区画整理の土地の登記についてお尋ねです。

お願いします。

区画整理中の従前地を相続しました。

換地前に従前地を私名義に相続登記するのと、換地してから相続登記をするのとでは、何かが違うのでしょうか？同じような気がするんですが、区画整理組合の職員さんが「相続登記は換地を登録する時に行うのがおすすめ」とおっしゃってました。

従前地を私名義に相続登記すると、換地後に再度所有権移転登記が必要になってくるからでしょうか？

換地するまで相続登記せず、従前地を被相続人名義のままにしておいて換地を私名義にする際に相続登記を行えば、その時所有権移転登記は必要ないのでしょうか？

質問者からの補足コメント

• 被相続人名義の従前地から換地への所有権移転登記する際、換地も被相続人名義にしておいて相続登記をするという事になるのでしょうか？それとも、換地の登記は相続登記だけでいいのでしょうか？

    補足日時：2020/03/18 20:40

• 何度もご親切にありがとうございます。
  
  結局、選択肢１に近い形で行おうと思います。
  
  分筆は、区画整理組合が行ってくれるそうです。
  しかも、現在未確定な面積値が正確に確定した時に、正確な面積で登記簿を分筆して下さるそうです。
  その時に、従前地二筆と、分筆してもらった一筆を相続登記すれば、仮換地が私の単独名義になるそうです。
  
  昨日組合の職員の方から「被相続人の名義のままにして、正式に換地してから相続登記すればいいんじゃない？」と言われたのですが、なんか発言内容が引っかかるので、本日再度問い合わせたら、「ただし、この方法だと、正式に換地が完了するまでは、あなた（私）が売却などの処分をすることができない。正式に換地が完了するのは１０年くらい後になる。こういうデメリットがある」
  と、後だしジャンケンのようにデメリットを説明されました。

  No.3の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2020/03/19 16:25

• 続きです。
  
  組合の方の発言は、「被相続人名義のままにしておくデメリットを回避するためには、組合が正式な面積を分筆した後に、あなた（私）名義に分筆した部分を含め、他の２筆も相続登記すればよい。」とのことでした。
  
  で、『従前地を換地に「切り替える」』とか「分筆は組合がやるけど、『登記』は地主さんがやる」とかいう表現をされたので、私が？となったという訳です。職員の方の言う「登記」とは、従前地の名義を「新しい土地に地主の名義を登記」することで、これは組合が行い、分筆後の「『相続』登記」は、地主が行う、という意味でした。
  
  「登記」と言っても、相続登記と贈与登記と換地とか色々あるのに、「登記」としか言わないので、混乱していました。職員さんが、後から後から言葉足らずだった部分を補足してくるので、それで何度もこうして見ず知らずの方にご相談に乗って頂いたり、何度も組合に問い合わせたというわけです。

    補足日時：2020/03/19 16:31

No.3 ベストアンサー 回答者： buttonhole 回答日時： 2020/03/19 13:13

前に回答した者ですが、分割換地なのかどうかが不明ですが、２区画に分割される分割換地だとします。

選択肢１　従前地を分筆して（従来従前地の分筆登記は認められていなかったが、区画整理組合が座標値を提供できる場合は可能。）、それぞれの筆を単独所有とする相続登記をする。そして区画整理組合に区割りの変更（１対１換地にしてもらう。）申請をする。
　メリットとしては、換地処分を待たずにご相談者の意図したとおりの相続登記ができることです。デメリットとしては、従前地の分筆登記費用（土地家屋調査士への報酬）がかかることです。

選択肢２　２人で共有する形の相続登記をする。換地処分後に共有物分割による持分の移転登記をする。

メリット　　換地処分を待たずに相続登記ができる。
デメリット　単独所有の形に持って行くまでは、結局、換地処分を待たないといけない。共有物分割登記にも登録免許税法がかかる。

選択肢３　換地処分後にぞれぞれの筆をそれぞれが取得する相続登記をする。

メリット　　ご相談者が意図したことが、一回の相続登記で実現できる。
デメリット　換地処分までに、ある共同相続人が死亡した場合、その共同相続人の共同相続人の合意をもらう必要がある。あるいは、共同相続人の債権者が、その持分に対して差し押さえをするために、共同相続人全員の共有とする相続登記を代位で入れられる可能性が否定できない。

