私の自宅は旗竿地と呼ばれる細い土地の先に家がある場所に建っています。（正確に言うと竿の部分は親戚の土

私の自宅は旗竿地と呼ばれる細い土地の先に家がある場所に建っています。（正確に言うと竿の部分は親戚の土地）

元々は祖母姉妹が大きな土地に２軒建てたのが始まりで、現在は手前側に、祖母妹夫婦・その息子家族の２世帯住宅、奥側に私の家族宅(祖父母は郊外に大きな家を建て引っ越し)といった状況です。

土地の竿部分は祖母妹夫婦の土地ですが実質私宅の車路として使用している状況です。
生まれた頃は別の場所に住んでいましたが、祖父母が引っ越すのを機に拠点駅から徒歩数分だったため家と土地をそのまま譲り受けたそうです。

祖母妹は私にとって本当の祖母のような存在で関係もとても良いのですが、その息子家族とはほとんど関わりがありません。(２世帯住宅ではあるが祖母妹と息子家族の関係が悪い)
祖母妹の孫とも歳が近いのですが関わりがありません。
小学校も同じですが(学年は違う)家の前で会っても喋ることすらないです。

私も来年には学校を卒業して就職をし一旦実家を出ますが、一人っ子なのでゆくゆくは受け継いでいきたいと考えております。
現状は祖母も祖母妹も生きており、竿地も実質共同地のように使わせてもらってますが、私が受け継ぐ頃にはそうもいかないようになってると思うのです。

今後のためにも親戚付き合いをしておくべきなのでしょうか？

No.6 回答者： mofl 回答日時： 2020/01/06 18:02

誤解があるようですが、建築確認申請に限れば行政処分ではあるものの「建築許可」ではありません。

「許可」とは法律で原則禁止とされているものを、条件付きで解除する手続きです。
今回の事例で近しいものは袋地に建物を建てる建築基準法第43条第1項ただし書き許可かもしれないが、この事例では相談時点で門前払いです。
（理由は省略、お知りになりたいなら補足ででもリクエストしてください）

「通行承諾書」も必要ありませんし。そんなもの確認申請書に添付できません。
（もし添付したら受付でそれだけ返却される）
　　　通行≠敷地
ですからね（通るだけじゃダメ）。

この２点は上げ足取りでも重箱の隅をつつくものでもない。
これを理解して頂けると、今回の問題点が整理されると思う。
①建築基準法上の問題
②土地の使用制限、つまりお隣との相関関係（権利関係）

まず①
当たり前ですが、その土地は市街化区域とか調整区域とかの言葉が飛び交う都市計画区域内ですよね？
都市計画の区域決定をしていないなら建築基準法の集団規定は適用されないので接道義務の話は出ません。
（「ポツンと一軒家」の世界・笑）
都市計画区域内であれば専用住宅で建築基準法の道路に「敷地」が２ｍ以上接することが要求される。

あえて「敷地」と書きましたが、「土地」ではない。
敷地設定は任意なんです。
土地の筆という概念がありますが、実際の土地の境界線に沿って敷地を設定する義務は無い。
邪魔な「土地」を「敷地」に取り込む必要も無い。
「建築主が一筆書きで任意に描く線」で囲まれた範囲が「敷地」であり、当然ながら借地のケースもあるわけで、土地の所有権など権利には建築基準法は踏み込まない。
確認申請では権利関係は不問なわけで、公図も登記事項証明書も添付しません。
地番の誤記などもまれにありますが、申請通り誤記のまま(笑)で確認済証を印刷してお渡しします。
これが確認申請に限って「通行承諾書」など関係無い理由です。

そもそも申請に添付する書類は定められたものに限られて、余計なものを添付してはいけないんです（受付で突っ返される理由はここ）

それと「許可」ではなく「申請」。
確認申請とは
『この設計図書の通り工事を始めたいが、建築基準法及び関係規定に適合していることを資格を持つあんたらが確認してくれ』
です。
だから「建築」+「確認」+「申請」、『申請主義』です。
申請された紙に書かれたことが合法であれば確認処分を下す、机上の作業、何ら難しいことではなく機械的な作業です。
審査する側が
「ここ、お宅の土地じゃなくてお隣の土地じゃね？
実際に敷地の一部として建物が滅失するまで使わせてもらえる了解もらっているの？」
は禁句（関与禁止）。

