建築許可後の設計士さんの変更は可能でしょうか？

Question

新築で、今、基礎をやっています。
建築許可が降りてから、見積書が届きました。
最初に1800万〜2200万と言われていましたが、
瓦代、電気工事代別で2600万。
（瓦と電気工事は知人に頼みます）
監理料は別途で、まだ、金額の提示はありません。

銀行には、最初に言わた通り2000万でローンの手続き中です。

間取りもダサいです。

リビングダイニングを中心にに4LDKですが、廊下がなく、動線も全く考えてなく、壁も少ないので、棚も置けません。 

リビングのテレビの真横に洋間⑵のドア、ソファーの頭の後ろに洋間⑴のドア
廊下が無いので、リビングでテレビを見てる人の前後を通っての移動になります。

いらないと言っているのに、腰壁、カウンター、
出窓下の収納  意味の分からない洗面2台

家具はインテリアだと伝えても、クローゼットは大き目にして、家具は置かない！と却下される。

ウッドデッキがあるのに、ウッドデッキに面してクローゼットがあるので、ウッドデッキに出れない。

リビングダイニング23畳 壁が無いので、使えない無駄なスペースばかり
冷暖房の事も考えていない。

ドアの位置もおかしい事など、全てを伝えましたが、 建てながら変更出来る と言われ、相手にしてもらえず、結果的に予想以上の見積書と共に変更は出来ないと言われました。 

無知なのを承知でやられた！！って感じです。

これでは、建てて貰っても、支払いは出来ません。固定資産税や維持費もムリです。
たぶん、設計士さんはそこまで考えていないのでしょうが…

住むのは高齢の父、私、娘 なのでこんなに広くもいりません。 それも伝えました。

今後の生活費は毎月、父の年金十数万のみです。
私は療養中で障害年金を貰っており、あと2年ぐらいは働けません。ドクターストップです。
今後、働いても私のパート代はローン返済に充てます。
どうしたらいいのでしょうか？

建てるのは設計士さんとは無関係の工務店です。

工務店さんが言うには、設計士さんが監理もしているから、壁が変更が出来ないのて、間取りを減らす事も出来ないとのこと。

今から、設計士さんに外れて貰って、工務店さんと間取りを変更する事は可能でしょうか？

私としては、トイレ横のキッチン5畳分をカットしてキッチンを狭くして貰い、その部分は屋根の下にになるので、洗濯物干しやゴミ箱等を置けるようにして欲しい。

冷蔵庫とキッチンを横に並べたいので、トイレの前の廊下に勝手口をつけたい。（採光も兼ねて）

洋間⑶ 私の部屋 の窓の位置変更 
無くなったキッチン側に付けて、洗濯物が見える様にしてほしい

洋間⑶と洋間⑵ のクローゼットを小さくして、そこにドアをつけて欲しい

洋間⑴のクローゼットをリビングに伸ばして、ウッドデッキへ出れる様にして欲しい

建てられても、支払い出来ない事が分かっているので、なにか打つ手は無いでしょうか？ 

よろしくお願いします。

mofl · Accepted Answer

No.4ですがたびたびゴメン。
どうも気になったもので。
タイトルに引かれて回答して、あまり他の回答やお礼を見ていませんでした。
以下に失礼な表現をするかもだけど、あなたを誹謗するつもりは無いのでお気に障ったらご容赦。

基本はあなたとお父さんとのコミュニケーション不足、そして双方の確認不足や見込みの甘さ、あるいは計画が現実となり、納得したものであっても借り入れ額の大きさなどいろいろ不安や不満が大きくなってきたのでは？
表現は適切で無いが、出産を控えたマタニティブルーのような。

＞確かに契約書は交わしていません。

民法では書面でなくても口頭での契約で有効。
だが不十分な契約書ではなく、書面を一切交わさないで工事着工は絶対に無い。
なぜか？
業者側が詐欺に遭うから。
竣工して引き渡しになり、施主が
「こんなの頼んでいない。
金は払わない。
嫌なら持ち帰れ。
ただし敷地に入るのは許さん。
入れば不法侵入で告発する。」
なんてなりますよ。
訴訟に持ち込んで代金の回収に何年もかけていられない。
下請けにはすぐに金を払わないと元請けに明日は無い。
（資金繰りに詰まり不渡りを出す）

普通の商品をお店で買うのとは訳が違い、住宅を建てるには多くの手続きがある。
単に着手前の手続きに過ぎない建築確認申請でもそう。
お父さんは設計に携わる資格をもっていないため建築士（事務所所属の資格所持者）に代理で委任する必要がある。
つまり委任状に署名・捺印しているはずです。
確認申請の委任状は文面からして他に流用できるものではない。
お父さんは契約含めて複数の書類に署名・捺印しているはず。
印鑑丸投げで白紙委任なんてしないでしょ。
もしそうなら有印私文書偽造及び同行使で刑事犯罪だが、こんな危ない橋を渡る業者はいない。

