賃貸物件更新時の値上げについて

Question

はじめまして。知恵をお貸しください。

家賃100000円
管理費5000円
築32年
駅徒歩16分

今の物件には2年住んでおり、来月5/1で契約満了となり更新日となります。
物件自体は気に入っていて、子供の保育園も近くで決まったところでしたので更新する予定でした。
通常は1ヶ月前には更新の書類が届くものと思っていたのですがなかなか届かず、、、
今日になりようやくポストに届いていました。

しかし開けて驚いたのが、更新に伴い家賃を値上げしますとの通知でした。
半年ほど前に管理会社が変わってから、空き部屋の募集も家賃が上がっているなぁとは思っていました。
今回の値上げ理由としては周辺相場に合わせて検討して、等の記載がありました。

それにしても賃料5000円と、バイク置き場（今までは無料でした）2200円の7200円増額！
子供もいて保育料など日々節約して捻出している身としては、突然の毎月7200円の値上げはとても大きいもので正直つらいです。
そもそも更新の2週間前に連絡してくるのも遅すぎますし、ずっともやもやしています。。。

調べたところ同意無しでの値上げは出来ないとの事でしたので、応じられない旨を伝えようとは思うのですが。揉めたくないなぁと胃が痛みます。。

2週間前までに更新料を振り込むよう書かれていたのですが（届いた時点で2週間前）
新賃料での振込となるので、とりあえずは確定するまで振り込まなくても住めなくなったりはしないのでしょうか。。それともとりあえず今まで通りの賃料で振り込んでおいた方が良いでしょうか。。

もう更新日が近いこともあり、万が一交渉がうまく進まないまま法定更新となってしまった場合
更新料等はどうなるのでしょうか？
質問ばかり申し訳ありません。同じような質問をたくさん拝見したのですが、不安で。

同じように家賃の値上げをお断りした方やお詳しい方いらっしゃればお話伺いたいです。
宜しくお願い致します。

gookaiin · Accepted Answer

不動産屋の宅地建物取引士です。

賃貸住宅の賃借人は、法律でかなり強く守られています。大家が一方的に家賃を増額することはできません。

これまでの契約書に記載された家賃・更新料を振込み、淡々と更新手続きだけはしてください。増額された家賃前提での振り込みは、増額を認めたことになるのでやってはいけません。当然増額された家賃が記載された更新契約書にも判を押してはいけません。

相手からの、家賃・更新料の増額の連絡については、「お金がないから受け入れられません。」とだけ言い続けてください。

相手が家賃の受け取りを拒否した場合です。受け取り拒否されたことから家賃の支払いを怠ると、家賃滞納での退去を求められます。
家賃の滞納は絶対にしないこと。家賃の受け取りを拒否されたら、法務局に家賃を供託する。これで法的にも家賃を大家に支払っていることになります。

繰り返しになりますが・・・
相手からの、家賃・更新料の増額の連絡については、「お金がないから受け入れられません。」とだけ言ってください。

agboy2 · Answer

＞万が一交渉がうまく進まないまま法定更新となってしまった場合 更新料等はどうなるのでしょうか

この点を理解していない人が結構多いのですが、今回の管理会社からの通知は「合意更新」の案内です。合意事項の中に賃料の増額も含まれています。質問者様が納得すれば合意成立になります。そうでない場合に法定更新されます。仮に、６か月後に合意に達した場合でも、合意内容の中で６か月遡って効力を発生させる旨の表記をすれば何の問題も無いですよね。

更新料の支払いについては＃５さんの回答通り、従前の賃料をベースにした金額を支払えば大丈夫です。恐らく、賃貸借契約書の記載では更新時「新賃料の〇か月分」の更新料を支払う旨の記載があるでしょう。すると、金額はともかく更新料を支払う事が契約の要素になっているのですから、支払いを拒むと債務不履行と見なされます。「新賃料が確定していない以上、旧賃料での支払いをした」という事であれば、相手側としては争点を失いますよね。今後の賃料の支払いについても同様です。

管理会社もプロですから、こういった例は数多く経験しているハズです。家計支出で月額5,000円は大きいですが、その増額を納得させるために、企業としてどれだけの労力を費やすかは家主側の事情に拠る点が大きいでしょう。揉めたくないと言うお気持ちは判りますが、こちら側の事情に沿わない意向を相手側が示した事が揉める原因なのだからと理解して臨む事ですね。

mm326 · Answer

結論は変わりませんが、補足します。

No.1で、
「むしろ下げてくれたら助かるという感じで言ったらいかがでしょうか。」と書きましたが、（大丈夫と思いますが）下がることなんて期待してはいけません。
変に期待すると、相手に取り込まれる可能性があります。

これって交渉事や心理戦です。

心理戦である以上は、別に更新料なんて払わない、というやりかたもないとは言えないんです。
最高裁の平成２３年７月の判決で更新料が認められているなんていいますが、そう言って払わせるのも心理戦の一つなんです。
しかし、神経が図太い人でもない限り、（更新料が定められている物件で）更新料を払わずに過ごすなんてできません。
やはり更新料は払ってください。
「最高裁判例で更新料が認められている」から払う、という側面もありますが、それよりも実際は、
「最高裁判例で更新料が認められているなどと言われるのは、心理戦上、不利」なので払うのです。

