建物のセットバックについて

新築しました。家の前の道路を1メートル以上広げられ土地が狭くなりました。
建築主の好意で道路が広くなりました。というシールが勝手に貼られていました。
設計士は、そのことに関しては何もわからないという回答でした。
セットバックで以前の道路の中心より２ｍは下がっています。
勝手に道路の幅を不動産会社やハウスメーカーが建築主の許可なしに広げることは可能でしょうか？
なんのために広くするのでしょうか？道路の持ち主である地方自治体は全く関係ないとのことです。
なにかの利益が働くのでしょうか？
詳しい方、宜しくお願い致します。

No.5 回答者： ks5512 回答日時： 2019/11/25 17:10

No.4です。

>設計士です。
>不動産屋に聞いてくれと言われました。
>説明は不動産屋がするそうです。

いい加減な建築士、、、としか言いようがありません。

道路、、、というのは、一般的概念における道路ではなくて、建築基準法上
の定めにある道路の事で、下記(建築基準法(道路の定義))の様に定義されています。
建築設計を行う上で、事前に調査し把握しておかなければならない項目です。

不動産屋が説明する事(売買契約時の重要事項説明)は当然のことながら、設計士
としてももちろん把握しておかなければいけない項目です。


****************************************
建築基準法

(道路の定義)

第四十二条　この章の規定において「道路」とは、次の各号のいずれかに該当する幅員四メートル（特定行政庁がその地方の気候若しくは風土の特殊性又は土地の状況により必要と認めて都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内においては、六メートル。次項及び第三項において同じ。）以上のもの（地下におけるものを除く。）をいう。
一　道路法（昭和二十七年法律第百八十号）による道路
二　都市計画法、土地区画整理法（昭和二十九年法律第百十九号）、旧住宅地造成事業に関する法律（昭和三十九年法律第百六十号）、都市再開発法（昭和四十四年法律第三十八号）、新都市基盤整備法（昭和四十七年法律第八十六号）、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法（昭和五十年法律第六十七号）又は密集市街地整備法（第六章に限る。以下この項において同じ。）による道路
三　都市計画区域若しくは準都市計画区域の指定若しくは変更又は第六十八条の九第一項の規定に基づく条例の制定若しくは改正によりこの章の規定が適用されるに至つた際現に存在する道
四　道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法、新都市基盤整備法、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法又は密集市街地整備法による新設又は変更の事業計画のある道路で、二年以内にその事業が執行される予定のものとして特定行政庁が指定したもの
五　土地を建築物の敷地として利用するため、道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法、新都市基盤整備法、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法又は密集市街地整備法によらないで築造する政令で定める基準に適合する道で、これを築造しようとする者が特定行政庁からその位置の指定を受けたもの
２　都市計画区域若しくは準都市計画区域の指定若しくは変更又は第六十八条の九第一項の規定に基づく条例の制定若しくは改正によりこの章の規定が適用されるに至つた際現に建築物が立ち並んでいる幅員四メートル未満の道で、特定行政庁の指定したものは、前項の規定にかかわらず、同項の道路とみなし、その中心線からの水平距離二メートル（同項の規定により指定された区域内においては、三メートル（特定行政庁が周囲の状況により避難及び通行の安全上支障がないと認める場合は、二メートル）。以下この項及び次項において同じ。）の線をその道路の境界線とみなす。ただし、当該道がその中心線からの水平距離二メートル未満で崖地、川、線路敷地その他これらに類するものに沿う場合においては、当該崖地等の道の側の境界線及びその境界線から道の側に水平距離四メートルの線をその道路の境界線とみなす。

****************************************

分かりやすく説明すれば、、、

第四十二条　「道路」とは、次の各号のいずれかに該当する幅員四メートル以上のものをいう。⇒4.0m以上が原則。

42条1号道路　道路法による道路　⇒　一般的な4.0ｍ以上の県道、市道の事。

42条2号道路　都市計画法、土地区画整理法による道路　⇒　都市計画や区画整理で作られた道路。

42条3号道路　都市計画区域に現に存在する道　⇒　昔からの道路。

42条4号道路　二年以内にその事業が執行される予定のものとして特定行政庁が指定したもの　⇒　都市計画や区画整理等により作られる予定の道路。

42条5号道路　築造しようとする者が特定行政庁からその位置の指定を受けたもの　⇒　位置指定道路の事。


42条2項道路　幅員四メートル未満の道　⇒　4.0未満の道路。

その中心線からの水平距離二メートルの線をその道路の境界線とみなす。

この回答へのお礼

ご丁寧な回答ありがとうございます。
非常に参考になりました。
全く知らなかったので、ありがとうございます。

お礼日時：2019/11/29 11:57

No.4 回答者： ks5512 回答日時： 2019/11/25 16:03

No.2です。

>設計した方も全くわからない

その人、、、設計士ではないのでしょうか??