タイトルが「建築許可後の設計士さんの変更は可能でしょうか？」だけど、現状は
・資金繰りが無理
・すでに基礎が始まっている
ならば本題は変更ではないわけ。

確認申請とあわせて実施設計はもう完了して、施主のお父さんに成果品が納品されているんですよ。
ならば変更じゃなく新規にやりなおし。
納品したものには現地調査を含めて100万はかかっている。
やり直しもいいが納品分は支払うことになる。
設計の修正？監理者の更迭？

＞設計士さんに監理を外れて貰っても、家を建てれるのであれば、設計士に外れて貰って、工務店さんと進めたいと思っています。
＞監理費目当ての間取りと、材料費で、無駄にコンクリートが多かったり、壁が厚かったりしてるらしいです。

いやいや、そんなことはない。
工事監理とは、当初（つまり確認申請のとおり）の設計の内容が現地で進むことを有資格者が第三者目線でチェックすることです。
監理者にコンクリートのボリュームや壁厚の変更を指示する裁量や権限は無い。
施工者がミスしたり品質管理を怠ったりしないよう目を光らせて工程ごとにチェックをして、最後に工事監理報告書として施主に引き渡すのが目的。
設計では見抜けなかった現地の状態で、設計者にフィードバックして施工者と打ち合わせ、最終的に変更が発生するようならば根拠を添えて施主に交渉、了解を得て初めて変更が可能となる。
壁にしても契約で決まっているわけで、監理者ごときに契約変更はできない。
そんなこと言ったらコンクリートなど材料を契約よりも省略する業者が優秀だ、となりますよ。

ホントに工務店がこんなこと言ったんですか？
これを監理者に言えば激怒しますよ。
ヘタしたら監理契約を破棄されて、降りかねない。
（私なら降りる）
この状態でそのあとに監理だけを受ける建築士などいない。
その間にも工事は進む。
適切な監理がされず施工者一任で現場が進む怖さを理解してください。
それに監理者不在であれば完了検査は受けられない。
融資、どうします？

もう一度、あなたの気持ちをお父さんに伝えて話し合ってみたら？
誰かがあなた方を騙しているわけじゃない。
くどいけど契約の問題と思うし、そこに家族間の行き違いがあったのか、まずはお父さんと話し合い。
それで解決しないなら、家族であるあなたと契約者であるお父さんと設計事務所（設計者と工事監理者）と工務店と、関係者全員で胸襟を開き話してみたら？
必ず、、、悪者を作る、責任転嫁で話を進める、は止めてね。
まずは事実確認から。
その後に言い分があれば言葉に注意をしながら話すこと。

http://www.mlit.go.jp/common/001185127.pdf

ご参考までに添付します。
例の構造偽装事件を踏まえて国土交通省が工事監理ガイドラインを制定しました。
本来の目的は工事監理に関する経費を出す根拠めいたものですが、このパンフは
・契約のこと
・建築確認申請を含む手続きについて
・建築工事の流れ
・それぞれに関わる関係者
・工事監理とは？
などを一般の方にもわかりやすく解説していると思う。
木造の専用住宅であればP9,10,11は無視してね。
あとは構造、用途、規模に限らずみんな共通。

i5827 · Answer

建築許可おりて、ローン申請中で変更とは。
希望通りするには
・余分にお金を払ってでも再設計依頼する
・再設計したもので建築許可を取る
・同住宅ローンを組む
・最初の設計士が嫌がるのだったら、設計費を払って、別会社に依頼する
いずれにせよ汗をかかないとダメかも。
・現状で我慢する
・今の業者に予算と希望を言って設計変更を頼む
イヤでしょう。
一生の大型買物なので、頑張ってみては。

lv4u · Answer

＞＞銀行には、最初に言わた通り2000万でローンの手続き中です。

であれば、銀行に「ローン手続きを中止してください」とお願いしたらどうですか？
すくなくとも、契約書にハンコを押さないかぎり、先にすすめない箇所があるはずなので、それを拒否したらいいのでは？

>>間取りもダサいです。
リビングダイニングを中心にに4LDKですが、廊下がなく、動線も全く考えてなく、壁も少ないので、棚も置けません。

おおざっぱな間取り図は自分で描かなかったのですか？
そして、顧客の要望を無視して進める建築業者なんているのが驚きです。

ちなみに、工事が始まってからの仕様変更は、トラブルの元になりますよ。
「ここの梁がじゃまで、工事が進められない。こっちは寸法が足りない・・」ってことがおこりがちです。

