マンション購入は中古・新築のどちらが良いでしょうか

当方46歳で妻と2人暮らしで、マンションの購入を考えております。
※将来的な売買や貸し出しは、今のところ考えていません

中古で購入の場合、以下のデメリットが考えられる、と不動産屋さんより伺いました。

１．販売価格の１０％程度の仲介手数料が発生します
２．住宅ローン減税が利用できません
３．「築20年」の中古物件場合、30年後に寿命で建て替えのリスクはあります
４．「築20年」の場合、修繕積立金が購入時から高額の可能性もあります

上記懸念は実際ありえるものでしょうか？
「そうとは限らない」という点などあればアドバイス頂けると助かります。

購入は埼玉県内で考えていますが、「築20年」で3000万ほどの物件が多く、高いと感じます・・

No.11 回答者： 匿名toku 回答日時： 2020/06/28 12:52

埼玉県は職業的な関係でと言う事でしょうか？

住宅ローン考慮には年齢は欠かせない要素。
マンションは、これからは負動産でしかありません。
自分で買っても、70代80代になって毎月3万を超える固定費出費+高熱費+医療費+生活費。
到底年金だけでは足りなくなります。
夫婦のどちらかが倒れたら、それから先はお決まりの末路が待っています。

現在人気の松戸周辺でも徒歩10分程度(買い物5分)、
今なら1千万代で土地付き中古1件家買えます。(通常はもっとします。)
一軒家の固定費は、修理費をプールしておくだけ。

マンションの良くない所は、修繕費の管理次第で、幾らでも費用が変わってしまう事。
大規模修繕は任せた会社次第で全額を使わせようとしたり、素人だと思って管理会社のやりたい放題になっているのが殆ど。あっと言う間に修繕積み立て金が無くなり、増額しなければ、住むのも危ない、売るにも売れない(売れない限りは住めなくても固定費は払わされます。)これからの物件は全室埋まる事は無いので、マンションはリスクしかありません。

また、気になるのは埼玉県内在住と言う事。
今回のコロナ騒ぎでかなり明確になったと思ったのですが、埼玉県は基本的に住人数に対して必要な数の十分の一しか病院の病床が用意されていません。
(他の県より救急で救われる確率が十分の一以下)
8時間以上たらい回しで救急車の中で何人も亡くなるのも当たり前。
コロナで症状訴えても、保健所も機能せず、コロナ症状の未確認体調不良者が沢山自宅で亡くなっています。(Twitterでは有名)どうしようも無くて、県境まで行って救急車呼んだ人も居るくらい何もして貰えない県。
老後に安心して住める場所では無いので、拠点をいずれかに移す事も考えて良いかも知れません。
(自分も一度検討しましたがあまりの酷さにやめました。)

No.10 回答者： n556 回答日時： 2020/06/25 17:07

築年数がわずかであれば新築より割安でいいと思います。

No.9 回答者： 無人駅長 回答日時： 2020/06/23 22:18

1　２　については中古物件での概要は掴めませんが、

３　４　について

そもそも、50年前の鉄筋構造物のお話をされては　返答の仕様もありません。

マンション100年時代に既に入っていることを念頭に入れて　お話を進めるべきです。
皆様の50年説は　日本住宅公団の作った建造物のお話になってしまいます

高度成長期以降の建物の寿命は信じられない程寿命は延びていますよ

新築物件の目新しさを追わなければ、十分住むことが出来ます。

で、なければ　我々の子供たちは負の遺産を　祖父　父親から引継ぐことになりませんか？

20年で半額の物件が手にはいるならば、修繕積立金が今の倍額になろうとも　安い買いものだと思います。

現在の修繕積立金の額は　1平方メートル当たり300円未満で収まります。

新築物件の買いやすさを見越して120円程の値段を付けただけであって、先代たちが支払っていない訳ではないにですから・・・
また、新築物件購入時に彼らが支払った　一括納入金も合わせれば　

中古物件購入者の有利さもあると私は思いますよ。

マンション管理人の独り言でした

No.8 回答者： Mokuzo100nen 回答日時： 2020/06/22 11:14

築10年程度の駅近中古物件を購入し、10年程度住んで築20年〜25年時点で売却。

これを繰り返すと、うまく行け10年間家賃ゼロで暮らすことになるよ。

ワシの場合はもう15年も家賃ゼロで住んでる。
今売れば購入価格より少々高く売れそうだし。

ま、ローンで買っちゃダメだけれどもね。
自己資金で買える程度の物件で駅近物件（徒歩9分以内）を買わないと成り立たない戦術ですけどね。

この回答へのお礼

コメント有難うございます、
駅前2分の新築物件もあったのですが、5000万近くでローンでないとちょっと厳しそうです・・
仮にローンで買って20年後売ったとして、ローンが残ってしまうことが無いよう、
テクニックが必要そうですね。。

