【不動産売買に詳しい方へ質問】買いたい土地の契約と引き渡し時期について

よろしくおねがいします。
補足が必要でしたら致します。

今、購入したいと思っている土地(現状更地)があります。購入後はそこに家を建てます。
この土地は売りに出てすでに2年以上経っており、その間に200万円値下がりしています。
昨日不動産業者に、ローンは組まず現金で支払うのでもう少し値引きを交渉してほしい旨売主さんに伝えてもらいました。

返ってきた売主さんの話は、

・これ以上値引きしたらマイナスになるのであまりしたくない。(もともとここに住んでいた人ではな　　　　く、転売目的で買っていたようです。新しく駅が出来て利便性がよくなったので値上がりを見越していたのかと思います)

・契約はすぐにするのではなく、購入申込書で予約的なことだけしておき、契約は買い主の建築確認申請が取れてからにしたい。(理由:現在駐車場として貸しているためキャンセルされたらまた次に借り主を探すのが大変だから確実に家を建てるということを確認しておきたいらしい)
・契約したら、その後に駐車場借り主に解約通告するため3～4ヶ月後の引き渡しになる。
・購入申し込み時に、多少の値引きをしてもらう約束をしたとしても、契約までの間に満額で買いたいと言う人が現れたらそちらに売りたい。

とのことでした。
敷地は利便性がいいものの、非常に狭いです。そのため家が建たないからとキャンセルされることを恐れておられるようですが、私もハウスメーカー数社に確認し、ざっくりですが希望のものは建つでしょうとのことだったので買いたいと申し出た次第です。

売り主さんの事情も理解はできるのですが、値引き交渉できたところで、後からひっくり返るかもしれなかったり、建築確認申請が取れてから3～4ヶ月も着工を待たされるとか、なんだかスッキリしないのですが、そんなものなのでしょうか?
私としては仮に値交渉が出来たとしたら(出来なくても買いたいとは思っていますが)、その時点で現金支払いで契約してもらい、引き渡しまでの3～4ヶ月の間にゆっくりプランを詰めて同時進行したいと思うところですが・・。
数社のハウスメーカーにはこれからさらに詰めたプランを設計してもらえる段階になっているので、
どうしようかと悩んでいます。
なにかご意見、アドバイスなどいただけましたら幸いです。

どうぞよろしくお願いいたします。

No.6 ベストアンサー 回答者： suzuki0013 回答日時： 2021/04/30 18:33

これは売主が偏屈なんだと思うよ。

だってこれタダの土地の売買でしょ？
現金売買なんだし、売主からすれば建築確認なんか関係ないんだから。
（一度成立した契約は建築確認が取れなくても反古にはならない）

とはいえ。
ローン組まずに現金決済の場合、ローンが通らなくて無条件キャンセル（ローン条項）が不要という点では売主は安心できる。
売主が安心できる（安定した取引が見込める）という点から値下げするという考えは有効だけれど、別に現金だから手取りが多くなるわけではない。
税務上のメリットがあるわけでもない。
不動産業者が現金決済だからと売主にメリットがあるみたいな説明をしているなら、それも間違いではないけれど、一般人（買主）に対しては説明不足になるんじゃないかな。
その結果、本件のように現金決済でも渋る売主に対して買主には不信感が生まれてしまう。
本件では不動産業者の説明がちょっとお粗末かな。


一応は、他人の土地でも建築確認申請して内容に不備がなければ許可はおりる。
ただ、買えるかどうかも分からない土地で建築確認申請（設計業者には報酬を支払う）をすることは一般的ではないよ。
それを求める売主（しかも他に満額が来たらそっちに売るとか...）はおかしいレベル。
しかも駐車場を閉鎖にともなう解約で3～4か月っていうのは借主に対して良心的ではあるけれど、普通は１か月前通知で解約できるんだから３～４か月は長すぎ。
借主に対する配慮に比べて買主に対する配慮はナイに等しい。
冒頭述べたこの売主が偏屈というのはこういうこと。
あるいは自分に都合の良い条件で売買するために敢えて強気に出ているか、はたまた質問者には売りたくないか。（転売目的で購入してるならコロナ後の値上がりを見越して）


単純に。
この土地で建築確認が取れなかったとしても土地の売買契約は解除しないという条項を盛り込めばそれで済む話なんじゃないの？

この回答へのお礼

ありがとうございます。
なんだかモヤモヤしている部分をすっきり解説していただいたような気分です。話を聞いていて随分売り主が優位な条件だなという印象を持ちましたが、やはり売り渋っているところがあるんでしょうね。
値引きはないにしても現金で即決する話なんだからすぐ売ればいいじゃん!って思うんですよね。

