住宅ローンについて教えて下さい。

現在A銀行で620万の住宅ローン(残り18年)があります。
それをB銀行で借り換えをした際に、毎月の返済額がいくらか下がり、総額で65万ほど安くなります。
ただ、現在A銀行では団体信用生命保険に入っていて、B銀行で借り換えると団信には入れないのでどうしますかと言われています。
団信は気にした方がいいですか？それとも総額で少しでもお得になる方に借り換えた方がいいですか？
ちなみに最近住宅ローン以外全てA銀行からB銀行には口座振替関係を変更したので住宅ローンも一緒に移してしまいたいなと思っているところもあります。

質問者からの補足コメント

• NO.1の方に、諸経費込みと記載しましたが、無担保プランの手数料なしのローンになります。保証料は利率に込みです。

    補足日時：2020/08/24 17:38

• >その間に家のメンテナンスなどの費用も発生するかと思われますが、それらの計算はされてますか？月々だけでみるのではなく、生活として長くみてください。
  
  
  となると、毎月の返済額を減らして減った分をメンテナンス費用に回すという方法もあるということですね。

  No.4の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2020/08/24 17:39

No.1 回答者： asato87 回答日時： 2020/08/24 16:01

ご質問から少しそれますが、総額で65万円減というのは借換手数料を引いた実質額ですか。

単純な返済総額比較ですか。
借換すると普通は抵当権の登記変更、銀行の手数料などが数十万円掛かります。
それを含めていないなら、団信も無くなるわけであまりお得に見えないので。
ご質問ですが、あと18年ということは今働き盛りの40-45歳位でしょうか。
健康に自信がある、他に生命保険に加入している、ローンが残ったまま死んでも困る人がいないなら気にすることはありません。

この回答へのお礼

諸経費も全て計算した上の金額です。

お礼日時：2020/08/24 16:03

No.2 回答者： naktak 回答日時： 2020/08/24 16:11

いいか悪いかはあなたにしか分かりません。

あなたの現在の健康状態、将来の健康状態、家族構成、収支。

現時点でお金の面で特に問題にならず、万が一を担保したいなら借り換えない方が無難だし、
18年間で、保証されている病気の罹患、状態にならない絶対の自信がある、もしくはそうなっても十分な蓄えがあって問題ないというならば借り換えてもいいし。

個人的には今金のやり繰りでヒーコラしていないなら、そのまま継続して、支障ない範囲で繰上返済に金を使った方がいいのではと思います。

20年近くあると、正直何があるか分かりませんからね。
何が必要かとか、損だとか思うかはあなた次第かと思います。

この回答へのお礼

ちなみに主人の名義なので、もし借り換えして万が一主人に何かあっても毎月3万ぐらいなんで家賃と思えば自身で支払って行けるとは思いますし、でもあー団信入ったままにしておけばよかったなぁ…って後悔することもありえますね。
この先20年間のことは本当にわかりませんし、ただ現在の住宅ローンの金利が2.8%であーちょっと高いよなぁ…って思うところもあるし、判断が難しいですね(T ^ T)

お礼日時：2020/08/24 16:18

No.3 回答者： asato87 回答日時： 2020/08/24 16:25

#1です。

2の方へのお礼を読む前に残高や減額から年率3%程度から半分くらいの金利になるのかなと思いました。
団信を気にするかは2の方も言う通り質問者さんの事情次第ですが、私なら借り換えせず、今回借り換えで払うはずだった手数料を繰り上げ返済に入れてしまいますね。
一度住宅ローンシミュレーションで総額を試算比較すれば良いと思いますよ。

この回答へのお礼

すみません、諸経費も込み、と記載したのですが、諸経費は発生しないローンになります。

お礼日時：2020/08/24 17:35

No.4 回答者： ケープペンギン 回答日時： 2020/08/24 16:38

その借り換えは手数料等も込みで総額65万ほどの差が出ますか？借り換えには多額の手数料がかかりますので、ここをチェックしておいてください。

団信は今後どうするか次第です。旦那様がもしも亡くなっても支払っていく余裕があるならば良いかとは思います。しかしながら、その間に家のメンテナンスなどの費用も発生するかと思われますが、それらの計算はされてますか？月々だけでみるのではなく、生活として長くみてください。

