賃貸契約の重要事項説明

Question

今回賃貸を借りる予定です。
保証人が遠方の為、契約書に目を通し押印して手元に戻ってくるのが数日後になります。
管理会社が不動産屋を通し
「リフォームの都合などがあるので重要事項説明を先に聞いて印を押してほしい」と言います。
でも、これに印を押すと契約したことになるのでしょうか？
もし、保証人が印を押さない場合どうなるのですか?
違約金のようなものが請求されたりするのでしょうか？

suzuki0013 · Accepted Answer

＃４.５　再回答

＞違約金は後どれだけ必要なのでしょうか？

その不動産会社に聞いて。
契約や状況次第で様々だから。

＞入居前のリフォーム代金も必要ですか？

これも前述と同じ。
一般的にはこのリフォーム代は借主負担ではないが、契約成立後に着工するという状況の場合には、全額ではないにしてもある程度の費用負担が発生する可能性はある。

というか、これもう別件の話になってるよ。
契約の成立ウンヌンの話から、借主都合による入居前解除ウンヌンの話。
契約解除に関しての違約金や費用負担は、請求はされるけれど実際には過剰請求で借主の負担義務がない場合もある。
請求された内容は理解できなければきちんと説明を求めること。
そのうえで支払うべきものはきちんと支払うこと。
この時期の入居前解約は、消費者保護法やら契約上やらさておき道義上は貸主や管理会社へかなり迷惑をかけている。
冷たい対応をされたとしても仕方ないと心づもりはしておくことだね。

中年紳士 · Answer

重要事項説明書は、契約書とは別物です。業者がお客さんに対して説明すべき事項を説明し、お客さんはその説明を受けた。と、いう契約に至るまでの業者側の説明義務のようなものです。

重要事項説明書に印を押すのは、あくまでも説明を受けた。と、いう印です。契約したことにはなりません。通常は、重要事項の説明を受け契約に進みます。保証人が印を押さない場合は、契約が不成立になるでしょうね。重要事項説明書は契約書ではありませんので違約金は発生しません。

xxi-chanxx · Answer

大家していますが、最近は急ぎの入居は契約書の記載が終わっていなくても、口約束だけで契約になり、契約書の日付を入居前の手続きの日にさかのぼって記載することが増えています。
入居後に大家に契約書の記載依頼がくるのです。

口約束でも契約は成り立つという事です。

保証人が印を押さないとなると、あなたがウソの保証人を立てたということになります。

ashitahatennki · Answer

仲介をした不動産会社が発行する義務があります。
知人紹介、個人ブローカー無免許ならいらない。

軽く言うと
物を買う前に商品説明聞きました！程度です。
購入はしてません。

説明しました！の証拠が欲しいのです。

suzuki0013 · Answer

その話の流れであれば。
重要事項説明書に押印することで、契約成立（に近い）状態になる。
貸主側としては、その状態にすることで入居（契約）が決まってからリフォームしたいという考えなのだろう。
入居日までにリフォームが終わらなければ貸主側の落ち度になってしまうんだしね。
日数がかかっているのは保証人が遠方というのは借主側の都合。
そのせいで貸主側の落ち度になってしまうのは取引の公平とは言えない。
主たる契約者の合意が取れていれば、この重要事項説明をもって契約成立（＝リフォーム着工）という判断にはなりえる。

本件の場合、『保証人が遠隔地だから日数がかかる』という要素だけであり、契約することに異存はないのだろうから、別に重要事項説明ウンヌンで契約成立かどうかを気にする必要はないと思う。

＞保証人が印を押さない場合どうなるのですか?

他の保証人や保証会社への加入を勧められる。
それを拒否すれば契約はできない。

＞違約金のようなものが請求されたりするのでしょうか？

現時点では違約金は発生しない。
なにか約定や契約をしているなら別だけど。

蛇足ながら。
この時期は賃貸の動く時期なのでリフォーム業者もかなり忙しい。
入居が決まっていない部屋は後回しになるので、質問者が自分の希望通りの入居日に入居を済ませたいなら、早めに契約してリフォームを済ませた方がいい。
ギリギリに粘ってしまうと、リフォーム業者は貸主側から工事日程を削られて焦らされてしまうために、時間優先の施工でミスや修繕漏れが生じやすい。
春の入居後の修繕トラブルの多くの原因がコレ。

本件の場合、保証人の書類の返送タイミングだけで契約自体に特に心配がないみたいだから、さっさと契約してリフォーム着工してもらった方が自分のためにもなるよ。
契約面でなにか不安があるなら不動産会社に電話やメールでどんどん聞くといいと思う。