申請主義なら、要は申請が通る「絵を書けばいい」んです。
問題は竣工時かも、だが、リスクを承知であれば完了検査は受けない。
木造２階建て(建築基準法第6条第1項第4号の物件）も完了検査を受けて合格し、検査済証の交付を求められますが罰則規定はありません。
（4号には仮使用の話は出ない）
現に昭和から平成１桁時代は検査済証を受けていない建物が多いです。
完了時に検査員が現地に来なければ境界などでトラブることもない。

完了検査を受けるときは敷地の境界に標識を付けます。
例えば大きな１筆の土地があったとしましょう。
その一部に建物を建てるからと分筆する必要は無い。
「〇〇番地の一部」
での申請で、あとは確認申請で添付をした配置図のとおり敷地が設定されているかを現地の標識でチェックするわけ。
図面の敷地を実際の現地でマーキングするんです。

波風立てず粛々と工事を進めれば建築基準法でトラブることはまずない。
着工後に違反の疑いがあっても近親間の財産や権利の問題であり、行政は民事不介入です。

次に②
問題はすでに回答されているように、親戚だからといって今後も他人の土地を通行含めて「占用」が続けられるか？？？でしょ。
占用、、、建物の滅失までそこを敷地と使うわけで、地役権とか通行権とかとは性質が違います。
あなた方の敷地として使っている以上、本来の土地所有者である祖母妹（息子夫婦含む）は敷地に取り込めない。
敷地の重複使用は禁止、そのため建物の配置の制限や建蔽率、竿部分の方角によっては斜線制限の発生など、影響が出る懸念もある。
あなた方は実質的な加害者（隣の資産の侵略者）であり、だから２ｍ以上確保のうえ分筆、所有権の確保、が望ましいわけ。
できるだけこうなるよう努力を。
直近で建て替えや、今のまま住み続けるにはさほど問題は無さそうですがね…
問題が出るのは将来の売却時でしょう。
赤の他人が買ったら便宜を図る必要ありませんし（囲繞地通行権では2ｍ与える＝再建築させる便宜を計る義務は無い）。
ここで共有（双方の名義＝所有権を持ち合う）は止めてね。
あえてトラブルのネタを作ることも無かろうに。

余談１。。。
これ、土地を使わせている側にしても火種ですよ。
自己所有地を念書などの担保が無いまま他人に永らく使わせている。
要は一方的に使わせない、の主張が通るのか？？？の不安。
あなたの側が将来に（悪徳）不動産屋に売却、して（悪徳）弁護士とタイアップ、囲繞地通行権とか時効取得などを組み合わせて竿の部分を無償でよこせ！って圧力かけてきたらどこまで耐えられますかね？
ワタシだったらあなたの側から袋地と言うことで買い叩き、隣にクレーム入れて占用の承諾をもらうか分筆させて接道満たす形態に整えて高く転売しますかね。

問題の先送りは双方の痛み分けとなる。

あなたの家、いつ建てました？
都市計画決定の年代は市町村で異なります。
決定以降に建てたのならば今の家の建築確認通知書（現在は「済証」と言う）があるはず。
手元に無くても管轄の特定行政庁には台帳で過去の確認処分の履歴を保存しています。
台帳の情報だけで大まかに推察できるし、運が良ければ建築計画概要書なる書類で敷地の情報がわかるかもしれない。
当時に旗竿（路地状）敷地で確認を受けたのならば祖母姉妹の双方で承諾をしていたわけで、隣の息子夫婦もそう簡単に「嫌だ！」とは言えないと思う。

気運の冷めないタイミングで②の解決を。
相手からは言い出しにくい内容なので感謝されるかも、ですよ。

余談２。。。
もし話し合いの上で竿部分を買い上げられるなら、できるだけ幅に余裕を持ってね。
2ｍジャストはお勧めできない。
竿の途中で１ｍｍでも欠ける（例：1.99ｍで確定してしまった）場合、すべてがおじゃんです。
自動車の進入もあろう、2.5ｍとか3.0ｍとかで。

