市街地近郊の宅地(約50坪)を購入し、住宅を新築する計画を進めています。先日、その地域の災害歴を市役所で調べたところ、過去何回か台風等による浸水歴があることが判りました。10年ほど前に排水ポンプ場が整備され、今では浸水の心配は無いとのことなのですが、やはり心配です。
 そこで万一、浸水しても大丈夫なように土盛りをし、地盤面を道路面より50cm程度上げたいのですが、その程度の地上げは常識的に許容される範囲なのでしょうか? 近隣の住宅を調べてみると、何軒かは30~50cm程度、意識的に地上げをして建てておりました。(直接境界を接している北側と東側の家は地上げをしておらず、道路をはさんで南側と西側の家は地上げをしています。)
 また地上げをする場合、土入れ+土留め工事の費用は、概算でどのくらい掛かるものなのでしょうか?
 皆様のアドバイスのほど、よろしくお願いいたします。

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A 回答 (4件)

さすがに家を建てるだけのことだけあってよく調べてらっしゃいますね。


逆に私の方が感心してしまいました。まさにその通りで建築基準法上は問題ありません。また、あなたの場合は50cmとかいてあるので大丈夫ですが2mを越える場合はその土留め(擁壁)に対して工作物申請という申請をしなければなりませんがこれは関係ありませんね。と、いうことで前にも書いたのですがここからは地域行政の問題になります。私の過去の経験(都内のミニ開発)である区から40cm~70cmの宅番アップを認めてもらえませんでした。もしかすると近隣からのクレームが役所に入ったのかも知れません。(本人はそう思っている。特別な規制はないはずだから・・・)あなたのお願いしてる住宅メーカーの方は50cmと30cmの差を私のように経験上の判断で渋い顔をしたのではないでしょうか。
ここからはちょっと乱暴な話になりますが
近隣とのトラブル解消法
★ 誠意を持って対応する。
  確かに法律上は何の問題が無くてもあとでそこにお住まいになってから大変
  ですよ。(原則:先住者の方が近所に対する影響力大)
★ 近隣のクレームその1
  一番、多いのは日照の問題。2階をセットバックするとかあらかじめ建てた後
  の日照条件等を提示してあげる。
★ 近隣のクレームその2
  プライバシーの問題。特に相手より窓の位置が高くなるわけですから相手の窓
  の前にはこちらの窓を設けない。住宅メーカーの設計者の腕の見せ所です。
★ 近隣のクレームその3
  工事期間中の問題。音や臭いこれはもう我慢して貰うしかありません。もし文
  句を言われたら相手に工事期間(朝何時から夕方何時までとか土日は工事を
  しない等)の条件を提示して貰う。住宅メーカーに現場はきれいにするように
  注意をする。できればご近所の方のいるところで
★ 裏技
  相手に物品を包むときはこちらの裁量で金銭を包むときは相手が金額を提示す
  るまでは絶対にこちらからは持っていかない。その手の会話を録音できればこ
  ちらの勝ち。

ちょっと、当初の話からずれてしまいましたね。本当は私は技術屋(1級建築士)
なんですけどね。一応、営業経験もあるので・・・答えになってますか?
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この回答へのお礼

本当に本当に、御親切なアドバイスをありがとうございます。
近隣の方のご意見もうかがい、近隣関係にヒビが入らないよう、うまくやりたいと思います。ありがとうございました。

お礼日時:2001/08/07 18:53

回答に対する補足に対する回答


>自分の土地の地盤面を基準にすれば良いと言っているのですが、本当でしょう
>か?
本当です。建築基準法第55条に定められています。ただし建築主事が分かっていてくれればよいのですが(道路幅は広いんですよね。狭いなら56条が気になるんですけど・・・)
>それほど費用はプラスにならないと思いますが、いかがでしょうか?
たしかに5mということは地質にもよりますが柱状改良か鋼管杭になる可能性が強いですね。ということは価格の半分が材料の運搬費と施工費と考えて良いので元の地盤改良工事の5%ましぐらいですね。(柱状改良は最近、六価クロムの問題が取り沙汰されているのでご注意を)
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この回答へのお礼

