、名義変更は止めましょう！

すでに、夫は家を出ているようなので、本当に離婚確定であるならば、
離婚する前に、
不動産会社に連絡し、1日でも早く売りに出し、買い手を探して売ってしまった方が賢明かと思います。


手放すにしても、4000万円以上で買ってくれる方が現れれば問題ありません。
しかし、ローン残高よりも安く買いたい方が現れたら、
＞貯蓄には手を出せません。というかそんなにありませんし。
と書かれていますが、
売れた金額と、現在の貯蓄額を合わせれば、ローン完済できるのであれば、
貯蓄を手放すのも仕方のない選択肢かもしれません。

例えば、ローン残高が4000万円あり、3500万円で買う人が現れたとして、
買う人は、銀行の審査が通れば（または現金を持っている方なら審査などせず）
最終決算の日に、銀行でお金を3500万円（または事前に10％を頭金で受け取っているかも）質問者様が受け取ります。
その受け取った金額をその場で、借入している銀行へ振込、借りているローン額より不足分の500万円を貯蓄から足し、
残りのローンを一括返済できれば、それと同時に、司法書士の方もいて、
質問者様がお持ちの家の権利書を、購入した方へ手渡し、売買は完了します。


しかし、ローン残高よりも低い金額で、更に、貯蓄を足しても不足する金額で「買いたい」方が現れたとき、
＞売ろうにも一括出来ない人はどうなるのでしょうか。
売った金額に貯蓄額を足しても、まだ、不足する場合は、どのようにすればよいのかを
不動産会社の方に、相談してみてはいかがでしょうか？

双方のご両親にも相談しましょう。
双方のご両親の力（一時、お金を借りるとかして）を借りるのも1つの手だと思います。



内見に来た方も
「まだ、新しい家をどうして手放すのか」と、不動産会社の方へ聞くと思います。
「離婚をするので、売りに出されています」と言うと、不吉な家だと、お客様も引いてしまうかもしれません。
（また、離婚した家は、価格を相場よりも下げて買われるかもしれません）
なるべくなら、離婚する前に、
「急遽、今年の夏に、主人の会社から移動が決まり」とか伝え、
売れた後であれば、買い手と、たまたま近所で顔を合わせるような事があれば、
　「仕事の都合で移動が無くなった」とか言えばおかしくないと思います。
離婚確定であるならば、
勿体ないですが、現在のマイホームは手放した方が賢明かと思います。



参考までに。
知り合いに、離婚した男性がいるのですが、

離婚の際、男性は家を手放したかったのですが、妻が「この家は手放さない」と言われ、
離婚後、元妻と子供だけで　その家に住み、男性は家を出て1人アパートに住み、
1年後、男性は他に仲良くなった女性が現れると、
元妻にマイホームローンの支払いも、養育費も渡さなくなり、私に、
「どうして、住んでもいない家のローンを俺が支払わなくてはいけないんだ？」
と相談され、元妻と調停をして、結局、元妻もその家を手放すことで決着がついたらしく、
男性は「スッキリしたよ」と、その時に仲良くなった女性とラブラブでしたよ(^-^;

離婚すると、このように無責任な男性もいますので、

離婚すると、養育費も充てにできないかもしれませんし、
更に、マイホームローンまで抱えては、そのうち大変なことになるかもと思い、書かせていただきました。

双方のご両親の力もかり、問題が解決すると良いですね。

No.5 回答者： 中年紳士 回答日時： 2019/05/16 11:42

一番良いのは、ご主人にローンを払い続けてもらい、あなたと子どもさんは現在の住宅に住むことです。

そして、あなたに居住権を設定してもらえば勝手に売ることもローンが支払えなくなっても出て行く必要がありません。ご質問の様なケース多いので、居住権の問題もあなた方に有利に扱われる法律が成立したはずです。

ご主人がローンを支払い続けてくれた場合、残債も少なくなり不動産の価値も上がります。その代わり、養育費で調整する必要があるでしょう。まず、棲み続けることで対外的な問題はクリア可能です。あとは、ご主人との話会いです。あなたと子どもは住み続ける前提で話し合えば良いでしょう。例えばローンをご主人が支払う代わりに養育費の支払いは通常の何％に留めるとかです。

No.4 回答者： ぐーるぐる 回答日時： 2019/05/14 15:16

う～ん、場所にもよるけど、民泊や留学のホームステイ先としてやっていく自信があれば、

ローンは払えるかもしれませんが、場所が、不便なエリアだと無理でしょうね。
あとは、賃貸で2年更新とかで貸すか、シェアハウスとして、貸し出すことも可能かも？
なんて、念頭にはないのかな？

No.3 回答者： muragan 回答日時： 2019/05/14 10:39

市町村に設置してある生活無料相談所へ相談しましょう。

必要であれば、弁護士（無料も含め）紹介してくれますよ。

No.2 回答者： ジロゥ 回答日時： 2019/05/14 10:35

物件を売却しなくても賃貸として貸し出すという方法もあります。

この場合、ご主人が家主となって貴方が借り受けるのはどうでしょう。
ご主人はローンを支払い続ける。貴方は賃貸料を払う。もちろん、パートで支払える程度の家賃で。そこは養育費とセットで要交渉です。
そうすればご主人の負担も和らぎますし、貴方の生活も守られます。別に貴方が住みたくなければ他の人に貸しても良いのです。

いかがでしょうか。

No.1 回答者： pinkgrape358 回答日時： 2019/05/14 10:15

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