この回答へのお礼

手数料が発生しない無担保プランになります。

お礼日時：2020/08/24 17:37

No.5 回答者： asato87 回答日時： 2020/08/24 17:44

#3です。

となると持ち出しは登記費用と司法書士手数料、印紙代程度、10万円位でしようかね。
でも18年で65万円、18年分の保険料相当（自分で入ったとして）の比較だと私なら変えないかもですね、やはり。

この回答へのお礼

手数料は、ゼロです。保証料が利率に入っているだけです。

お礼日時：2020/08/24 18:44

No.6 回答者： Moryouyou 回答日時： 2020/08/24 19:25

下記をご覧下さい。

金利などは推測で入れていますが、
要は、
返済額が月約2870円減ります。

いっぽうで、万が一の時に、現在の借入金を返済できる
死亡保険金(定期保険)を掛け捨てでかけると
年齢にもよりますが、月1,000円程度になります。
しかも時間経過とともに、返済残高は減っていきますから、
団信よりもリーズナブルになります。

あとは、登録免許税、司法書士手数料あたりが含まれているかですかね。

この回答へのお礼

なんとこのようなわかりやすいことをして頂いてありがとうございます！

>登録免許税、司法書士手数料あたりが含まれているかですかね。

手数料は一切かからないということなんです。必要なのは保証料のみで、利率に入っている、とのことです。

>いっぽうで、万が一の時に、現在の借入金を返済できる
死亡保険金(定期保険)を掛け捨てでかけると年齢にもよりますが、月1,000円程度になります。しかも時間経過とともに、返済残高は減っていきますから、団信よりもリーズナブルになります。

すみません、このあたりがいまいちよくわかっていないのですが、、借り換えをして、別に生命保険をかけた方が良いという理解でよろしいでしょうか？
現在けんみん共済の総合保証4型に入っていて、死亡保証は
死亡・交通事故 2,000万円
不慮の事故 1,600万円
病気 800万円

となっています。それにプラス、団信のかわりに別の保険に入った方がいいのでしょうか？

お礼日時：2020/08/24 19:48

No.7 回答者： Moryouyou 回答日時： 2020/08/24 20:04

＞現在けんみん共済の総合保証4型

＞死亡保証は
＞死亡・交通事故 2,000万円
＞不慮の事故 1,600万円
＞病気 800万円
奥さんが、800万円でローン残高を返済し、
遺族年金等の補完でなんとかなるなら、
あえて死亡保険もかける必要はありません。

奥さんの心構え次第といった所です。A^^;)

この回答へのお礼

なるほど…団信て大体いくらくらい月々保険料を払っていることになるのでしょう…
けんみん共済はこれはこれで別においといて、団信で払っているくらいの保険料分の死亡保険を掛けておいたらいいのですよね。1,000円くらいの掛け金なら掛けておこうかなと思います。毎月の返済額を少し少なくしたいというのと、B銀行をメインにして全部揃えたいので借り換えをしようかなと思います！

お礼日時：2020/08/24 20:11

No.8 回答者： Moryouyou 回答日時： 2020/08/24 20:56

＞団信て大体いくらくらい

＞月々保険料を払っていることになるのでしょう…
残高の0.2%(年利)が一般的です。

残高600万で
600万×0.2%÷12ヶ月
=1000円/月
となりますが、
残高は最終的に0になりますから、
残高の中央値で考えると
300万×0.2%÷12ヶ月
=500円/月
となります。

掛け捨て死亡保険と変わらないってことですかね。

この回答へのお礼

本当にわかりやすくありがとうございます！！
総額が安くなるのと、毎月の返済額が下がるので、今入ってる生命保険を見直して掛け金上乗せする方向で行こうと思います！

お礼日時：2020/08/24 21:29

No.9 回答者： naktak 回答日時： 2020/08/25 11:30

掛け捨て死亡保険に決められたようですが、団信の契約内容と一致するかは別問題ですよ。

契約してる団信って何の特約もなく、死亡のみの適用でしたか？

ライフネット生命の死亡保険40歳20年500万(最低値)でも1,255円と出ます。
これは死亡に限っての保険です。
三・七・八大疾病の罹患には無効です。
団信が三・七・八大疾病特約などがついているものと仮定し、
それと同等の医療保険もくっつける形になると18年で65万を超えて割高になるのでは。
また、医療保険では、保険料はおりますが、死亡・高度障害状態以外のパターンではどんな状態になろうが残債がチャラになることはありません。