お礼日時：2021/04/30 20:03

No.8 回答者： Atakumi 回答日時： 2021/05/01 09:10

書き忘れたのでもう一回書きます。

売る主が駐車場にしているのを買うのでしたら、値段交渉よりも駐車場の借主に交渉が先でしょう、駐車場の借主の交渉は難しいですよ。

もしかしたら駐車場の移転費用も出さなければ成らないかもしれません。

其れと不動産の売買はすべて一括払いですよ、現金払いだから値引きと言いうのはないですよ。

だから貴方はその土地に貴方の希望の家を建てたものを、ハウスメーカーから買うのが一番いいですよ。

この回答へのお礼

遅くなり申し訳ありません。
ハウスメーカーに買取もしてもらえるのなら一括で済んで楽だとは思っていました。仰るようにこちらで考えることがシンプルで済みますもんね。
どこのハウスメーカーでも頼めばやってくれるものなんでしょうか。
この物件は高いこともありますが、この辺のややこしいことがあって売り残っているのかも・・と思うようになりました。
もう少し考えてみます。
ありがとうございました。

お礼日時：2021/05/06 10:53

No.7 回答者： Atakumi 回答日時： 2021/05/01 08:41

私はかなりの不動産売買をしましたが、どちらもおかしいように感じます。

不動産の売買は普通の売買をは違いますよ。
不動産の売買はまず契約日の朝一番に司法書士に登記簿謄本を取ってもらい、双方で担保設定や売る人の以外の登記が無いか確認をして、良ければ契約書を交わし支払いをして、すぐ登記をしてもらうものです。

登記までの時間が空けば、担保設定や仮登記などもあり得て、後でどうすることも出来なくなくなることも有ります。

不動産の売買は時間との信用が大事です、担保設定や仮登記は簡単にできますが、それらを外すとなったら経費や手間などで土地を買った人が使えないことも有ります。

私ならその土地をハウスメーカーに買ってもらい、ハウスメーカーから出来上がったものを買います。
ハウスメーカーは貴方の希望に合わせて設計して、出来上がったものを貴方に渡すということです。

そうすれば貴方の支払先はハウスメーカー一本になり、貴方は間取りと支払を考えれば良いだけになりますし、土地と建物と支払が合わなければ、貴方が辞めれば良いだけです。

ハウスメーカーは土地の契約や設計を考えて、見積もりを計算して貴方に出せば良いだけです。

No.5 回答者： ashitahatennki 回答日時： 2021/04/30 17:25

売れない土地を買い

直ぐに建てられな業者と取引

アヤ付きは構ってるだけ無駄、キャンセル鉄則です。

この回答へのお礼

すみません、仰っている意味がよくわかりません。

お礼日時：2021/04/30 17:42

No.4 回答者： mofl 回答日時： 2021/04/30 17:08

＞現金支払いは売り主さんにとって大きく違いますよ、と不動産屋さんに言われたのですがそうではないのですか?

売り手には売買代金の総額が１度で入りますよね。
あなたが売り手に30年なりの分割で払わないですよね。

＞値引き交渉にはそれも一つの要素として持っていくと言われていましたが。

交渉は構わないが売り手は難色を示しているんですよね。
ってか、ほぼ拒否。
なら値下げ交渉は破綻していません？
提示の額で買うか見送るか、の二択と思う。

＞契約は建築確認後にしたいというのも普通のことでしょうか?

意味なし。
建築確認申請をして確認済証の交付を受けてもそれが何かを拘束したり利害関係を生むものじゃない。
確認申請は建物を建てるとき、建築基準法ほか審査対象法令に合致した計画かどうかをあらかじめ書面で審査するわけです。
（確認済証を受けないと工事を始めてはいけない）

適法かを建築主が審査の申請をして機関が確認、良ければ確認済の処分、だから確認申請から済証の交付。

だが、確認済証を受けたからと、着工の義務はありません。
確認申請は建築主が誰か、は一切関係ないんです。
所有関係も、はたまた建築場所の地番を間違えて申請しても、間違った通り済証を交付します。
実際には関係法令があるので無理だけど、例えばあなたが現在の新国立競技場のデザインがダサい、元のザハデザインにしたい、と、今の競技場の場所に同じ建物の確認申請を「あなたの名前で」出しても通る理屈なんです。
もちろん確認処分されたからとその土地に立ち入ったり工事を始める権利はございません。

