不動産所得税について

父親名義の土地に私の家を建てました。建築費を住宅ローンで建てましたが、その後ローン返済に困り任意売却しました。土地(父名義)家(私名義)それぞの価格で売却し、その売却したお金でローン会社へ返済しました。返済は完済ではありません。税務署より父親名義の土地の売買について譲渡所得があれば申告して係る税金を納税して下さいと言われています。売却する際に仲介の不動産屋さんからは、ローン返済に充てるので所得税の支払いはありません、と聞いていました。しかし税務署からはローンは関係ありません。土地売買で得た所得を申告して下さい。と言われています。この場合土地の売却までに掛かった経費のみ控除だけでしょうか？ローン返済の経費は認められないのでしょうか？因みに住宅ローンの保証人に父親はなっています。売却した後父親の手元にはお金は残っていません。全額ローン返済に充てました。宜しくお願いします。

No.4 回答者： hata。79 回答日時： 2021/04/11 00:31

NO3です。

土地は父の所有物だったんですよね。
すると建物と一緒に売ったにしても「土地の売却代金は父のもの」ですから、建物を建てる際のローン残高があるかないかは無関係の話です。

建物については、売却後にローンが残ったというなら、特例適用がされるはずです。

所得税は「父」が土地を売り「子」は建物を売ったとします。納税義務者は親と子が別個だからです。

突き詰めると父が土地を売った代金は保証債務の支払いをしたのちに「無資産になった」状態なら、不動産譲渡への税は免除されます。
父が「売った土地以外にも不動産を持っている状態」ですと、この保証債務支払いのために資産を売り無資産になった場合の税免除規定は受けられません。

事例では、下手をすると「父が売却した土地代金を子に贈与し、子はその資金をローン返済に充てた」として子に贈与税が発生するなどという話が出てきてしまいかねません。
やはり、税理士に相談するのが肝要だと思います。

No.3 回答者： hata。79 回答日時： 2021/04/10 18:03

不動産取得税ではなく譲渡所得ですね。

ローンが払えなくなった持ち家を売り、それでもローンが残っているケースでは特例があります。
ご質問内容だけで、その特例に該当するかどうか不明ですので、お手数ですが、下記のURLを読み込んでください。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …

なお不動産屋はその道のプロですから特例も承知しての話をしてると思いますが、最終的には税の専門家ではないので責任は取ってくれません。
「不動産屋が税金がかからないと言った」は、残念ながら通用しないので、本例は税理士に依頼するのがよろしいと思います。

土地が父、建物が子という、ちょっと特殊な例ですから、税務署サイドも「？？？」と勘違いしてる可能性があります。

No.2 回答者： ichi_nii_san 回答日時： 2021/04/10 17:53

その住宅ローンは、土地と建物の両方に対してのものですか。

建物のほうだけのローンであれば、土地の売買にはローンに係わる費用は計上できません。
土地の購入にも関わるものでしたら、建物の使用開始までのローン契約に関する経費は「取得費」に計上できます。
土地を売却後のローン返済に係わる費用は、売却に直接関係していないので対象にはなりません。売却後の経費ですのでね。

この回答へのお礼

回答有難うございます。建物だけのローンです。だから税務署もローンは関係ありません。と言われたんだと思います。土地の収得に掛かった費用を算出し払うべきは払います。

お礼日時：2021/04/10 22:46

No.1 回答者： のなつぺ 回答日時： 2021/04/10 17:35

本来、ご所有でお住いの不動産売却の場合、3000万円までは非課税となりますが、お聞きしていると土地はお父さん名義、建物が息子さんですから、そのあたりが厄介な部分で、売却されたときに課税対象となってしまったのではないでしょうか・・。

不動産が動くと法務局と役所が税務署に報告し、税務署からの通達であれば間違いないでしょうね。
税務署に聞くのが一番早いです。
土地と建物の名義が違う場合の不動産売却でローン残がある場合でマイナスになってしまうパターンでしょうね。

この回答へのお礼

早速のご連絡ありがとうございます。そうですね、父親に税務署から連絡はあり、私にはありませんでした。家を買った価格と売却した差額はマイナスでした。それが税務署にはわかるんでしょうかね。

お礼日時：2021/04/10 17:56