 重ね重ねのご丁寧な説明をありがとうございます。
道路幅については、南側・西側とも幅員4Mです。建物は道路境界から2M以上後退して建てる予定ですので、道路斜線は(4+2*2)*1.25=10Mとなり、2階建の住宅だと余裕だと思うのですが、それ以外に何か規制があるのでしょうか?
 紹介頂いた建築基準法を読むと、地盤面は接道面より上げなければならない、という記述を見つけました。ということは、建築基準法上は、建物の高さ制限さえクリアーできれば地盤面はいくら上げても良いという事でしょうか? 
 一番厄介なのは近隣との人間関係ですね。住宅メーカーの担当者も30cmなら余裕でOKと言ってくれているのですが、50cmというと渋い顔をしておりました。近隣とトラブルにならなければ良いのですが、それが一番の心配事です。

お礼日時:2001/08/07 00:38

古い建築様式の住宅では.床下を高く作ります。

だから.30cmの土台の上ではなくて.80cmの土台の上に家を建てたらいかがでしょうか。ただ.土台の代金がそれなりにします。
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この回答へのお礼

アドバイスありがとうございます。土台を上げるという工法も考えたのですが、土盛りの方がコストが安いそうですので、土盛りの方向で考えております。

お礼日時:2001/08/06 16:02

またまた、難しい質問ですね。

まず
>その程度の地上げは常識的に許容される範囲なのでしょうか?
これは地域によって何ともいえませんが、30~50cm程度ならたいていの場合は問題ありません。ただし、別の問題が発生します。
(1) まず、斜線の問題が発生します。これも、あなたの建てようと計画されている場所がまったく分からない(市街地近郊の宅地だけでは・・・)ので何ともいえませんが盛土した分の高さ分だけ不利になります。
(2) 盛土した分だけの基礎補強工事、もしくは地盤改良工事が発生するはずです。と、言うのは盛土したところというのは地耐力がでにくいのでそのまま建てると圧密沈下という現象で家が沈む現象が発生します。
(3) 近隣問題・・・これはモラルの問題になりますが直接接しているお宅より地盤が高くなったら隣の方はいやがると思います。行政によっては許可しない場合もあります。
>土入れ+土留め工事の費用は、概算でどのくらい掛かるものなのでしょうか?
★土入れ(盛土)について
これは地域によって価格が変わるのが普通でまた、あなたの計画してる場所までの道路状況(入れる車両の大きさによって価格が変わる。当然、大きな車両が入れる方がやすい。)によっても変わります。ということで東京近郊、4t車進入可能ということでいうと
50坪=50/0.3025=165.28m2
165.28m2×50cm=82.36m3≒83m3
83m3×10,500=87,1500円
★土留め工事
これも何で土留めをするかということによりますし土留めをする箇所が何メートルあるのかにもよるので非常に難しいのですが直接接してるお宅が地盤をあげていないという点と車庫とアプローチは土留めをしないであろうという点、土地はスクエアであるという条件でまた土留めはコンクリートブロックで行うという条件を付けさせて貰うと
165.28m2=12.85m×12.58m
12.58m×4-4m(車庫とアプローチ)=46.32m≒47m
47m×5,300=24,9100円
★地盤改良工事
これは盛土をした後に地耐力を測定し、また建物の基礎形状、建物の構造(木造かRCか等)にもよるのですが一般的には
200,000円~700,000円程度かかると思います。

上記を合計すると130万~180万ということになります。
ほかにも敷地内にグレーチング桝を設け、宅地内の水を下水に流すなど、やり方はあると思いますがこれも地域条件によるので建物を作る施工店によく相談してみてください。

この回答への補足

詳しい解説をありがとうございます。
(1)についてですが、用途地域は一種低層住居専用地域です。この場合、特に問題となるのは、北側斜線制限だと思うのですが、隣り合う区画で地盤面の高さが異なる場合、高さ制限の基準面はどのように決まるのでしょうか。住宅メーカの担当者は、自分の土地の地盤面を基準にすれば良いと言っているのですが、本当でしょうか? ちなみに、道路斜線は余裕でクリアーできております。
★地盤改良工事に付いては、もともと軟弱地盤ですので5メートル程度の地盤改良が必要といわれております。50cmくらい土盛りしても、それほど費用はプラスにならないと思いますが、いかがでしょうか?