お礼日時：2020/06/22 12:14

No.7 回答者： shockdia 回答日時： 2020/06/22 10:19

一般論は危険。

中古でも買得品あれば、新築でも不良品あり。何れにしても目利きの人の評価不可欠。

この回答へのお礼

コメント有難うございます、そうですね評価項目はしっかり見ておきます

お礼日時：2020/06/22 12:14

No.6 回答者： kuma-gorou 回答日時： 2020/06/22 09:03

１．売買契約額の３％+６万円です。

新築でも、仲介手数料が掛かる場合もあります。

２．No４氏回答参照。

3.4.　マンションは、負動産です。
駅近一等地、容積率に余裕がある物件以外、お奨めし兼ねます。
老朽化したマンションの建て替え成功例は、ごく僅か。
１棟50戸の解体費は数億円。１戸あたりの負担金は１千万円以上。
そこに新築費用が加わるので、高齢化した住人は負担に耐えられません。
かくして、マンションのスラム化が進行。社会問題化している現実から目を背けてはいけません。

この回答へのお礼

コメント有難うございます、
3.4.についてのアドバイス、大変参考になりました。
中古は直近数年は良いとしても、数十年後に建て替えの負担がのしかかる、ないし行き先を失うリスクがあるということですね。

お礼日時：2020/06/22 12:18

No.5 回答者： gisahan 回答日時： 2020/06/22 08:51

不動産屋さんの指摘は肝に銘じておいてください。

老後のことを考えれば、その時点では資産としてはマイナス点がつきます。＝売却してホームの入居費用にはなりにくいということです。

しかしながら当座の利便性を優先するならばそれはそれで良しとしましょう。
（利便性だけならば賃貸の方が有利）

問題は価格と余裕のお金です。これからは健康面で安定した収入が期待できるか保証はありませんので、適当な保険がないと心配な点が出てまいります。

また、風呂の湯沸かしタイプ、受電容量やネット環境なども当座の検討項目の一つです。
地域に馴染む・自治会隣人との軋轢は生じないかこれからの問題点です。

選考については買い直しが効かないと思って十分配慮されてください。

この回答へのお礼

コメント有難うございます、
中古は今後数十年、老後を考えると資産価値はならない、ということですね。。

お礼日時：2020/06/22 12:19

No.4 回答者： bx2 回答日時： 2020/06/22 08:37

中古マンションの場合、築25年以内などの条件を満たせば、住宅ローン減税を利用できます。

・住宅ローン減税制度利用の要件
http://sumai-kyufu.jp/outline/ju_loan/requiremen …

この回答へのお礼

アドバイス有難うございます、
中古でも条件を満たせば利用できるのですね、要件を確認してみます。

お礼日時：2020/06/22 08:47

No.3 回答者： lv4u 回答日時： 2020/06/22 08:30

その不動産屋さんは親切だと思います。

１，２に関しては、いままででもアドバイスされていたとは思いますが、３，４についてはあまり語られることがなかった注意事項だと思います。
タワーマンションも含めて、マンションすべて３，４が原因で、この先「スラム化」が懸念されています。
そんなに長く住まず、転売されるのであれば、あまり気にする必要もないのですが、長く住む場合は十分に考えてから中古マンションを購入されたほうがいいと思います。

一戸建ての中古であれば、自分たちの意思でどうにでもなるのでいいのですけどね。

この回答へのお礼

コメント有難うございます、
そうですね、私も３，４については知見がありませんでした。
今回は長く住むことを考えていますので、価格や見た目にも飛びつかずに
じっくり考えたほうが良さそうですね。。

お礼日時：2020/06/22 08:45

No.2 回答者： camirta 回答日時： 2020/06/22 08:30

利便性と安全性を重視すれば絞れます。

価格もそうですが、
２人だけなら、貯金額と相談ですね、問題なく払えそうなら、
もちろん新築。新築２０年以内なら結構高く売れる場合もありますから。

この回答へのお礼

アドバイスを有難うございます、
埼玉県で都内に近い場所を新築で探したのですが5000万前後が相場でした。
貯金を加味してもちょっと厳しく（長期的な支払いも不安で・・）、同近郊で中古も検討していました。

今より少し遠くなりますが3000万ちょっとの新築物件があったのですが、
皆様のアドバイスを加味しますと、新築のほうが長期的には良さそうですね。。

お礼日時：2020/06/22 08:40