ローンの借り換えについて

住宅ローンの借り換えについて質問です。借り換えをしたほうがいいのかアドバイスいただけると助かります。
主人がローンのことについて楽観的すぎて心配になり私なりに色々と調べているのですが分からないことばかりです。身近に相談できる人がいないのでアドバイスいただけると助かります。
住宅ローンを組んで住み始めて2年ほどたちました。我が家については以下の通りです。
・借入金額は4500万(土地代込み)
・フラット35。主人が75歳時にローンの完済予定。残り33年。
・団信加入済
・ボーナス払いにはしていない
・ローンの金利は最初の10年間は年0.7%、11年目以降は年1.08%の変動金利
・月の支払いは13万円。キツくはないが余裕でもないのでできればもう少し減らしたい

書類の見方がよく分かってないので間違っているかもしれませんがこんな感じです。
私としては住宅ローン減税が終わった11年目くらいに300万ほど繰上げ返済をしたいのですが11年目以降の金利が1%を超えるので低金利の銀行でローンの借り換えをした方がいいのかと思っていますが良くないでしょうか？
まだローンの返済が始まったばかりなのですがこれから先子供達の教育資金や車の買い替え(田舎のため車は必須)、急な出費(入院や手術など)などを考えるとあまり繰り上げ返済をやりすぎるのも心配です。繰り上げ返済で300万を出すと貯金も200万ほどになる予定です。ローンを組んだ時、支払い能力については問題なかったのでさほど心配してなかったのですがコロナが流行り出して不安が強くなりました。会社もコロナの影響がどのくらい響いてくるかもまだ分からない状態です。今のところは今まで通りですがいつどうなるか分かりません。
皆さんでしたらどのように返済されるでしょうか？
手元には最低でもこのくらいは残しておくとか、低金利の銀行でローンの借り換えをする、など何でもいいのでアドバイスいただけると嬉しいです。
よろしくお願いします。

No.1 ベストアンサー 回答者： miewy 回答日時： 2020/09/01 13:14

フラット３５についてそこまで詳しくなく、借り換えについてはあまりアドバイス出来ませんが、、、すみません。

ただ、下記には反対です。
「月の支払いはキツクはないが余裕でもないのでもう少し減らしたい、
　繰上げ返済を住宅ローン減税が終わる11年目くらいにしたい」

住宅ローン減税とは 住宅ローンの1%を所得から控除してくれるだけです。

例えば
所得が500万として、住宅ローン残額の 1%(1年目 45万円)
1年目）500万-45万＝455万の所得に対して所得税がかかるということです。

住宅ローンの1%そのまま所得税から引いてくれる訳ではありません。

これに対して、ローンの利子は最初の10年、年0.7%
数字を見ると、住宅ローン控除の 1%よりも安いと思うかもしれませんが、
実際に払っている毎月の利子を計算してみてください。

年利は 0.7%かもしれませんが、35年分の利子がちゃっかり取られていて
1%どころではないはずです。

住宅ローンの利子は他のローンよりは安いので、
住宅ローン控除の有無にかかわらず、他で借りなくてよい程度に
繰上げ返済した方がよいと思います。

この回答へのお礼

詳しくありがとうございました。
やはり繰上げ返済ですか…
頑張ってお金を貯めてちょこちょこ繰り上げ返済をしたいと思います。
ありがとうございました。

お礼日時：2020/09/04 11:43

No.5 回答者： ジャスト 回答日時： 2020/09/04 01:40

簡単に良いますと住宅ローンや生命保険は大きな博打だと思って下さい。

連名で組んだローンなら早く死ねば大儲け、キッチリ支払えば大損になるだけです。
その時の金額だけを見れば当然繰り上げ返済で全額支払えば、一時的に何百万円も浮きますが、翌日パートナーが死ねば大損です。

数値ばかり見てると損しますよ。

この回答へのお礼

確かにおっしゃる通りですね。
でも少なくとも繰り上げ返済したすぐ後にパートナーが亡くなったから大損とは私は思わないです…
一括で払えないからローンを組むしかなくて、でも自分たちの理想の家に住めることがとても幸せに感じているのでおそらくきっちりローンを返し終わった時は満足感で溢れるのではと思っています。
色んな考えがあって当然だと思っているので皆さんそれぞれ良い結果になるといいなあと思っています。
ご回答ありがとうございました。

お礼日時：2020/09/04 12:28

No.4 回答者： シュウ123 回答日時： 2020/09/02 14:10

・フラット35

・ローンの金利は最初の10年間は年0.7%、11年目以降は年1.08%の変動金利

ちょっと情報が錯綜しています。
フラット35は「全期間固定金利」です。（Ｓは内5年間または10年間の金利優遇）

＞ローンの金利は最初の10年間は年0.7%、11年目以降は年1.08%の変動金利
⇒これが正しければ、10年固定金利の住宅ローンになります。
フラット35ではありません。

どちらにせよ、今が超低金利ですので、借り換えの費用などを考えると
繰り上げ返済の方が良いと思います。

最初の10年間は金利0.7％ですから、住宅ローン減税（ローン残高の１％）の方が上回ります。
金利より還付される税金の方が多いわけです。

私は今年住宅ローンを組みましたが、ARIHIのスーパーフラットで5年間0.66％、以降は0.91％です。
住宅ローン減税が終わる13年目に繰り上げ返済する予定です。

この回答へのお礼

よく見たらフラット35sでした！混乱させてしまいすみません。最初の10年は金利が少し安くなると書いてますね。ご指摘ありがとうございました。
回答者さんも住宅ローン減税が終わったら繰り上げ返済されるのですね。
私もそうできるように貯めておこうと思います。
ありがとうございました。

お礼日時：2020/09/04 12:21

No.3 回答者： iw_steel 回答日時： 2020/09/01 15:09

借り換えはしないほうがいい。

1.08以下の金利はないし、あったとしても保証料や書士代などの手数料も太い。
繰上げ返済もしないほうがいい。
余剰金があったら、株などの資産運用したほうがいい
65歳の定年時に残債があっても売却したら、老人ホームの入居金になるし
それまでに名義人が死んだら強制加入の保険料で完済になってラッキーみたいな。

この回答へのお礼

1%以下の金利の銀行ってないのですか？
ネットでたくさんある、と見たので期待してしまいました。私の勘違いだったんですね…
株ですか…資産運用は縁がないと思い込んでいたのでそちらの方の勉強もしてみます。
退職金で残りのローンを返せたら、と思っていましたが老人ホームに入る可能性もありましたね。すっかり頭から抜けていました。
もっとしっかり考えないといけませんね。
色々と気付かせていただきありがとうございました。

お礼日時：2020/09/04 12:12

No.2 回答者： gamedesign 回答日時： 2020/09/01 13:21

基本的には乗り換えする必要はないです。

支払いがきついなら、支払額を減らせばいいだけです。
そこらへんは、銀行さんとの相談でしょう。

その際に、固定金利と変動金利
今ならどっちがお得か、これからはどっちがお得かも
聞いて、決めれば良いと思います。

この回答へのお礼

返済自体は苦しくはないのですが、以前金利が1%以上あるならもっと低い金利の銀行で借り換えをしたほうがいいとネットで見たことがあって…
銀行で相談して返済方法を変えることもできるのですね。
今度聞いてみますね。
ありがとうございました。

お礼日時：2020/09/04 11:46