ぐっどらっくｂ

suzuki0013 · Answer

#4　補足を受けて再回答

ええと、そもそもの話なんだけれど。
賃貸借契約は諾成契約と言って、双方の合意があれば成立するんだよね。
重要事項説明書に押印していなくても、本件では民法上は契約が成立している・・・という説もある（笑）
この契約の『成立の時期』というのは裁判などの争いごとにもなるので、割と一般的なトラブルの事例。
平たく言えばよくある話。

このタイプのトラブルでよくあるケースの一つとして。
消費者保護の一環として、賃貸の契約希望者は申込後から契約成立『前』なら原則無条件で申し込み撤回（キャンセル）できるという保護がある。
本件のケースに当てはめた場合、貸主側が一番困るのがリフォーム着工後に質問者がキャンセルすること。
契約が流れる（キャンセル）ことよりも、リフォームに入ってしまうことが困るーーーというわけだ。
（これはこの貸主や管理会社の方針ということで、他の貸主・管理会社はそれぞれ方針が異なる）

そういった事情を踏まえて、本件の不動産会社や管理会社は本件の話をしてきているんだろうね。

＞「重要事項に印を押すと言う行為」が不安になりました。

前の回答にも少し書いたけれど、この物件を契約することで異存がないなら、別に重要事項説明を受けて書面に署名押印することに何の問題もないよ。
宅建業法上では、賃貸借契約よりも『前』に重要事項説明を行う。
保証人の押印するのは基本的には賃貸契約の時なので、重要事項説明よりも『後』の工程。
本件では保証人の署名押印のためにすでに契約書を郵送しているということだから、業者側は借主の都合に合わせて対応してくれているわけだ。
むしろ重要事項説明がまだということだから、これは遅いくらいなんじゃないかな。

この状態で重要事項説明を受けて署名押印することを先送りにして、保証人の押印後の契約書返送を待つーーーという行為は契約手続きの遅滞行為、信頼関係を壊す行為・・・・・・とまで言っちゃうとちょっと厳しいかな（笑）
まあ、あまり良いイメージの行為ではないよ。

逆に、管理会社側の視点として、この時点で重要事項説明を拒む借主に対してはキャンセルするリスクが高いと判断する場合もある。
その場合は、質問者の申し込みを却下して、他の入居希望者と契約を進める。
もしかしたら管理会社に他の業者から2番手の申し込みが入ったから、１番手である質問者の契約意思の固さを確認するための今回の話が出たのかもしれないよ。
契約前なら申込者が原則として無条件キャンセルできるのと同じように貸主側にもキャンセルする権限があるともいえるので。

先の回答にも書いたけれど、契約に不安があるならその解消のためにどんどん不動産会社に質問などするといいと思うよ。

ぐっどらっくｂ

中年紳士 · Answer

●重要事項説明書に印を押したことでリフォーム工事をして、万一契約しなかったら・・・？何か言われるのかと心配です。

↑、重要事項説明書は、あくまでも業者側がお客さんに事前説明の義務を果たしたのかを確認する書面です。したがいまして、お客さんが説明を受けた後、イメージしていたのとは違うなぁ、と思われたなら契約をしなければ良いだけです。

又、説明を受けて、受けたというサインをしたが契約に至っていない場合何の問題もありません。重要事項説明は、業者が契約（あなたの場合は請負契約）をする前の説明責任を果たしたことを証明する資料です。

この書面がないと困るのは業者です。説明を受けていなかった。こんなに費用がかかるとは思わなかった。それだけの金額が必要だと聞いていない。と、お客さんに言われた場合、業者が説明責任を放棄していた、と言うことで裁判になれば業者が負けます。

そういう事（紛争）を防止するために書面を交わすようになったのです。契約書とは別物です。事前説明を受けて、契約しないのは何の問題もありません。

賃貸契約の重要事項説明

重要事項説明書は、契約書とは別物です。

大家していますが、最近は急ぎの入居は契約書の記載が終わっていなくても、口約束だけで契約になり、契約書の日付を入居前の手続きの日にさかのぼって記載することが増えています。

仲介をした不動産会社が発行する義務があります。

その話の流れであれば。

#4 補足を受けて再回答

●重要事項説明書に印を押したことでリフォーム工事をして、万一契約しなかったら・・・？何か言われるのかと心配です。

＃４.５ 再回答

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