No.5 回答者： agboy2 回答日時： 2020/01/05 14:07

質問者様の家は見た目は下図左のような旗竿地に見えるが、公図を見ると下図右のような無接道の土地に建っている建物と言う事だと思います。

先の回答にもあるように、現状のまま住む分には問題無いのですが、どちらかの家を建て直そうとする場合に問題になるでしょう。

質問者様の家であれば接道を確保する必要がありますし、親戚の家を建て直す（または増築）する場合に質問者様通路部分の確保と言う問題が出ます。
将来の事を考えるのであれば、通路部分を分筆して買い取ってしまい自己所有地とする事も手でしょう。
売買価格も問題になりますが、土地の分筆費用も掛かります。

「通行承諾書でも建築許可は出る！」という意見もあるかも知れませんが、建築許可の許認可権者でもない人の言う事は聞かない方が賢明でしょう。

また、2軒の家の敷地については分筆されている物として回答していますが、一筆である可能性もあります。現状がどうなっているのかを調べて、あるべき権利関係にする場合にはどの程度の費用が掛かるかを調べられてから親戚の人と話し合いされると良いと思います。

No.4 回答者： scotch_bomb 回答日時： 2020/01/05 13:17

No.1さんの回答に100回くらいGoodを押したいくらいです。

普段親しくても相続で大金が動くことになると、出ていくものは少なく入るものはできるだけ多くという禁欲が強く働いて殴りあいまで行くのが人の業です。

付き合いが今の時点で怪しいのですから、土地を継ぐつもりなら祖母妹から買い取っておくことが一番です。

ただ、その親戚付き合いはやっておく方が良いですよ。そこに住むつもりなら。
前述のようなトラブルの末に住むのは異常なストレスが掛かって、本人もおかしくなってしまうケースがあるので。

No.3 回答者： おじい 回答日時： 2020/01/05 13:12

将来の事考えるのなら　竿の部分は　共有地にすべきです　其処を通らない自宅に入れないのなら　通行権はありますが

人が通るだけの物で　車は認められない　だから　車も通行するのなら少なくとも共有地にすべきです

No.2 回答者： mukaiyama 回答日時： 2020/01/05 08:23

＞今後のためにも親戚付き合いをしておくべき…

ご質問の主旨はここですか。

＞祖母妹の孫とも歳が近い…

「またいとこ」、「はとこ」といわれる関係ですね。

平均的な日本人が親戚と思うのは、伯父・叔母と甥・姪の関係まででしょう。

いとこになると「遠い親戚」で、その先のまたいとこでは「ほぼ他人」といって過言ではありません。

＞一人っ子なのでゆくゆくは受け継いでいきたいと考えて…

人が結婚すれば親戚の環は一段も二段も広がります。
この親戚の環はどこかで断ち切る英断を下さないと際限ありません。

将来のあなたが町の名士だとか超高給取りになれればそれも苦にはならないでしょうが、失礼ながら並のサラリーマンならたちまち冠婚葬祭ビンボーに陥ってしまいます。

これ機会にあなたのご家庭にとって親戚の環をどこまでとするか、よくお話し合いになって決めておくことをお勧めします。

＞竿地も実質共同地のように使わせてもらってますが、私が受け継ぐ頃には…

親御さんの代で白か黒か決着させてもらうのが理想ですが、それがかなわなかったら親戚としてでなく地主と店子の関係と割り切りことが肝要です。

No.1 回答者： 住宅屋 回答日時： 2020/01/05 04:42

建築された時に建築基準法上の２ｍ接道義務という法規に法って旗竿地になったと思われます。

通路の部分の幅員が２ｍ以上で４ｍ以上の前面道路に接道されているはずです。
所有者が祖母妹様の名義で使用承諾を取れば建築確認上の問題はありません。
今後、祖母妹様がお亡くなりなられた際に息子さんが相続されると思います。
過去にいろんな事例を見てきましたが所有者が変わると自分たちの主観で難癖を付けて法外な金額を請求して売買させられたケースや
前面道路から上下水道を宅地に引き込んでいるなどで毎月、宅道の使用料を求められるケースなども見てきました。
祖母妹様がご健在の内にご両親が土地の所有権を売買で購入されるのが理想です。
挨拶もできない間柄でしたら祖母妹様がご健在の内にお金はかかりますがご両親の名義にして
堂々と土地の所有権を持った方が後腐れなく将来の心配事の種は消えます。