重ね重ねで恐縮ですが、よろしくお願いいたします。

補足日時:2001/08/06 15:49
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詳しい方教えてください。

築50年の2階建ての木造住宅で、道路に面していて、小学生の通学路になっています。その家の外壁には亀裂や瓦面が大きく歪んでいたりしており、この時期になると我が家や近隣の家に羽のついた茶色のアリ?が家の中に毎年入ってきます。

その家は空き家の為、持ち主と倒壊の危険性や人を怪我させる危険性があるため、話し合いをして解体することになったのですが…

その持ち主の親御さんが、第三者に契約書なしで40年以上、3坪程の建物をお店として貸しているので、
立ち退きが難しい状態です。

建物の持ち主さんが、立ち退き料として、家賃に色をつけての半年分(25万円)と引っ越し費用(25万円)の50万円を用意しました。
持ち主さんが高齢で、これ以上お金の用意出来ない事と建物の老朽化で、大雨で家が倒壊して近隣の人に迷惑をかけれない。その旨を第三者に伝えたのですが、相手が数百万円の立ち退き料を請求してきました。

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私達も第三者に本当に危ない建物のとして、伝えても数百万円の立ち退き料を請求するとのことでした。

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詳しい方教えてください。

築50年の2階建ての木造住宅で、道路に面していて、小学生の通学路になっています。その家の外壁には亀裂や瓦面が大きく歪んでいたりしており、この時期になると我が家や近隣の家に羽のついた茶色のアリ?が家の中に毎年入ってきます。

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Aベストアンサー

この話、前にも回答した覚えがあるけれど・・・。

今回の質問文で判断すると、もう裁判やるしかないよね。
建物の貸主と借主の間での裁判。
老朽化で修繕もできないとなれば裁判で立ち退きが認められる。
補償はもちろん必要だけれど、それも裁判の中で適切な金額を提示される(いわゆる和解案)
数百万円というのが適切な金額であれば、それは支払わなければならない。
店舗だからね、3坪程度の店でも内訳次第ではこれくらいになる場合もないとはいえない。
まあ、裁判まで行かずに調停で終わりという気もするけれど。

質問者は地主という立場なので、上記の件には無関係。
地主は、建物所有者に土地を貸しているので、その建物について危険があるなら借地人に対して是正を求める。
是正ができないなら、周囲へ危険を及ぼす行為があるとして借地契約を解除、建物の撤去を求める・・・まあ結果として求める部分は同じだけれど。
もしも建物が倒壊しても、これにより地主の責任は回避できるよ。
近所から苦情が来たとしても、それは建物所有者に言ってくれという話。
これについては地主には何の権限もないし、自分も困っているのだから。


まあ、その、言いにくいんだけれど・・・。
質問文からは、店の賃借人がケシカラン! というニュアンスが感じられる。
子供が道を歩いていて危ないのに、建物の貸主はお金ないというのに、数百万もふっかけてきた!--というところ。
質問者は建物所有者の肩を持ってない?
でも、これって誰が悪いって言えば建物をきちんと維持管理していなかった建物所有者がそもそも悪いんだよ。
建物の所有者としての義務、貸主としての義務を果たしていないのだから。
借りられない、施設に入っている、だからお金が厳しいということで辛い状況なのは心底同情する。
でも、これは今まで何もしてこなかった建物所有者の自業自得。
親が勝手に第三者に貸したといってもその親の資産を相続しているんだし、家賃も受け取っていたんだから義務は免れない。


もしも質問者(地主)が主体で裁判ナシでどうにかしたいなら。

1.質問者(地主)と建物所有者(借地人)との間の借地契約を解除する
2.建物所有権を無償で質問者に移す(立ち退き費用50万円は建物の瑕疵修繕費などとして受領する)
3.質問者が建物の新しい貸主になり、店舗賃借人と賃貸借契約書を結ぶ
4.3の契約の際に、適切な賃料を請求する(=値上げ)が、その代わり建物を安全に使用できるように修繕(応急措置)する
5.建物が任意の年数だけ使用できるように応急措置を重ね、その間に賃料収入を貯めて、数百万円の立ち退き料の原資とする
契約書には将来の解体の際には借主は拒否しないこと、貸主は適切な立ち退き料を支払うことなどを記載。