「机上の計画」で適法だ、との証明だけ。

法令では確認済証を交付されて工事を取り止めたら「取止届」を出すことになりますが、出さなくてもペナルティはありません。
昔に確認が降りていて今でも更地のまま、ってありますよ。

つまり、確認申請は架空の人物が実在する場所に架空の計画をして出しても通るんです。
土地の権利関係に踏み込まない、自己所有地か借地かのチェックもしない。

建築基準法は私権に踏み込みませんので、そんなに大それた法律じゃございません。

こんな手法があります。
建築可かどうかわからない場所で建てられるかを確かめるには、一番いい方法は適当な計画でとりあえず確認申請をしてみる。
土地に起因する理由で確認が通らないなら建築不可なわけ。
（確認申請の中では、根拠法令の根拠条文を示して法に適合していないことを説明していますので）

まあ、このあたりは普通は知らなくてもいいことだけど、普通はあなたが買いたいとリアクションしているわけで即契約でダメなの？
売り手はあなたに、あなたはハウスメーカーに、対象は違えど互いに不信感を抱き合っているような。。。
駐車場のことはあなたに関係ないことですよね。
なら、引き渡しの期日を切って売買契約すればいいだけでは？
ホントに売りたいのかね？

この回答へのお礼

たくさんご説明いただきありがとうございます。

現金払いもローン払いも売り主さんに一括入金になるのはわかっていますが、不動産屋さんの口ぶりからすると何かしらのメリットがあるのかと思いました。聞けばよかったのですが・・ローン審査に引っかかったためにキャンセルになる心配がないとかでしょうかね?
値引きは難しいだろうとは思っていますので、あとは自分の気持ち次第というところです。

>確認済証を受けたからと、着工の義務はありません。
とはわかっていますが、許可を得たら着工できるわけなので、そこから数ヶ月待たされるのがどうにもしっくりこないのでこういうケースの場合は一般的にあることなのかと疑問に思ったわけです。
ただぼーっと待っているだけの期間があるなら先に契約してもいいのでは?と思いまして・・

>引き渡しの期日を切って売買契約すればいいだけでは？
ホントに売りたいのかね？
まったく仰るとおりに感じているのです。ほんとに売る気があるのかしらと思ってしまいます。なんだかモヤモヤしています。

ありがとうございました。

お礼日時：2021/04/30 17:39

No.3 回答者： kasita 回答日時： 2021/04/30 14:55

ローンはあくまでも買い主さんと銀行の問題ですので、現金だろうと

ローンだろうと売主さんには一括全額入金されるものです。

＞契約は建築確認後にしたいというのも普通のことでしょうか?

現状駐車場契約がある土地という条件があれば、そこの配慮・要望は
仕方ないと思いますので妥当と思われます。

この回答へのお礼

そうなんですね。
再度のアドバイスありがとうございます。
参考にさせていただきます。
お忙しい中ありがとうございました。

お礼日時：2021/04/30 15:01

No.2 回答者： キノエダ 回答日時： 2021/04/30 14:09

慌てて家は建てない方がいいです。

その土地を杭打ちしたり、平行かどうか、基礎的工事が必要なので、一年位は上物建てるのは無理だと思います。

この回答へのお礼

1年はすごいですね。。

お礼日時：2021/04/30 14:35

No.1 回答者： kasita 回答日時： 2021/04/30 14:00

自分は不動産業に勤務してる者ですが

「ローンじゃなく現金だから値引きして」ってのは
売主さんに何のメリットもない要求なので無意味です。

非常に良くある話ですが
「先に住宅予算をしっかり確保して、残金で土地予算」
という方が目立ちます。
それは土地所有者にとても失礼なことです。

普通に住宅予算に２０００万円とか確保してて、建築業者に
値引き要求したとかならまだ良いですが、もし土地所有者だ
けに値引き要求するのは不条理です。

それ以外の要素は「妥当な契約」と思われます。

諦めて現状の土地価格で買うか、住宅プランを見直して予算に
合わせるか、別の安い土地を探すか、選ぶしかないと思われます。

この回答へのお礼

現金支払いは売り主さんにとって大きく違いますよ、と不動産屋さんに言われたのですがそうではないのですか? 値引き交渉にはそれも一つの要素として持っていくと言われていましたが。

契約は建築確認後にしたいというのも普通のことでしょうか?
間違いなく土地を買うと言っているのに、家のことは関係ないのでは?と思うのですが・・。

お礼日時：2021/04/30 14:43