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お世話になります。
第一種低層住居専用地域の3階建てのアパートで、1Fが40㎡のテナント×4戸となっています。
1985年8月築。
こちらの物件1Fテナントの一戸を事務所使用で検討中ですが、用途地域的に何ら問題ないでしょうか?

よろしくお願いいたします。

gooドクター

A 回答 (3件)

>第一種低層住居専用地域の3階建てのアパートで、1Fが40㎡のテナント×4戸となっています。


>こちらの物件1Fテナントの一戸を事務所使用で検討中ですが、用途地域的に何ら問題ないでしょうか?

一低専でしょ?
それ間違い無いよね?
そのアパート(?)の規模がわからないけど、横に4戸、これの3層(階)として、本来なら12世帯分の規模で1階の4戸をスケルトンで事務所やも店舗としても使えてしまう間取りなの?
単独事務所で使うならグレーどころか漆黒、ブラックホール並みのブラック、アウト。

質問者は借りる側なのでいきさつは知らないだろうけど、訳アリ物件と思う。
想像で建築主には違反指導をしたんじゃない?
違反で検査済証が出せるわけ無いので、済証の交付のあと改造したか?

事務所って言い方はアバウトなんですよ。
相当前にSOHO(Small Office Home Office)つまり事務所専用ではなくそこに住む住人が在宅で自宅の一室を事務所の用途で使うことが、第一種低層住居専用地域で合法となるのか?の問題が特定行政庁の連絡会議で議題に挙げられた。
つまり具体的にどんな作業をするのか、ですよ。
漫画家が自宅で作品を描き、そこにアシスタントを入れて手伝わせ、出版社の担当を呼んでネームの打ち合わせ、も立派な事務所の用途。
なら住宅部分のどこまでを事務所の床面積に算入するのか?とか。
個人が自宅のリビングにデスクを置きパソコンと複合プリンターを設置すれば事務所の機能を持ってしまう。
事務所事務所って、物販店ではない小規模な営業所や支店でもそう呼べるでしょ。

仮に質問者が賃貸借契約をして、使用を開始すれば、違反指導は建物のオーナーじゃなく使用者(=質問者)になるからね。
建築基準法の違反ってはっきりしないところがあるんだけど、極端な話、用途違反ならば使わなきゃいい。
 ↓
違法となる用途の建物が機能していない
今、その4戸がすべて空き家ならば合点がいく、合法(=違法とは言えない)。
事務所として使い始めてすぐに特定行政庁から呼び出しを受けて違反の是正指導を受けて、割が合います?
スケルトンならリフォームもするでしょ。
初期費用で相当の出費もあろう。
みんなムダになりかねないよ。

翻って、、、都市計画法での違反ってすごくわかりやすい。
こう使っていいか、じゃなく、そこに建っていていいか、と白黒はっきりしてしまうので行政代執行で除却も普通にあるし。

想像で借りる側が「事務所で使う」と言う表現ならば仲介業者も重説をする宅建主任者も責任は無いと思う。
法律違反をするのは入居者だから。
(貸していいが、好き勝手に使ってダメ、はあるってこと)

特定行政庁はスケルトンの賃貸の建設に非常にナーバスになっている。
例えば1種住居など一低専よりもはるかに緩い用途地域でも、竣工して検査済証の交付を受けても、どんな業態がテナントとして入るのかをしばらくは監視を続けるよ。
バイク屋などが営業して違法な出力の原動機(コンプレッサー)でも設置されたらたまらないから。

一低専では住宅以外での「併用」について大変に制限していますからね。
たとえ店舗併用住宅であっても、どんな店でもいいわけじゃない。
ましてや「単独」事務所などとんでもない。

これ、もし借りて違反指導を受けて退去となり損失が発生しても無知なだけで、入居者はオーナーにも仲介業者へも損害賠償など請求できませんよ。

心配ならば管轄の特定行政庁の窓口に出向いて、物件を指定し、事務所の用途もどう使うのか、具体的に説明をして判断を仰ぐしかない。
なぜダメか、直接解説を聞いてください。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。違反している物件を業者が普通に仲介していることに驚きました。大変勉強になりました。

お礼日時:2021/07/30 13:27

>こちらの物件1Fテナントの一戸を事務所使用で検討中ですが



すでに建っている物件であれば問題ないと思います

都市計画法の用途地域とは建物を建てるときの基準です

これを第一種低層地域では許可されない用途
(修理工場や飲食店など)であれば問題ですが
事務所であれば問題ないと考えます
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既に建っている物件なので建築基準法上の問題はないものかと思います。


地域や団地内、建物居住者の協定で、店舗の業種を規制している場合もありますので、確認した方がよいのではないかと思います。
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