やはりやるべきことをしていない、というのは不利です。

交渉事ですが、
仮の話として、借主側が「本当は高くなるのも仕方ないなあと思っていました。しかし、わたしはお金はないので、値上げは困るんですよ」なんて言ってしまったら、「本当は上がるのもやむをえないと思っているが、自分勝手な理由で値上げを受け入れない」ととられるかもしれません。

要は、「今までと同じ賃料を払う。今までと同じ賃料に基づく更新料を払う」というのがやるべきことです。

これまでと同じ状態が続くというのが常識的にも普通です。値上げするためにいろいろ苦労する必要があるのは貸主のほうなのです。

従って、余計なことを言わないというやり方も一理あります。

mm326 · Answer

あ、そうそう。

定期借家契約という種類の契約があり、もしそれだと、再契約しないとダメなんです。
「はい、さよーならー」てな感じで退去しなくてはならなくなるらしいです。

質問者さんの場合違うと思いますが、念のため書きました。ご参考に。

mm326 · Answer

何度も回答してすみません。

私の経験だと、更新料を払わないようにしようとすると、上から目線の超えらそうな文面で、貸主名の内容証明郵便が届きます（ま、実際は管理会社が文面を書いていると思います）。「通知書　貴殿は不支払いをしようとしている。直ちに貴殿及び連帯保証人に対し訴訟を起こす。ナンタラカンタラ　差出人○○　送付先○○」というような感じです（詳しい文面は忘れました（笑））。
かなり不安になります。連帯保証人にも連絡がきました。
そこで更新料を払ったうえで、「契約書の退去時クリーニング料支払いの部分を削除してほしいです」と伝えたところ、またもや「貴殿はナントカでありながらクリーニング料支払いの削除を要求している。これは異例なことである。ついては、何月何日までの退去を求める。更新料は精算して返却する」てな感じの内容証明が来たので、賃借権確認の調停を簡易裁判所に求めました。２回くらい裁判所に行ったら、当然のように「賃借権を確認する」で調停は終わりました（更新はされたということです）。
その後（１、２週間くらいして）、管理会社から、クリーニング料支払いの部分を削除した更新契約書が届いたので、署名捺印して送りました。クリーニング料支払いを削除できたのはよかったですが、犠牲（手間暇や調停申し立ての金額）は大きすぎました。

別の物件のとき、更新時に値上げとは言われなかったのですが、こちらは「値下げしてほしい」という手紙を送りつつ、更新料はこれまでの賃料に基づくものを支払いました。
更新契約書は値段を下げたものを送ってきてほしい、と伝えました。更新契約はしませんでした。賃料はさがりませんでしたが、別にこれまでと同じ通り住めますし、内容証明も来ませんでした（笑）。
更新してから（←ご存じと思いますが、更新契約をしなくても勝手に更新されます。）３か月くらいしてから、こちらから「値下げを求めたのに応じてくれなかったことは不満の一つです。（他にも理由を列挙して）何月何日を期限として退去します。ついては、更新料の精算を求めます。いくらいくら支払ってください」とこっちが内容証明で伝えたところ、最初は「更新料の精算というのはないんですよ・・・」てな感じだったのですが、再び「何月何日までに振り込んでお支払いください。支払いがなければ訴訟をします」と内容証明を送ったところ、その日までに振り込みがありました。

質問者さんの場合とは違うので、参考にならないかもしれませんが、上記の経験から次のことは言えます。
まず、支払いなどやるべきことはやってください、ということです。そのうえで、言いたいことを言ってください。
要はイチャモンを付けられないようにしてください。

mm326 · Answer

>2週間前までに更新料を振り込むよう書かれていたのですが（届いた時点で2週間前）
新賃料での振込となるので、とりあえずは確定するまで振り込まなくても住めなくなったりはしないのでしょうか。。それともとりあえず今まで通りの賃料で振り込んでおいた方が良いでしょうか。。

毎月の賃料のことではなくて、更新料のことを言っているのでしたら、次の通りです。
いきなり住めなくなったりはしないですが、今まで通りの賃料で更新料を振り込んでください。
更新料を支払わないというのは、自らの立場を弱めることです。

mm326 · Answer

法定更新だと更新料を支払わなくてよいなどという人がいますが、支払うことをお勧めします。

>とりあえずは確定するまで振り込まなくても住めなくなったりはしないのでしょうか。。それともとりあえず今まで通りの賃料で振り込んでおいた方が良いでしょうか。

いきなり住めなくなったりはしません。しかし、支払わないというのは絶対にやってはいけないことです。必ず支払ってください。
ただ、今までの額で支払ってください。増額した額で払ってしまうと、認めたと取られかねないので。

あとは交渉事なので法律の問題ではありませんが、むしろ下げてくれたら助かるという感じで言ったらいかがでしょうか。
下げてくれたら助かるが、当面は今までと同じ額を支払います、という姿勢を見せたらいいと思います。

>なかなか届かず、、、
>今日になりようやくポストに届いていました。

質問者さんを慌てさせる心理戦かもしれません。落ち着いて、これまでと同じ額で支払ってください。

賃貸物件更新時の値上げについて

不動産屋の宅地建物取引士です。

＞万が一交渉がうまく進まないまま法定更新となってしまった場合 更新料等はどうなるのでしょうか

結論は変わりませんが、補足します。

あ、そうそう。

何度も回答してすみません。

>2週間前までに更新料を振り込むよう書かれていたのですが（届いた時点で2週間前）

法定更新だと更新料を支払わなくてよいなどという人がいますが、支払うことをお勧めします。

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