【不動産賃貸売買の法律の質問です】中古物件の一軒家を購入して、いま賃貸契約で貸しているのですが、貸し

【不動産賃貸売買の法律の質問です】中古物件の一軒家を購入して、いま賃貸契約で貸しているのですが、貸してる最中に売りに出していたほうが良いかなと思ったのですがこれは法律的に大丈夫なのでしょうか？

売りに出す場合は事前に入居者に伝えておく必要があるのでしょうか？

買った値段より数百万円高く設定して売り物件にしておいて売れたらラッキーみたいなスタンスで出そうかなと思っているのですが得しかない気がするのですがどう思いますか?

いざ売ろうと思ってもなかなか売れないですよね。だから先にずっと売りに出しながら賃貸で貸しておこうかなと思っているのですがこの考え方は本職の不動産業的におかしいでしょうか？

No.1 回答者： クララッカdisease78 回答日時： 2020/03/16 01:41

こんばんは。

まず、そもそも論なのですが、この物件自体の所有権は、質問者さんにあります。

次に、不動産の賃貸収入を得る為に、その物件を他人に賃貸する事は、違法でも何でもありません。合法です。

しかし、問題は「不動産賃貸契約書」の中身です。賃貸を行った当初から、契約書に「特約」として、

「本不動産は、売買により契約が成立した場合は、賃借人は物件を○○ケ月以内に、原状回復を行い、物件を賃貸人に返還しなければならない」。

と言ったような「契約書の特約」が必要となります。


例えば、もし、質問者さんが賃借人の立場だとして、急に「物件が売れたので、出て行ってください」と言われて、すぐに対応出来ますか？

普通は、出来ません。


このように、不動産などの「物権（民法第二編）」で、弱い立場の「賃借人に不利」になる事が、あらかじめ想定されている場合、

「契約書の特約」に記載し、それでもいいから、賃借人が借りたいと思えば、「不動産賃貸借契約」は、合法的に成立します。


なので、上記のように、万全を期した「不動産賃貸契約書」が存在しているなら、質問者さんの希望は叶います。

No.2 回答者： lv4u 回答日時： 2020/03/16 06:24

不動産については素人ですけど。

できるだけ物件を高く売りたい、と考えるのが不動産業だと思います。
その考え方からすると、質問者さんのやり方は安値方向に流れると思えます。
で、おかしいと考えるでしょうね。

No.3 回答者： gookaiin 回答日時： 2020/03/16 07:55

＞中古物件の一軒家を購入して、いま賃貸契約で貸しているのですが、貸してる最中に売りに出していたほうが良いかなと思ったのですがこれは法律的に大丈夫なのでしょうか？

法律的には何の問題もありません。

売りに出す場合は事前に入居者に伝えておく必要があるのでしょうか？

法律上は、事前に入居者に伝えておく必要はありません。
ただね・・・
一軒家だろ。購入する人は、多分自分で住むつもりで買う可能性が高い。つまり、入居者には退去してもらわなければならない。
滞納等の問題のない入居者は簡単に退去させられないよ。それなりに立ち退き料も必要になる。場合によっては裁判・・・

つまり・・・非常に売りにくい物件。


＞ 買った値段より数百万円高く設定して売り物件にしておいて売れたらラッキーみたいなスタンスで出そうかなと思っているのですが得しかない気がするのですがどう思いますか?

別に間違いではない。自分で書いている。「売れたらラッキー」って・・・・

＞いざ売ろうと思ってもなかなか売れないですよね。だから先にずっと売りに出しながら賃貸で貸しておこうかなと思っているのですがこの考え方は本職の不動産業的におかしいでしょうか？

高値で売るのは難しいと思うが、「売れたらラッキー」ということなら、いいんじゃないの。

No.4 回答者： agboy2 回答日時： 2020/03/16 08:20

賃借人付で購入するという需要はアリマスが、質問者様が購入した金額より高く売れるかどうかは実際に売り出してみないと判らないでしょう。

売りに出す場合には賃借人がいるオーナーチェンジ物件であることは明示すれば問題アリマセン。

また、現在の入居者に連絡するのは購入者と売買契約を締結後、引渡しまでに終えれば良いです。この場合、現在の貸主である質問者様と購入者そして入居者の三者連名で賃貸借契約の貸主変更の書面を作成した方が良いでしょうね。
質問者様はその家の所有者として賃貸契約の貸主の地位にあるのですが、所有権を失ったからといって当然に貸主の地位を失うワケでは無く、現在の賃借人から支払われた賃料をそのまま新たな購入者に支払うという事で継続する事も出来るのです。

＞先にずっと売りに出しながら賃貸で貸しておこう
このような売り方は良く見られますよ。現在の賃借人が退居した場合には、新たな賃借人募集と空家での売り出しを並行させて先に決まった方で話を進めるという事も珍しくアリマセン。

No.5 ベストアンサー 回答者： suzuki0013 回答日時： 2020/03/16 12:40

これは法律面では大丈夫だよ。

オーナーチェンジなどと呼ばれている一般的な売買方法。


ただ、まあ。。。
事前に入居者に伝えておく必要はないものの、伝えておく方が”良心的 ”だろうね。

伝えなかったことで借主が寝耳に水だとヘソを曲げ、売却後に、新所有者と借主の間の協議がうまく整わず、新所有者が売主に過失ありと訴える、あるいは借主から売主が訴えられる・・・なんてことがないとも言い切れない。
売買契約書の内容ではなく、賃貸借契約書の不備を突かれるなんてこともあり得るからね。

対外的に良心的な対応をしているというスタンスを見せることで、言いがかり裁判を仕掛けられるリスクを減らすことができる。
簡単に言えば、善人のフリをしといたほうが無難って話。
その言いがかり的な裁判で当たり前のように勝つにしても、訴訟費用や労力が無駄なので訴訟リスクそのものが背負う必要のないものかな。

これは法律というよりも、訴訟のリスクヘッジということで。
法律を守っていても、言いがかり裁判をされるリスクはあるので。
うまく立ち回るのがベターというところ。


本件が不動産取引として現実的かどうかについては・・・まあ、質問の趣旨ではないから割愛でいいか。

うまく目的を達成できることを祈る。
ぐっどらっくｂ

この回答へのお礼

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お礼日時：2020/03/16 22:53