まあ、建物所有者が自ら4~5を実践すれば済むんだけどね。
お金がないといっても、賃料を上げて、上がった分は応急の修繕費と立ち退き費用に充てればいいんだから。

この話、前にも回答した覚えがあるけれど・・・。

今回の質問文で判断すると、もう裁判やるしかないよね。
建物の貸主と借主の間での裁判。
老朽化で修繕もできないとなれば裁判で立ち退きが認められる。
補償はもちろん必要だけれど、それも裁判の中で適切な金額を提示される(いわゆる和解案)
数百万円というのが適切な金額であれば、それは支払わなければならない。
店舗だからね、3坪程度の店でも内訳次第ではこれくらいになる場合もないとはいえない。
まあ、裁判まで行かずに調停で終わりという気もする...続きを読む

Q一人暮らしのプラス面マイナス面

一人暮らしのプラス面、マイナス面を教えていただけないでしょうか。(精神面、経済面、あらゆることについて)
また、一人暮らしでの、これはあったら便利品、不用品などありましたら教えて頂けないでしょうか。(22歳 女性です。)

Aベストアンサー

#5に回答を書きましたabbaabbaです。
#2のmeibさんの回答を見まして、もう一度書込みします。
えと、一人暮らしのプラス面/マイナス面の質問ですが、友人関係や異性関係・・・ではなくて、家族を対象としたんですね。私の意見です。

(1)やはり、一人暮らしを始めてから、やっと親の大切さがわかりました。家族と一緒だったら、たぶん『本当の家族の素晴しさ』を理解していなかったと思います。私の場合は進学のためでしたが、たぶんmeibさんの状況だったら、心底(ご両親と離れて暮らしたら)家族の大切さがわかると思います。
(2)一人暮らしを始めて、一番心配なさるのは、あなたではなくご両親だということを忘れないでください。
(3)必ず、一人暮らしはあなたを『いい女』にする事でしょう!

Q地上げについて

* yahoo知恵袋にも同じ質問をしたのですが、無知だった為回答に対してそれぞれコメント出来ないのを知りませんでした)なので再度コチラでの質問です。

最近、ウチの土地(家)を売ってくれと言われてきます。
そんなに、この土地が欲しいのだろうか・・・

家の裏がすでに造成されています。
両隣あるのですが、片方はもう売ることが決まっています。
ウチの家は、国道沿いで、用途は2種住居 裏の造成されている所は、1種低層住居です。

そこで考えたのですが ここにマンションか何かを建てたいのかな?と
1種低層住居には、マンションは建てられないですよね?

売ってくれと言ってくる人の真意がイマイチはっきりしないんです。
ワタクシとしては、売らないわけじゃない。
ただ今より不便になるのだけは絶対嫌。
引っ越してきて2年にならないので、子供達の事も考えると バタバタするのは嫌。

質問したいことは山ほどあるのですが、その都度聞きたいと思います。
地上げ屋の真意がどういうものか判りますか?

Aベストアンサー

裏の土砂を退けさせるって事は可能か?
「近くのマンション建設の為の」ということなら暫定利用と思われます。
いずれ撤去はされるでしょうから、安全上・衛生上の対策が不十分なら
役所に文句を言って多少の改善措置をとらせるのは可能でしょうが、
すぐに撤去というのは無理だと思います。
(地上げ屋にとっては保有経費圧縮のための小遣い稼ぎだと思います。)

多少、勝手に妄想をすると、
相談者宅110坪、買収済(道路沿?)200坪、未交渉300坪とすると、
計600坪の敷地になり、用途過半でマンション用地にすることもできそうです。
(平均容積率150%とすると40世帯位のマンションが可能?)

