第一種低層住居専用地域 独立車庫と付属車庫の定義について

よろしくお願いします。
第一種低層住居専用地域において、独立車庫は建築できないと理解しています。
独立車庫の定義については、添付の様な場合であると考えていました。https://purepa.or.jp/faq/index.html
ですが、これについて国土交通省に問い合わせたところ、図の様に公道を挟んでいても、家屋の近隣であれば（隣り合っていなくても）、付属車庫と見なせる（独立車庫とは言えない）との見解を示されました。
これについて、詳しい方のご意見を伺いたいです。
ご面倒ですが、宜しくお願い致します。

質問者からの補足コメント

• 独立車庫の定義として、法令には図の様な具体的な定義が定められていないため、近隣であれば独立とは言えない、とのことでした。
  図は民間企業等が示すものであり、法令にはそのような定義は示されていない、と言う回答でした。

    補足日時：2022/06/03 18:13

No.2 ベストアンサー 回答者： mofl 回答日時： 2022/06/05 11:31

再、お礼を拝見しました。

質問のいきさつは理解しました。

＞建築は不可とする、回答者様の具体的な根拠をお示し頂ければ有り難く存じます

改まって問われると論破できない。
住指発の内容はわかっていましたが、現実となるとは思えなかった。
しかも21世紀になって(^_^;)

結論から言うと難しい。

＞鳥取市の建築指導課に確認した所、昭和26年住指発第911号により、付属車庫の建築は可との回答でした。

特定行政庁がそう結論付けたのならひっくり返す方法は一つだけ。
『審査請求』
これを簡単にお話ししますと、
「行政処分の妥当性を建築審査会に諮る」
審査請求をして建築審査会の委員が追随したならその先は訴訟です。
（審査請求を飛ばして訴訟はできない）

まず、伺いたいのは
①「付属車庫」と言うことで確認申請の手続きは省略か？
防火・準防火以外なら10㎡までの「増築」は確認申請が不要となるが、特定行政庁がそう言うからには意地でも新築扱いはしないだろうが。
②その車庫の構造と規模は？
（例、軽量鉄骨造、平屋建て、クルマ２台が納まる20㎡超え30㎡未満、など）
①の流れ的に確認申請をしていないなら10㎡以下とも思うが。
③住宅のある敷地をＡ、車庫のある敷地をＢとして、ＡとＢの所有者は同一人物か？
④ＡとＢの間の距離はどのくらい？
⑤当然ながら先にＡの住宅が建ったんですよね？
先にＢに車庫を建てて、後からＡの住宅を建ててたんじゃ無いですよね？
⑥今回の時系列、特定行政庁は当初からその車庫の建築を把握していたのか？
それともあなたが特定行政庁へ相談して発覚（そ！まで知らなかった）、後付けで住指を引用して違法ではない、と説明したのか？

この回答へのお礼

再度のご回答、有難う御座います。
現在私は総務省鳥取行政相談センターに相談中ですが（適正かどうか第三者の意見を要望）、国交省の見解を得る前だったため、これは駄目かなと考えています（知り合いの建築士に聞いても、特定行政庁がOK出したなら無理とのこと。当然ですね）。
私も、現在までの経過からひっくり返すのは難しいと思いますが、回答者様を含め、確たる根拠が（建築基準法48条による過去の判例とか）無ければ不可は当然と今まで思い込まなかったはずなので、その根拠を思い出して欲しいです。

『審査請求』「行政処分の妥当性を建築審査会に諮る」
↑
ご面倒ですが、その方法をお示し頂けないでしょうか。市役所に問い合わせれば確認できるでしょうか。

①「付属車庫」と言うことで確認申請の手続きは省略か？
↑
確認できていません。聞いても良いのですが、鳥取市建築指導課も含め、国交省は返事が異常に遅い、もしくは返事がありません。

②その車庫の構造と規模は？
↑
正確にはわかりません。軽量鉄骨造平屋建てで、車3台が楽に停車できるので、45平米強でしょうか。

③住宅のある敷地をＡ、車庫のある敷地をＢとして、ＡとＢの所有者は同一人物か？
↑
同一人物です。ちなみに所有者は自動車修理販売業で、事務所を自宅敷地に建てています。その他、自家用車を収納する当該車庫の土地と地続きで、屋根なし駐車場が隣接しています。