建築設計士とは、建築物の設計はもちろんですが、その計画地に含まれる
(関係する)法令を遵守し、建築を行っても良いとする建築確認申請を行う
者をいいます。

先ず、道路に対する敷地のセットバックを『分からない』なんてことはあ
りえない事です。

再度、良く説明を受けてください。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
設計士です。
不動産屋に聞いてくれと言われました。
説明は不動産屋がするそうです。

お礼日時：2019/11/25 16:18

No.3 回答者： mofl 回答日時： 2019/11/19 18:18

まずお手元にある（はずの）建築確認申請書を開いて見てください。

想像で、上から順に
検査済証、確認済証、確認申請書で綴られているかと。
申請書に綴られた図面で「配置図」があるはずです。
その配置図中で「道路」の名称を確認してください。
「建築基準法第42条第2項による道路」
と表記されていると思います。

これまでが前提。

＞勝手に道路の幅を不動産会社やハウスメーカーが建築主の許可なしに広げることは可能でしょうか？

道路を広げた＝セットバックした＝自由に使える土地の面積が減った、ですよね。
許可は要らないでしょう。
説明はしたはずと思う。
敷地の中で建物の配置、余剰部分で駐車スペース、植栽、門や塀など外構計画、すべて施主と話し合う内容です。
聞き漏らした、あるいは理解できなかったことを責めるつもりはありません。
引き渡し後なのに施主が疑問を持つのはプロである建築士の手落ちと言える。

じゃ、なぜ許可（そもそも許可という文言が不適切ですが）が要らないか？？？

＞なんのために広くするのでしょうか？

セットでお答えします。
ひとえに『あなたの家を建てるため』

言い替えたらセットバックしなければ建築確認申請は通らないし、着工すらできなかったんです。
あなたが
「セットバックはしない」
と言い通せば設計者も施工者もあなたに違約金を請求して、残務処理をして手を引いたかも、です。
じゃ、なぜセットバックしなければならないか？

建築基準法では第43条（敷地等と道路との関係）にて敷地が第42条（道路の定義）の第1項に定める５種類の「道路」に必要に応じた長さで接することを要求しています。
（道路法による道路、都市計画法による道路、昔からの道、２年以内に確実に道路で供用開始できる道路用地、位置指定道路、の５つです）
これが「接道義務」であり、普通の住宅であれば２ｍ以上です。
ここで「道路」と「」でくくりましたが…
本来であれば道路とは42条1項1号から5号までの５種類のみ、みんな幅が４ｍ以上のものだけなんです。
（道路法の道路≠建築基準法の道路、ですよ。複雑になるので42条６項指定は省略ネ。）

閑話休題。。。
現行の建築基準法は昭和25年に施行されました。
第43条第1項の接道義務もここで盛り込まれました。
終戦直後、すでにモータリゼーションも活発になり多くの赤道（里道）の2.7ｍや3.6ｍでは車両の通行が困難になり、避難や衛生を考えても本法の主眼（第1条）である
『建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低の基準を定めて、国民の生命、健康及び財産の保護を図り、もつて公共の福祉の増進に資することを目的とする。』
が達せない。
自動車の通行だけじゃなく人がたくさん入る大規模な建物もどんどん建つであろう。
いざというときに緊急車両さえも入り込めず人命に危険が及ぶことも考えられる。
狭い道路では風も通らないし日照もさえぎられる。
そこで、道路に敷地が接することを要求して、その道路の幅を４ｍ以上、ともした。

だがここで問題が発生した。
都市部ならまだしも、旧市街地含めて幅が４ｍ未満の道なんて日本中にたくさんある。
この法律のままだと新法の発効後には建築不可の土地が全国でたくさん生まれてしまう…

なので、第42条は第1項に続く第2項で救済措置を盛り込んだんです。
「幅が４ｍ未満でも特定行政庁が指定した路線に限り、道路中心線から２ｍ後退することで幅が４ｍ以上の道路に接するとみなす、です。
だから２項道路は「みなし道路」とも呼ばれます。
（４ｍ無いけど４ｍあるとみなす）
立法時に官僚が徹夜して考えた苦悶の結果でしょう(^^;
オリンピックスタジアムのように建物の用途、規模によっては他の法令などで幅４ｍでも足りませんし、敷地の接する長さも各自治体の条例でさらに要求されますよ。

『２項道路でもセットバックすりゃ幅４ｍの道路とみなす＝接道の取れる敷地となる』です。
『２項道路でもセットバックしなけりゃ接道義務を満たせる道路にならないので建築不可』でもある。

セットバックすることで初めて前面道路が「建築基準法の道路（とみなし）」になり、これで法第43条の接道義務を満たせるようになり、建築確認申請が通ったわけです。
関連する条文で第44条（道路内の建築制限）もあります。
２項道路沿いでは建物を建築する、しないに関わらず、道路中心線から２ｍの範囲で建築基準法の道路の区域がすでに決まってしまっており、その中に建築物（付随する外構など工作物一切を含む）の建築・築造が制限されますからね。