特約のある団信なら、ご主人がなぜその団信に加入したのか、も理解する必要があるかもしれません。（がん家系や病気になりやすい体質など）

残債の都合なのかよくわかりませんが、死亡・高度障害状態を保証する一般的な団信の加入が可能なところに借り換えるのも手ではないでしょうか。
できるなら死亡パターンは気にする必要がなくなります。
（月額がいくら安くなるのかは知りません）

死亡パターンだけではなく、生きてるが仕事ができない、医療費がかさむ、といったパターンもあると思うので、どこまで気にするかにもよると思います。
　・残債620万だし。
　・小さな子供いないし。
　・死んだら県民共済の保険もあるし。
　・死なずに働けなくなっても県民共済の保険適用外の医療費＋介護費＋月3万は
　　自分の稼ぎだけでまかなえるし。
これらでどうとでもなるわ！というような思考も勿論あると思います。
どうとでもなる感覚なら、むしろ掛け捨て死亡保険の追加契約不要論も出てきますね。

この回答へのお礼

>特約のある団信なら、ご主人がなぜその団信に加入したのか、も理解する必要があるかもしれません。（がん家系や病気になりやすい体質など）

主人は団信の存在すら知らず団信てなに？そんなの入ってんの？と言っていました。保険関係などまったくうとく、銀行や保険会社などがおすすめするままのでよいとなんでも決めてきたそうです。
A銀行に団信の内容を聞くとたいした保証がないことがわかり生命保険ももう一度一から見直すつもりです。

>どうとでもなる感覚なら

そのような感覚はありません。なので考えているんです。

お礼日時：2020/08/25 11:54

No.10 回答者： naktak 回答日時： 2020/08/25 12:20

> そのような感覚はありません。

なので考えているんです。
であるならば、再度下記を追記すると、今までの回答も含めて、精通されている方からの新たな回答を得ることができ、綺麗な道筋が立つかもしれません。
　・お二人の年齢
　・お子さんの人数および年齢
　・現在の団信の保証範囲
　・重要視する優先順位（月額費用、安心）

あと死亡保険、生命保険も関係してきますが、下記の点で、月額費用面も考慮の上、残債がどのような扱いになるとベター、ベストなのかもお二人の中で答えが必要かと思います。
　・死亡
　・三・七・八大疾病に罹患、就業可能
　・三・七・八大疾病に罹患および就業不能
　・三・七・八大疾病以外に罹患および就業不能

死亡のことだけを考えているならばもうほぼ答えは出ている状態で気にならないと思いますが、がんの罹患とかも考えるなら、より保険も組み合わせてもう少し考える必要がありそうですね。

ついでに残債返済にあなたの収入が大きくからんでくるならば、あなたが死亡・就業不能になり収入減になるというパターンも考える必要があるかもしれません。

大抵が個人対象の団信とその保証範囲だけで考えれば済むことではなくなるのでほんとこういうの大変ですよね・・・。

この回答へのお礼

ありがとうございます。本当に、難しいですね。一番良い正しい答えなんてないですもんね。主人がなるようになるし俺わかんないって感じの性格で全部任せると言われているので考えものです。子供はいません、私も３４歳なのでこれからできるかはわかりませんができるなら１人は欲しいです…
たくさん考えて頂いてたくさん書いて頂いて、本当にありがとうございます

夫の身体のことで心配している点といえば、

・義母が肺がんになったのでガンは心配
・義祖母と義叔父が認知症になっているので家系的に心配
・血圧が少し高めと言われている
・ヘルニア持ち
・ブルガダ型心電図で毎年要経過観察

です。４０歳ですし本当にこれから先気を付けることばかりですよね。
またもしものことがあった際、現在のマンションは夫が独身時代に中古で900万で購入して、現在1,200万まで値上がりしていて、今後もまだ上がるだろうと言われている場所に住んでいるので（それすらも今後どうなるかわかりませんが）、万が一の場合、売却することも可能かなとかも視野にいれています。ほんと、何に重きを置くべきなのか…ですよね。。

お礼日時：2020/08/25 12:55