亡くなった父名義の土地について

昨年末父が亡くなりました。母、弟、私の3人が相続人であると理解していますが、父母の家に
いた弟が遺産相続の話し合いに応じないのでどうしたものかと思っていたところ、弟が突然
父名義の60坪ほどの土地を整地し始めた、売るつもりだと言っていたと親戚から連絡があり
ました。私は遠方に住んでいます。
遺産分割協議をして土地の名義変更をしない限り弟が勝手に土地を売ることはできないと
思いますが貸すことはできるのでしょうか？

No.6 回答者： のなつぺ 回答日時： 2020/03/15 18:34

直接、聞けないのであれば母に聞いてもらうとか、司法書士を通じてお話をするとか・・。

私は遺産分割協議書を会計士に依頼して、会計士を通じて話をしたので、家を出た兄と相続の話は直接していません。
お聞きしていると、直接話せば揉めるような感じがありますので、誰かを介してお話されると良いのでは・・。

この回答へのお礼

アドバイスありがとうございます。誰かを考えてみます。

お礼日時：2020/03/17 10:18

No.5 回答者： のなつぺ 回答日時： 2020/03/15 12:49

貸すにしても契約書の名義人が死亡した人では難しいと思いますが、その辺がいい加減な契約であればどうなるのか・・・。

私の父も一昨年亡くなり、亡くなった後相続を受けるのですが、名義変更はあえてせず、そのままにして固定資産税だけを私が支払っていました。
先日、不動産賃貸契約前に名変をしましたが、法務局で登録免許税を支払って、土地の権利書となる証明を貰って賃貸契約をしました。
名義変更も遺産分割協議書や遺言書と共にハラ戸籍や除籍謄本、被相続人との続柄が分かる証明書、相続人全員の印鑑と印鑑証明、固定資産税や住民税等納税証明書、前年分固定資産評価証明書等を付け添えて複雑な申請書類の記載と捺印等が必要となりますので、もちろん売買ならもっと複雑で、もちろん勝手には売れません。
母を交えてしっかりと話し合いをすることです。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。話し合いができるようなら直接聞きただすのですが、、。

お礼日時：2020/03/15 17:59

No.4 ベストアンサー 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2020/03/11 23:49

貸すことはできます。

売ること（売買契約の締結）もできなくはないですが，その後の所有権移転登記ができる保証がないので，買う人はまずいないでしょう。

遺産分割協議未了の相続財産は，相続人全員の共有状態にあることになります。「各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる」という民法249条の規定があることから，たとえば弟さんはその土地全体を使用収益することもできます（「その持分に応じた」という部分については，期間割で使用するとか，償金を支払うとかの調整で対応することになります）し，短期賃貸借の範囲で第三者に使用させることも認められる（民法602条）ので，それも可能だということになります。

ただ，宅地造成等の現況変更は民法251条の共有物の変更に当たるので，それには他の共有者，つまりあなたの同意がなければできません。造成工事等については，あなたはその権限（共有状態の所有権）に基づいて止めさせることができます（訴訟を起こすこともできますが，あなたの代理人弁護士がその造成工事業者に「なんの権限があって工事をしているのか。すぐに中止しなさい」といった内容証明郵便でも出せばその業者はすぐに工事をやめると思います）。

売買については，契約だけであればできちゃいます。民法560条で他人物の売買を認めていますから，あなたの持分を弟さんが売却する契約だけならできるんです。ただその場合，弟さんはあなたから持分を取得して買主に移転する義務を負います。ですが遺産分割協議が整わない限りは，買主はいつまでたっても所有権を取得できません。そんな中途半端な状態におかれるのは嫌なので，誰も買わないというわけです。

それはさておき，あなたは何もしないでいると，弟さんが進めているらしい整地の費用を，だれが負担するかという問題が起きそうです。
その整地は弟さんがあなたに断りなくしていることであることから，弟さんが負担すべきもののように思われますが，共有物の管理費用は，その持分に応じて各共有者が分担することになっています（民法253条1項）。そしてその管理費用を共有者が支払わないときは，他の共有者は，相当の償金を支払うことにより，管理費用を支払わない共有者の持分を取得できることになっています（同条2項）。弟さんにこの主張をされてしまうと，ちょっとあなたが不利になるかもしれません。
弁護士に相談のうえ，対応した方が良いように思います。