　換地処分はいつ頃行われるのでしょうか。例えば、「今年の５月に換地処分の公告をする予定です」と言われたのであれば、換地処分後に相続登記をするというのも選択肢の一つですが、「分かりません。少なくても５年後でしょうか。」と言われた場合、それまで待っていられるかどうかの問題です。

この回答へのお礼

本当に何度もご親切にありがとうございます。
ここ数日ずっと悩んでいたので、スッキリしました。
ついでに言いますと、組合の職員の方、こちらが頻繁に問い合わせてる内容が、毎回若干異なっているのに、「何度も同じことを説明している！！」とイライラして怒ってきたんですよね。
補足の欄に書い他のように、重要なデメリットをどうして早く説明しないのか、デメリットがあるのに「この方法でやっとけば問題ないんじゃないですか？」と軽く言われたんです。ものすごく重要な事なのに。
愚痴失礼しました。

お礼日時：2020/03/19 16:35

No.4 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2020/03/20 14:56

相続登記は，登記原因を「相続」とする所有権移転登記です。

《換地を私名義にする際に相続登記を行えば、その時所有権移転登記は必要ない》ということではありません。

区画整理組合側の説明が良くないのでしょうか。基本的に，換地の登記は表題部の登記事項の一部だけ（土地なら所在，地番，地積，建物なら所在，家屋番号の部分）が変わる登記です。そのため，登記簿は従前地のものがそのまま使われます（変更があった事項だけ登記が書き換えられます）。権利の登記である所有権に関する事項が変わるものではありません（複数の土地が1筆の土地に代わる合併型換地を除く）。

そして，所有者等の意図とは無関係（たとえ換地に反対する人がいても強制的に行われる）に，区画整理地域内にある不動産はすべてこの対象になり，所有者を含む権利者等の【申請】ではなく，組合の【嘱託】により登記が行われます。しかもその手続きの中で最終的に行われる換地処分の登記は，区画整理地域内にあるすべての不動産について行われるため，一般の登記申請であれば数日から2週間程度で登記が終わるところ，換地処分では数か月もの期間がかかることがあります。そしてこの換地処分の登記の期間中は，他の登記（相続や売買といった権利の登記だけでなく，建物の新築や土地の分合筆といった表題の登記までもが申請できなくなります。

で，よくわからないんですが，ＡＢＣという3筆の土地があるうちの，ＡＢを相続人甲が，Ｃを相続人乙が相続するといったようなことを想定しているんでしょうか？（別質問はあくまでも別の質問です。回答者がそれを見ているわけではないので，判断に必要な情報は当該質問の中に書いておいて欲しいです）

そのような私的な事情がある場合，それは第三者である組合のほうで知りえるものではないので，ＡＢＣの3筆がＡ'1筆になるような合併型換地をされてしまうことがあります。もしもそのような事情があるのであれば，あらかじめ組合に申し出て対応してもらわないと，面倒なことになりかねません（換地処分の登記が終わるのを待って，自分で土地家屋調査士に依頼して，測量や分筆登記をしてもらうことになったりします）。そうなることを避けるために，換地処分前に相続の登記をしておいたほうがいい場合もありますし，換地処分登記の遅れを防ぐために，組合に必要な書類を預けて，代位による相続登記をしてもらえることもあるかもしれません。そのあたりは，組合とよく打ち合わせをしておくべきでしょう（ただ事務処理の観点からは，本来表題部の登記だけで済む換地処分の登記に権利の登記が割り込むと登記事務の遅延を招くので，ぶっちゃけ，相続の登記等は先に済ませておいて欲しいと考えているだろうと思います）。

換地処分までに10年もかかる予定だとのことであるのであれば，今のうちに相続の登記はしてしまっておいたほうが良いように思います。売却処分等をする必要が生じた際にも相続登記がされていないとその売却等もできませんし，何より時間が経ってしまうことにより相続登記が難しくなる（必要な書類が入手できなくなってしまったり，遺産分割協議の当事者が増えて協議が難航することがある）ことがありますから。