④ＡとＢの間の距離はどのくらい？
↑
家（事務所）との最短距離は１７ｍ程度です。公道を挟んで位置しますが、公道の幅は４ｍ程度です。

⑤当然ながら先にＡの住宅が建ったんですよね？
↑
そうです。家の土地取得と建築は1974年、当該車庫の土地取得が2001年、車庫の建築が2010年頃です。

⑥今回の時系列、特定行政庁は当初からその車庫の建築を把握していたのか？
それともあなたが特定行政庁へ相談して発覚（それまで知らなかった）、後付けで住指を引用して違法ではない、と説明したのか？
↑
特性行政庁に相談した際、確認申請は出ているとの回答でした。ですが説明は後付けっぽいです。

もしご興味があれば、時系列等まとめたｐｐｔファイルをお送りします。
宜しければ、メールをください。
[e-mail]

お礼日時：2022/06/06 08:43

No.3 回答者： mofl 回答日時： 2022/06/07 07:45

＞現在私は総務省鳥取行政相談センターに相談中ですが（適正かどうか第三者の意見を要望）、国交省の見解を得る前だったため、これは駄目かなと考えています

たぶん解決は難しい。
建築主事、及び特定行政庁の判断にはたとえ上部組織である国土交通省でも介入しない。
（内閣総理大臣でも介入できてしまうと独立性を失うので大変なことになる）

＞知り合いの建築士に聞いても、特定行政庁がOK出したなら無理とのこと。当然ですね

99％覆らないが、残り1％、わずかに可能性はありますよ。

＞私も、現在までの経過からひっくり返すのは難しいと思いますが、回答者様を含め、確たる根拠が（建築基準法48条による過去の判例とか）無ければ不可は当然と今まで思い込まなかったはずなので、その根拠を思い出して欲しいです。

御意。
で、
＞ちなみに所有者は自動車修理販売業で、事務所を自宅敷地に建てています

あ、これはアウト。
この業態は一低専で併用住宅として認められない。
そもそも自動車修理の建物ってどのくらい？
一低専で店舗などの併用住宅とする場合は、住居部分が全体の2分の1以上で、店舗等の広さが50㎡以内に限られます。
ここには機材や部品などの保管スペースも含まれるので実際のところ無理でしょ。
それにこの規模以下ならどのような業態でもいいわけじゃない。
一低専の中に建てられるのは、そこの一低専に住む住民の利便性、必要性からやむを得ない業態です。
例えば国家資格である柔道整復師が経営する整骨院はOK、だが医療とはみなせないカイロプラクティック、足裏マッサージなどはダメ。
チャリンコの自転車屋はOK、だけど自動車は他の地域からも集客するよね（そうでないと顧客数を稼ぐため成り立たないだろう）。
それに一種住居あたりで自動車のディーラーがピットを併設しているけど、修理工場だとエアコンプレッサーが必須と思う。
一低専ではコンプレッサーの動力源の原動機（モーター）には0.75kwという出力の規制もある。
これがまた、使えない出力で、実際は法規制もそうだし、まともな道具が使えないので修理工場は成り立たないと思う。

審査請求について。
審査請求とは、一言で言えば、行政が行った処分に異議がある場合、建築審査会と言う組織にその処分が妥当なのかを議題として挙げて、検討してもらうこと。
建築審査会の各委員はそこの特定行政庁が選出しているのでどうしても身内びいきになり、単なる追随機関の性格を出ない。
（審査会開催の連絡を各委員に伝えるわけだが、会長には案件を伝えるとき、およその結論も口裏を合わせてしまう、どうしても出来レースとなる）
だが、まれに審査会が正常に機能して処分を違法と結論付けた例もあります。
（たまにあるのは確認の取り消し）

で、今回の「処分」だけど確認を出していないよね。
その規模なら１敷地での増築としても増築の確認申請が必要です。
まず、ここで建築基準法第６条の違反。
まあ、手続き違反は法12条5項なりの報告をさせて実態違反が無いならそれでお咎めなしとなる。
で、、、確認処分をしていないなら、鳥取市としての処分は、あなたからの問い合わせに対して
「違反ではない」
の回答のこと。
建築審査会に、この自動車車庫が適法であるとの判断（＝行政処分）に異義を申し立てる（請求する）わけ。

審査の請求、ゆえ審査請求ネ。

審査請求のメリットはカネがかからない。
請求をしてあとは報告を待つ。
もう一つのメリット。
審査会の各委員の発言など、審査会の会議の内容は、基本として開示する。
つまり、ダメ元として、特定行政庁と各委員が、今回の処分についてそれぞれどう対応をしたのか、結論へ至る理由などがわかるわけ。

おそらくあなたはこの経過と結論を読めば納得するしか無いのでは？

それで諦めないなら最終手段として行服での訴訟だ。
だけど費用と手間で割にあわない。
マスコミでも巻き込めばいいのかも。

＞ご面倒ですが、その方法をお示し頂けないでしょうか。市役所に問い合わせれば確認できるでしょうか。

鳥取市は特定行政庁だからね、自前で建築審査会を持っている。
審査請求は『鳥取市建築審査会条例』をご覧ください。
建築部門の窓口に行けば（「え？ホントに審査請求するの？」と驚きながら）手順を教えてくれますよ。

