住宅ローンの借り替えで迷っています

住宅金融公庫当初１０年間は2.4％その後4.0％で25年返済1900万円借りています。
今、返済が始まって5年目。
そろそろ5年後の金利アップが気になっています。

そこで東京三菱銀行のキャンペーンが気になってシミュレーションをしてもらいました。
当初固定金利型で10年だと2.0％、15年だと2.55％。
いずれもシミュレーションでいくと、諸経費を差し引いて考えても、返済額が110万円～120万円くらい少なくなりそうです。
このくらいの減額で借り替えをするのって、どうでしょうか？やっぱり借り替えをしたほうが賢明でしょうか？
それとも当初固定金利がもっと短いもの（例えば1年とか3年とか）で様子をみたほうがいいでしょうか？

自分だったらこう考える！という意見をお聞かせください。

No.1 ベストアンサー 回答者： noname#11466 回答日時： 2005/02/08 22:45

現在の元金金額は１６００万程ですね。

借換分のメリットは十分あると思いますので借り換えた方がよいと思いますよ。ご質問者が気にされているように５年後には返済金額も１万ほど上がりますから。

残り期間が２０年なので、いっそのこと同じ三菱の２０年全期間固定返済の２．６％を選んではどうですか？
この場合ですと１５年固定とほとんど金利は同じだし、返済額も今より１５００円ほど高いだけですし。
２０年全固定を選ばずに１５年固定を選ぶ理由がありません。差額は微々たる物ですから。

１０年固定との比較でどうするかは金利の予測にかかっています。１０年後から２０年返済完了までの金利予測を、大体５．５％と考えれば上記２０年全固定と同程度です。（但し固定期間に２０年全固定の返済額との差額を１０年後に繰上返済することが条件）
ただ金利がこれ以上になると２０年全固定が望ましくなります。
金利の予測にかかっていますが、今の超低金利時代の前は６％以上が当たり前だったことを考えると、本当に大丈夫か？という疑問はあります。

なので安心を取るのであれば２０年全固定、ちょっと冒険するのであれば１０固定でしょう。

では。

この回答へのお礼

さっそくのアドバイス、ありがとうございます。
全期間２０年はまったく頭にありませんでした。
確かに、検討すべき商品ですね。
自分でも当初１０年固定は中途半端な気がします。
10年後と言えばそろそろ私もよいお年齢…。＆その頃の金利は想像もできない…。

今まで、こんな超低金利がいつまでも続かないのではないか…、という世間（というか私の？）予想を上回り、いまだ低金利は続いていますが、東京三菱銀行のキャンペーンでの低金利であり、他の銀行はもっと金利の高いものが多いことを考えると、やはり長期固定型を選ぶほうが賢明かな？？？

お礼日時：2005/02/09 00:35

No.2 回答者： my_home 回答日時： 2005/02/09 20:43

私だったら借り換えを検討します。

ただ、どの金利が一番いいのかは、まず誰もわからないと思います。（１０年後損しても、２０年後は得しているかもしれません。）
それは、誰も今後の景気動向が分からないからです。そういう意味では、ある程度わりきってしまうほうがいいのでは？とおもいます。

基本的には、なるべく長期のほうがいいと思います。
長期固定であれば、今後の資金計画が立てやすいので（支払額が一定のため）。
老後ための貯蓄・投資などで運用、内入れ返済などで対応が可能だと思います。

しかし、短期固定であれば、将来の予測（資金計画）が難しいです。

そういう意味で、私は長期１５年か２０年の固定金利を検討すると思います。
＜もともと固定金利ですから固定金利が（借り換えによって）下がった＞
位に思ったほうがいいかもしれませんよ。

今は公庫２．４％でしたら、多少支払いが増えるかも知れませんが、公庫団信を支払っていませんか？
この分がもし銀行負担になるのであれば、実質的に総支払いが変わらないか、軽くなるのでは？

あとは、１０年後に金利に不満があれば再度借り換えを検討するという方法もあるかもしれません。

この回答へのお礼

そ～なんです。団信を銀行が負担してくれるとのことなので、今のところ４３０００円くらい負担している身にとっては、それも魅力的な条件なんです。
でも、やはり１００万円程度の節約でも借り替えたほうがお得ですよね…。

お礼日時：2005/02/09 21:03

No.3 回答者： 1kyu-fp 回答日時： 2005/02/16 17:30

　返済月額（ボーナスも）が将来逆転する（今よりも増える）リスクがとれるなら、全期間金利優遇付き変動固定選択型商品での３年以内の固定スタートで借換すべきです。

今ですと軒並み１．６％以下でしょう。
　短期金利が上昇に転じるまでは、安定した景気の回復など政策的にも難しいものがあり、その間にいかに元金を減らせるかが勝負です。元金さえ減っていれば将来の短期金利（長期ではない）になっても、上乗せされる利息は思ったほどではありません。
　よくあるFPアドバイスは長期固定への借換ですが、このアドバイスは総支払利息の軽減が最大のリターンで、月々やボーナスの額が逆転する可能性がリスクといえます。
　自分の生活スタイルにあっているならぜひリターンを求めてください。

この回答へのお礼

1kyu-fpさんのようなお考えもあるかと、最初は迷っていました。ちょっと冒険してでも、せっかくの低金利を利用してみてはどうかなぁ、と。
でも結局、先日銀行で長期固定の手続きしてしまいました。やはり、ほんの少しでもリスクを背負うのが怖かったので…。
多少あった蓄えを住宅公庫の返済に充て、銀行からの借入額を減らしたら、１５年固定２．４５％で借り替え前と同じくらいの月々返済額でかえせることとになりました。
1kyu-fpさんのような考えで借り換えをしていればもっと早く元金が減らせたかもしれませんが、まぁ、慎重派の私としてはホッと安心できました。

他の２名のアドバイスをくださった方々も、ありがとうございました。思い切って手続きできました。

お礼日時：2005/02/18 00:13