相談者と交渉成立すれば600坪?を目指して地上げを続行し、
交渉決裂したら、買収済の200坪は転売して地上屋としては手終いになるのでしょう。
転売された土地は、小規模マンション、個人の住宅用地、ミニ戸建に細分化、
コインパーキングや資材置場として暫定利用、他の地上げ屋に転売などの展開が考えられます。
買収の条件と今後の展開の可能性を考えながら、対応方針をご検討ください。
個人的には、110坪の土地をお持ちなら買収を断って周囲が他用途になっても、
さほど取り残されたような無残な感じにはならないのかなという気がします。
地上げ屋も奥の土地を先行買収していないなら、買収部分を転売して手を引くのも可能
(多少損をするかもしれないですが)だと思うので、条件が全く折り合わないなら、
長期間かけて嫌がらせしてまで地上げ続行するようなことはないような気がします。

裏の土砂を退けさせるって事は可能か?
「近くのマンション建設の為の」ということなら暫定利用と思われます。
いずれ撤去はされるでしょうから、安全上・衛生上の対策が不十分なら
役所に文句を言って多少の改善措置をとらせるのは可能でしょうが、
すぐに撤去というのは無理だと思います。
(地上げ屋にとっては保有経費圧縮のための小遣い稼ぎだと思います。)

多少、勝手に妄想をすると、
相談者宅110坪、買収済(道路沿?)200坪、未交渉300坪とすると、
計600坪の敷地になり、用途過半でマンション...続きを読む

Q母屋の東側に高い建物がある場合の対策について。

 母屋と同じ敷地内で母屋の東側でと60cmくらいしか離れていない場所に3階建てのビルを9年ほど前に建てました。母屋はこの東側の建物に関すること意外特に悪い要素はなさそうなのですが、母屋の東側はあまり日が当たりません。日中でも電気が必要なくらいです。
建ててしまったものは仕方ないですし、壊すわけにもいきません。そこで、こんな悪い家相でも、その悪い影響が出ないようにする風水や対策を教えて下さい。

Aベストアンサー

専門家で無いのでアドバイスとして書きます。
まず、自分が観たいのが「風水」なのか「家相」なのかを決めて下さい。
近年は風水ブームで、どちらか判らない鑑定士が多いです。風水と付いているからといって、実際には家相だったりしますし、
ワザワザ風水とつけるところから、家相すらまともに観れない鑑定士も多いです。
日本には風水師はごく少数だと聞いていますから、真の風水師を探すのは難しいかもしれません。
家相では、私は「気学」をお勧めします。

風水では高い建物を山と見ます。更にビルの形によって木火土金水に振分けられます。
さらに、家が建っている周辺の地理も重要になるので、それを以って専門家を探した方がいいでしょう。

気学では壁の芯が1m以内に接近した家は場合によっては同一家屋と観ます。また、別棟と見た場合にも大きく影響しあいます。
但し、気学では家相だけで運勢が決まる訳ではなく、家主や家人の行動を重視するので、家相は家人の運気の一象意でしかありません。
従って、吉方取りや日常の生活の中で吉象を取るようにすれば、あまり家相にこだわる必要もなくなります。

専門家で無いのでアドバイスとして書きます。
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家相では、私は「気学」をお勧めします。

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Qやたらに暑い西側2階の部屋

西側2階の部屋を自分の部屋にしています。
夕方5:00ごろに帰って来ると、やたらこの部屋だけ暑いんです。

なにかいい方法ありませんか・・・。
西側の宿命?

#築20年の家です。

Aベストアンサー

私は、マンションの西側4階に住んでいます。
夏場の夕方は、本当に恐ろしいくらい暑いですよねー。

私は、窓(ベランダですが)に、すだれを付けています。
小さいものでなく、窓と同じくらいの大きなサイズのものを取り付けます。

これだと、日差しが大幅にカットされるので、かなり違いますよ。
窓を開けていても、外から見えにくいので、オススメです。

すだれなら、見た目にも涼しくて、夏にはベストですよ。
カーテンやブラインドよりも涼しいので、ぜひ試してみて下さい。

すだれは、ホームセンターなどで手に入ります。
安いところだと、150cm×200cmで¥2000くらいですよ。

過ごしやすい夏を。


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