区画整理の土地を相続する時の登記

Question

父が亡くなり、相続が発生しています。

遺産の土地の中に区画整理中の土地があり、従前地A、従前地Bの他、従前地ｃの面積の一部分（換地面積現時点で不確定）が換地されます。その換地後の土地を私の単独名義になるように相続することに、相続人全員合意しています。

その換地を私が単独名義で相続するには、私が従前地A.Bだけでなく、ｃをも相続する必要になります。ところが、Cは母が相続することになっています。

Cを母名義に相続登記してしまうと、換地後の土地の内Cの分の面積分だけ母名義になります。
これを私名義に変更すると、母名義Cの分だけ贈与登記になるようです。
ちなみに区画整理組合によりますと、換地面積はおおよそ仮に決まっていますが、正式決定ではないので、多少誤差が発生するそうです。

ｃの部分を換地後に私の単独名義変更にする際、相続登記の方が、登録免許税が安いので、
相続登記になるようしたいです。差額は約８６００円です。
相続登記にするにはどうしたらよいか色々悩んで、自分なりに考えてみました。

方法１「ｃの換地部分の仮の面積だけ私名義で分筆と相続登記をし、誤差分は換地後に名義変更」
方法２「Cの換地面積分だけ相続税を納税し、相続登記を行わず、父名義のまま区画整理組合に正確な数値を分筆してもらう」

ここで質問です。

方法２を区画整理組合におすすめされたのですが、相続登記を行わないので、登記回数は換地後１回だけで済むメリット、誤差が出ないメリットが出るが、ｃ相続登記をしていない状態なので、贈与登記になるような気がするんですが、どうなんでしょうか？

なので、この二つの方法の内、方法１の方が二度手間にはなるけど、登記費用は抑えられると思うんですが、どうでしょうか？

方法１と２では、どちらがおすすめですか？

buttonhole · Accepted Answer

従前地が一対一で換地するのか、分割換地するのか、合併換地するのか、それとも不換地なのか不明です。資料を見ないと正確な回答ができませんので、直接、司法書士に相談された方が良いです。

例
従前地の地番１００番　　　　　　　　　　　　仮換地　Ｘ街区１画地　　　　　　　　　であれば一対一換地（換地処分後は従前地の登記簿の地番が１００番から１番１に変更）　　　
従前地の地番２００番　　　　　　　　　　　　仮換地　Ｘ街区２画地及びＸ街区３画地　であれば分割換地（換地処分後は従前地の登記簿の地番が２００番から１番２に変更されるとともに地番１番３の土地の登記簿ができる。いわば分筆登記のようなイメージ）
従前地の地番３００番と４００番　　　　　　　仮換地　Ｘ街区４画地　　　　　　　　　であれば合併換地（換地処分後の地番が３００番から１番４に変更されるとともに４００番の登記簿は閉鎖される。いわば合筆登記のようなイメージ）
従前地の地番５００番　　　　　　　　　　　　換地をしない　　　　　　　　　　　　　であれば不換地（従前地の登記簿は閉鎖）

buttonhole · Answer

従前地Ｃは分割換地になるという意味ですか?つまり、従前地Ｃは、Ｃ街区１－１画地とＣ街区１－２画地に仮換地が指定されていて、Ｃ街区１－１画地は相談者、Ｃ街区１－２画地をお母様が取得したいということですよね。であるならば、従前地Ｃをお母様と相談者で共有する形で遺産分割協議をし、相続登記をします。本換地後に共有物分割を原因とする持分の移転登記をして単独所有します。
　方法２の方法は、相続登記をしないかどうかの問題ではなく、従前地Ｃは遺産分割未了とするので良いかという問題です。すなわち、Ｃ以外の遺産分割協議を成立させて、Ｃについては、本換地後に遺産分割協議をすることは法的には可能ですが、相続税の申告の際にしてはＣの土地は遺産分割未了として申告すること、後日、相続人が合意してくれるかどうか不確定（もし、ある相続人が死亡した場合、その相続人の相続人の合意も必要になります。）というリスクを受け入れるかどうかです。

区画整理の土地を相続する時の登記

従前地が一対一で換地するのか、分割換地するのか、合併換地するのか、それとも不換地なのか不明です。

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