私が注文住宅をお願いしたとき、工事が始まったあとは、全く仕様変更はありませんでした。
基本の間取りはすべて、妻と私で３ＤＣＡＤを使って、何度もパソコン内で設計変更をして、要望はすべて盛り込み済みでしたからね。

中川龍吾 · Answer

はじめまして

「建築許可が降りてから、見積書が届きました」との事ですが、工事請負契約はどのようになっているのでしょう。
当然、工事が始まっている様子からは、工事契約は済んでいるのでしょうが。
銀行の融資を受けるにあたっても、工事請負契約書を銀行に提出していると思いますが、その点も不明です。
監理費の提示がないという事は、監理契約もせずに工事をしているという事でもあるようですね。

上記、全ての手順が本来の家のつくり方を無視したものと思われます。
（その中には、建て主さんが同意された事もあるのでしょうが）
いずれにしても、建て主さんの本意でない事が行われている状況は大問題です。
（家づくりの主役は建て主さんです！）

本来、建て主さんの立場に立ってプロとして責任を果たすべき設計者が全くその役割を果たしていないようですね。
お話の内容からすると、設計者は、「建て主さんは予算オーバーでも追加の資金があるだろう」「家は建て主さんの意向よりも自分の作品にしたい、自分の見解の方が正しい」
と思っているように感じられるものです。
信頼関係が維持できないのであれば、すぐに対処すべきと思います。

監理契約には約款の中に「受託者の債務不履行責任」や「中止権」が記されています。
（設計契約の際にも設計者の説明、提出義務である「重要事項説明書」でこの点はお聞きでしょうが）
未契約のようですので、それ以前の問題として対処は充分に可能でしょう。

ご希望に合わせるためには、プラン（建物規模）から見直すことになるようですね。
当然工事は停止、確認申請は出し直しになるでしょう。
リスクは伴いますが、工事が進めば進む程取り返しがつかないことになります。

支払いができない工事を施工会社が進めるはずはないです。
（施工者には伝わっているのでしょうか（先の工事契約とリンクする話です））
一刻も早く、施主と設計者、施工会社３者で協議されるべきです。

以上、ご参考になりましたら幸いです。

mofl · Answer

まず。
>建築許可＝建てていいですよだと思っていたら、
>建築許可＝この設計なら建てて良いですよでした。

手続きは「建築確認申請」、受け取る書類は「確認済証」、許可ではありません。
言葉の挙げ足を取るつもりは無いが、ここを誤解しないほうがいい。
許可とは法律等で原則として禁止されている行為を、条件により解除する手続きのこと。

今回は建築主のあなた(または家族)が、申請の内容で工事を始める手続きのスタートラインなわけ。
つまり、法律云々で誰かが許可権者であるのではなく、
「こう建てるから内容が適法か確認してね」
　　↓
「はい、書面のチェックOK、この内容で着工していいですよ」
です。
意思をもってアクションしたのはあなた方施主、第三者は存在しない。
当然にアクションの責任も負うことになる。

で、今回はざっと眺めると契約の問題、かつ業者に落ち度は無いと思いますが？
もちろん施主を十分に理解させないことに道義的な責任なあるかもだが、間取り(平面図)を見て納得して契約したんですよね。
(あなたが納得しないことに基礎が立ち上がった時点で気付いた)

>建築許可後の変更は、建てながら。という説明でしたので。

変更は不可能じゃないが、基礎ができれば建築面積は確定、室(部屋)もほぼ変更はできない。
業者がどう説明したかは誤解があったかも知れない。
今回の変更希望の内容、不可能ではないかもだが手戻りはある。
業者は材料をすでに発注済み、木材もプレカットして搬入するだろうから、施主が何も言わなければ当初の内容で工事を進めますよ。

で、どうします？
もし変更したいなら、大至急業者に連絡しないと。

>建てられても、支払い出来ない事が分かっているので、なにか打つ手は無いでしょうか？

あなたには申し訳ないが、これも別の問題、かつ変更などなま易しいものじゃなく、大変な問題ですよ。
まさか住宅設計と工事請負契約で「押し売り」は無いでしょ。
家族の構成も聞いたはず、白紙委任で
「家を建てろ」
で契約なんかしない。
あなたも契約したことは間取りの不満から明確、お父さんが認知症(後見人必須)などの言い訳はできない。

>今後、働いても私のパート代はローン返済に充てます。

？
ローン返済でパートなど働く家族は普通ですよ。
あなたの労力をローン返済に見込んだかはあなたとお父さんの問題です。
賃貸じゃなく希望通りの新築のマイホーム、満足と引き換えに金はかかります。
ただ、今は所得が無いわけで、今回のローンには影響力していないと思う。