この回答へのお礼

ありがとうございました。貸すつもりなのかもしれません。
また、預金や不動産の価格を素人なりに調べましたが、相続税は発生しない相続だと思います。
整地の費用ですが、本人からは全く連絡がなく、請求もされていないのですが。
この先の展開次第ですが、専門的な知見として参考にしたいと思います。
ご回答ありがとうございました。

お礼日時：2020/03/14 10:24

No.3 回答者： agboy2 回答日時： 2020/03/09 10:47

売買契約や賃貸借契約を締結するのは可能です。

但し、売買契約では所有権移転登記が出来ず、賃貸借契約では賃借権の登記が出来ません。

未（低）利用地の一時利用と言う事で、駐車場や資材置き場、家庭菜園に貸出する事は良くある事で、私自身関わった事もあります。借主側が納得しているのであれば賃貸トラブルになる事は無いでしょう。その土地上に家を建てるとなると現実的には借主側のリスクが大きいので契約まで至らないでしょう。

相続税の申告も未了ではないかと想像していますが、分割の方法により相続税を納めなくとも良いケース（配偶者であるお母様の相続分を多くする）に該当すると、将来の相続迄見据えた分配にするしないで揉める場合があります。

遺産分割協議書は一つの相続で一通しか認められないなどと言う決まりは無いのですから、今回の土地についての分割協議書を作成して相続登記を済ませる事も可能です。（他の不動産や現金預貯金分は相続税申告に間に合うように作成）

相続財産の全体が判らないので、相続税申告は税理士との相談になると思いますが、税理士も『最も相続税負担を低くする』とか『将来の相続時に困らない』などの方向性を示して貰えないとアドバイスが難しいでしょう。『相続人が不満を述べない（言わせない）』というのは弁護士の担当ですね。

この回答へのお礼

ありがとうございました。相続登記をせずに売るのも、貸すのも難しいということですね。
亡父の預金残高、不動産など現在調べていますが、相続税は発生しないと思います。
どういうつもりで整地しているのか本人にただすのがよいのですが、こちらからのコンタクトに
応じないのでどうしたものかと思っております。存命の母と同じ家に住んでいるので、下手にことを
起こすのを躊躇してます。

お礼日時：2020/03/09 12:21

No.2 回答者： Lescault 回答日時： 2020/03/08 23:04

No.1です。

お礼ありがとうございます。
そうでした。賃貸でしたね。
それもダメ（というか難しいです）。というのは相続されていない土地なので賃貸に出した場合、誰が正式な所有者なのか分からないからです。
弟さんが土地を賃貸に出したとしても、他の相続権者が「ノー」と言えば契約自体が無効になる可能性が高いと思います。弟さんが何かウルトラＣの法的な根拠を用意しているのなら別ですが、一般論としてはそういうことです。

No.1 回答者： Lescault 回答日時： 2020/03/08 22:26

こんにちは。

どなたかが無くなった場合の遺産分割協議ですが、相続の手続きの際には、まずご家族の他に被相続人がいないことを確定する必要があると思います。例えば変な話ですが、お父様に隠し子がいたりした場合、その子にも相続権がありますので、相続の際にはその辺を弁護士さんなりがすべて調べ上げ、相続人を確定してからでないと、実際の分割協議に入れません。
遺産分割協議前に土地を売却できるかどうかは↓のurlが参考になると思います。
いずれにしても相続人が確定し、売却に同意していないと売ることは出来ないようですね。
お役に立てば幸いです＾＾。

https://iekon.jp/isanbunkatsukyogimae-sozokufudo …

この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございます。相続人は申し上げた3人です。
土地の売却の全員の合意はなく、相続登記もなされていません。
単に弟がその認識がないだけなのかもしれませんが、、、。
土地を貸すだけなら名義が誰でも良いのかどうかを知りたいのです。

お礼日時：2020/03/08 22:46