本来であれば４ｍ未満の道にしか接しない土地には建築できないわけだけど、そんなことをしたら憲法の財産権の侵害にもなりかねず救済措置で盛り込んだんです。
いまだに未後退の２項道路って山ほどあります。
（セットバックしていない違反のものも）

他の回答に他者の通行を助ける的な意見がありますが副次的なものです。
（もちろん立法の主旨ではあるが第43条を含む集団規定には関係のない話）
自分が犠牲になって他人を助けなければならないいわれはありません。
それは行政含めた社会がすることです。
道路の拡幅は個々の建物を建てる条件の結果であって、建物が建たない過疎地なら狭いままでもいいんです。
（Ａ集落とＢ集落を結ぶ道が狭くても、それを拡幅するのは建築基準法が関与できる部分じゃない）

＞道路の持ち主である地方自治体は全く関係ないとのことです。

関係無い、って建築基準法を主管する建築指導部局は関与していますよ。
法律をそのまま運用しただけですけど。
関係無い、は維持管理の話でしょ。

例、その道路が市町村道としましょうか。
で、拡幅（後退）する前の幅が４ｍ未満で3.6ｍだった、と。
あなたは建築基準法の道路として約20cmセットバックしたわけですが、後退した「道路用地」はあなたの所有に変わりません。
反対側もセットバックすればいずれ全体で４ｍになるわけですが、
・市町村道としての幅は3.6ｍのまま
・建築基準法の道路としては幅4ｍ（２項道路として後退済み）
という扱いになります。
わかりにくいですよね…ごめんなさい…
後退部分はあなたの所有かつ維持管理責任のある「私道」です。
２項道路は形態規制と考えてもいい。

もし
「ずっと道路としてしか使えないなら自治体に寄付して維持管理責任を放棄したい」
であれば自治体の道路管理部局へ相談することです。
道路管理部局が土地の帰属（寄付）を受けてから、セットバック部分含めて「道路法の道路の区域変更」をして、初めて幅４ｍの道路法の道路になります。
（一体で舗装かけただけじゃ道路の幅も区域もそのまんま）

家を建てたのは今年ですか？
次年度から土地の固定資産税を確認してください。
セットバック部分は「現況地目で公衆用道路」となり非課税になって課税される土地の面積が減少しているはずです。
（なっていなければ課税担当部署へGo）

後退部分を分筆する、そこの登記上の地目を公衆用道路にする、なんて面倒なことは必要ありません。
もし新しく買った土地なら重要事項説明で私道提供部分、なんて説明されていません？

おまけ。
「個人の財産である土地の使用制限をするなんて憲法第29条の財産権不可侵に抵触していて違憲では？」
と疑問を持たれるかもしれませんが、この件については建築基準法施行直後に42条2項部分が裁判沙汰となり、最高裁まで争われて合憲との判決が出ています。
（これ、当時の旧国土交通省が法を正当化させる自作自演だったのかな、と(笑)）

長くて失礼、これらを施主に説明できる建築士も１割もいないだろうけど…

この回答へのお礼

ご丁寧な回答ありがとうございます。
無知で何もわからないので勉強になりました。
かなり家の前が狭くなり驚いてしまいました。
好意で広げいますというシールまで貼ってあったので・・・
本当にありがとうございました。

お礼日時：2019/11/25 15:02

No.2 回答者： ks5512 回答日時： 2019/11/18 15:46

>勝手に道路の幅を不動産会社やハウスメーカーが建築主の許可なしに広げることは可能でしょうか？

設計士からの事前の説明は必要でしょう。
しかしながら、２項道路はセットバックしなければ、建築許可は下りないでしょう。

>なんのために広くするのでしょうか？

将来的に、4.0m以上の道路を確保するためです。

>道路の持ち主である地方自治体は全く関係ないとのことです。

全く関係ないというわけではありません。

>なにかの利益が働くのでしょうか？

消防車等の緊急車両が通行できるようにするためです。

この回答へのお礼

ご丁寧な回答ありがとうございました。
設計した方も全くわからないとのことでしたので驚きました。
本当にありがとうございました。

お礼日時：2019/11/25 15:03

No.1 回答者： Prialto0209 回答日時： 2019/11/18 14:46

道路幅員が4㍍に満たない道路に面する敷地は新築の際には道路中心から各々の方向へ2㍍を確保した境界が道路と敷地の境界線と成り其に基づいて建築確認が出されます、

法律で決められた事ですから、自治体は一々地権者へ同意や納得を求める必要は有りません、
不賛同なら家が建たないだけですから、

目的は、火災時に消防車の侵入と消火活動の円滑化を図るのが目的です、
更には一般の交通の円滑化を図るのも一つです、
利益は周辺住民が享受します。

この回答へのお礼

ご丁寧な回答ありがとうございました。
家の前の狭さに驚いてしまいました。
本当にありがとうございました。

お礼日時：2019/11/25 15:04