細かい積み上げがあるようだが最初に予算の上限は告げたんですよね？
例えば設計と監理と建築工事、外構工事、上下水道、モロモロの手続き含めて総予算の上限は3000万とか3500万までとか、それ以上は出さない、って。

2000万のローンが通った理由はわからないが、金融機関は貸し出しして回収可能と判断したわけ。
もちろん焦げ付けば連帯保証人から回収するか、担保にした土地の抵当権を行使してまるごと競売にかければ済む。
それを見込んでのローンです。
元から競売目当ての貸付なんかしないだろうから、年齢を考慮しても貸付(返済)可能と考えたはず。

間取りの希望などどうでもいいから、重要性から考えてみたら？
最悪は工事を停止、そして工事や手続きで進んだ分だけ代金を支払い、違約金込みで契約解除では？
今からなら７桁(数百万)いく。
でも早いほうが傷は浅い。

工事ができるのか、できないのか、、、
問題を重要度で列挙して、相談先を確認する。
破産するのが確実なのに悠長に間取りの心配してる暇はない。
まずはお父さんと「本気」で話し合い。
して、連休明けに朝イチで動くこと。
現場に来た職人は元請けからの雇われだから、あなたが施主であっても作業ストップなんてしないよう。
場合によっては弁護士に相談して、着手金を払ってでも先方との交渉を委任したほうがいいのでは？
契約時に不備があればあなたの法定代理人として弁護し有利になるよう交渉してくれる。
失礼ながら今に及んでこの質問、業者と渡り合えるわけない。

スーパー大工 · Answer

言いたいこと、皆さんとおなじ、昭和のはなし？手抜き会社？今時なにいってんの？見積り、値段はっきりしないで工事やる？自分のことかと思ったら、お父さんいる？じゃーお父さん話てんじゃん、これから永いこと住むの自分、嫌なことあって仕上がって住んでられる？うちも自分で作って失敗して、ローン20万、壊したいわ、もう今から変えられないから辞めるなら今キャンセル。オレ大工だからわかる、もう内装変えるの無理

中川龍吾 · Answer

Ｎｏ.３にてコメントをさせて頂きました中川です。
本日、外出をしていまして、ご依頼を頂いていた再コメントが遅れて失礼しました。

Ｎｏ.４、５にて詳細なコメントがなされていましたね。
ここで言われていることは全て正論だと思います。

今回の問題は、施主、設計監理者、施工者の３者全てが物事を曖昧なままに進めてしまっていること、
施主の存在の曖昧さ（＝お父様とdores様、対外的な責任者の不明瞭さ）等が最大の要因と思われます。
（日本的、なのでしょうが、あまりにその程度が大きすぎる＆甘すぎます）
責任は全ての関係者それぞれにあると思われます。

まずは、今後どのように進めるにしてもこれにより発生した現況をどのように整理、是正、解決するかを明確にする必要があります。
（一刻も早く話をスタートすべきですが、慌てて答えを出さないように．．．３者（４者）が納得する結論を出す為に）
誰かが主体的に動かないと解決はしません。それはdores様ご自身以外にはいないでしょう。

一方で、建築に対して素人である建て主に対して、
・最終的なプランもコスト、監理費も提示しないで工事を進める設計者
・監理を外せばコストダウンをはかる等という施工者
プロとしての資質を疑うものです。

このまま、現在のメンバーで進めてよいかを判断すべきだと思います。これが第２段階。
もちろん、メンバーを変えるとなるとリスクはより大きくなりますので、それを含めて考える必要があります。
メンバーというのは会社ではなく担当者と考えるのもひとつの手段ではあります。
（妥協案として）
先のコメントにも記しましたが、建築はお互いの信頼関係が大切です。
（特に担当者（責任者）レベルでの）

その上でスタートに戻って、納得ができるプランとコストを確認して再スタートを行う。
というのがベストかと思います。

必ず解決の糸口や方法はあると信じて、納得ができる形とされることを期待します。

以上、昨晩のコメントの補足でした。

PS．
「全て却下されました」「我慢しました」と記されていましたが、「誰が発注者で誰がお金を払うのか」
最低限、それを理解できる担当者でなければならない事、更に補足させて頂きます。

建築許可後の設計士さんの変更は可能でしょうか？

建築許可おりて、ローン申請中で変更とは。

＞＞銀行には、最初に言わた通り2000万でローンの手続き中です。

はじめまして

まず。

No.4ですがたびたびゴメン。

Ｎｏ.３にてコメントをさせて頂きました中川です。

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