この回答へのお礼

お返事ありがとうございます。
＞換地の登記は表題部の登記事項の一部だけ（土地なら所在，地番，地積，建物なら所在，家屋番号の部分）が変わる登記です。そのため，登記簿は従前地のものがそのまま使われます（変更があった事項だけ登記が書き換えられます）。
→要するに、従前地の住所地番が、換地された後の住所地番に変わる訳なので、住所地番だけが書き換えられるという事でよろしいでしょうか？「従前地の物がそのまま使われる」という意味がよく理解できません。すいません。

＞ＡＢＣという3筆の土地があるうちの，ＡＢを相続人甲が，Ｃを相続人乙が相続するといったようなことを想定しているんでしょうか？
→そうです。ご説明不足ですみません。

＞ＡＢＣの3筆がＡ'1筆になるような合併型換地をされてしまうことがあります。
→私（甲）が相続するABの２筆₊相続人乙が相続するCの一部の面積が、A’一筆になるような合併型換地です。

＞自分で土地家屋調査士に依頼して，測量や分筆登記をしてもらうことになったりします）。
→相続人乙が相続したCの面積の内、合併換地される部分の面積を「組合が」きちんと測量して、組合が正式な面積で分筆してくれるそうです。となると、自分がこれらの測量や分筆登記をする必要はないはずですよね？
分筆後、合併換地面積分と、残りの部分に分かれるそうです。

で、組合の説明でわからなかったのが、「従前地ABおよび換地面積分Cの合計３筆すべての従前地の名義人が同一人物あれば、A'は従前地の一人の単独名義で組合の方で『切り替える』」という部分です。こういう説明を受けました。
「切り替える」というのは、「変更する」」という意味でしょうか？
名義人は従前地の名義人のままで、従前地の住所地番だけを新しい住所地番に登記簿を書き換えるという意味だと思われますが、どうでしょうか？

なので、この３筆の相続登記を放置しておいて換地完了するのを待てば、A'の登記変更は従前地からA'への所在地変更のみで、名義は被相続人のままという事になり、ABおよびCの内組合が測量・分筆してくれた換地部分を、被相続人名義から私名義に相続登記をしておけば、A'は住所地番だけが従前から新しい物へ変更になり、A'の名義は私の物」という意味ですよね？

お礼日時：2020/03/20 20:57

No.2 回答者： so-01c 回答日時： 2020/03/19 12:58

不動産業者してます。

区画整理の換地処分の登記は通常区画整理組合の費用でやってくれるので、その時に相続登記も一緒にやった方が費用的にお得という意味じゃないですかね。ちなみにポテろく様の今回の話で行われる登記は、相続登記と換地処分の登記の２つだけで所有権移転は無いと思います。区画整理の従前地から換地後の土地への登記は所有権移転ではありません。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
おっしゃる通り、今日組合の職員の方からのご説明を受け、従前地から新しい土地への登記は、組合が行うそうです。
以前も似たようなご相談をしたら、NO3さんがアドバイスしてくれたのです。

その質問に詳細が書いてあるのですが、従前地ABと従前地Cの一部分が換地でひとまとまりになり、そのひとまとまりになった土地を私名義にするのに、登記費用を安くしたいが、どうしたらいいか？みたいな状況でしたが、補足に書いたように解決しました。

組合の方や司法書士の方の説明が、区画整理の仕組みをよく理解していない私に対して、非常にわかりづらかったので、訳が分からなくなっていたんです。

ご相談しておきながら、自己解決してしまって恐縮です。

お礼日時：2020/03/19 16:42

No.1 回答者： ashitahatennki 回答日時： 2020/03/19 01:58

相続時に旧番地等登記する。

区画整理で完了しここです！
となってもその土地の登記は貴方の名前になってます。

なにしろ、区画整理の登記自分でやらないから

何がお勧めなんだか　わからん

この回答へのお礼

おへんじありがとうございます。

詳細が書いてないので、わからんですわね＾＾；

要するに、区画整理の登記はおっしゃる通り自分でやらないという事で間違いないようですね。
組合の方の説明がわかりづらかったので、混乱してました。

職員によって言ってることが違ってたりしてたし、何千万円で売れる土地の扱いなのに、軽くあしらわれてて、ずっと不安でしたが、解決できました。

自己解決してしまって恐縮です。

お礼日時：2020/03/19 16:45