気を付けて欲しいのは、審査請求には期限があること。
確か処分を知ってから３ヶ月以内、だっけ？


仮に私があなたの立場なら、
・違法ではない、の処分を記録に残すため、文書にて回答をしてもらう。
・放置されて時間を稼がれたら困るので、
①隔地での一低専の自動車車庫は合法である
②元々の自動車修理工場併用住宅も一低専で法48条に適合している
③10㎡超えで確認申請が出されていないが、こちらも手続き違反以上のものはなく、今後の違反指導は生じない
の３点を、鳥取市長への手紙で書面による回答を求める。


＞確認できていません。聞いても良いのですが、鳥取市建築指導課も含め、国交省は返事が異常に遅い、もしくは返事がありません。

車庫の確認申請のみなら窓口で
「元々の修理工場併用住宅の『建築計画概要書』の写しを要求する」
ここの最後の処分の履歴欄に、当初の新築以降の処分が記録してあります。
概要申請の受付日、確認済証の交付日、完了検査の申請日、現場での検査日、検査済証の交付日、これで完結。
ここには概要として敷地の配置図もあります。
増築があれば増築分として一式を添付、最後の処分の履歴には行政で追記します。
仮に受付だけして処分されていなくても、その途中経過までもが明記してあります。
建築計画概要書は不特定多数の誰でもが閲覧、写しの請求ができます。
身分証明書も要らないです。

まず、母屋の用途がおかしい。
そして増築の確認申請が怪しい。
その建築主には事情を聴取したのか？それいつ？
直接事情を聴取しないと車庫の構造すらわからない。
聴取はどのようにしたのか？
法第12条第5項の報告なら、それを受理した日付はいつか？

矛盾ばかり。
事実と言動が矛盾していたら突っ込めば？

＞特性行政庁に相談した際、確認申請は出ているとの回答でした。ですが説明は後付けっぽいです。

建築計画概要書を請求すればひと目でわかります。
（閲覧は無料、写しの請求はコピー代として手数料が必要です）

実際のところ、確認処分がされていれば時効により審査請求は却下（門前払い）だろう。
だが納得できなくても説明不足はいただけない。
結果が覆らないとしても、母屋の用途、車庫の規模、腑に落ちないことばかりなので説明を求めるためにも動いてみたら？
運用として、どの程度まで許容なのか。
例えば敷地同士の離れ距離で言えば30メートルはいいが50メートルはダメとか。

特定行政庁として建築部局に質問状を出すよりも市長宛てのほうが放置されないからね。
（市長への手紙は市長が目にするし、内容如何では市長が担当課から経過などを聴取するから市長を巻き込める、今の状態は建築の主務課長で終わっているはず）

ある程度はあなたの胸で落としどころを考えておいたほうがいい。
訴訟に持ち込む勢いなら特定行政庁は訴訟対応ということで以降は対応をしなくなる。
なのであくまでも当事者として疑問を解決したい、とのスタンスがいいと思う。
地方自治体は住民のための組織なので自分も被害者だ、と動くこと。
鳥取市を敵として戦うのではなく一低専における良好な住環境には馴染まない、たとえ住指発の回答があったとしても、建築基準法の制定は昭和25年、その住指発の回答は昭和26年。
戦後のGHQの支配は翌27年まで続いたわけだ。
時代背景が違う。

それで私は21世紀の今で、その亡霊を使うのか？と違和感を感じたわけ。

余談だけど、鳥取県（鳥取市ではない）に
「建築基準法の道路を隔てた隔地を含めて１敷地と事例について、運用基準などはあるのか？」
と問い合わせてみたら？
たぶん無い（そんな事例が生じない）と返事すると思うので、ぜひ日本建築行政会議で議題として提案して、指定確認検査機関や特定行政庁とも扱いを統一して欲しい、国交省にも時代に合わせた判断として再考願いたい、とお願いする。
今後に同じ轍を踏まないため。

私、これ、違反を消す悪意の運用では？と思うよ。
あってはならない単独車庫、是正は車庫の除却、または車庫を合法とする住宅の建設の２通りしかない。
行政庁も違反指導は面倒くさいからね。
これでヨシ！と済ませたら、あなたが納得しなかった、と。
審査請求なんてしたら驚くだろう。
審査請求の申し立ての時効の起点は
「あなたが処分を知ったとき」から。
建築時期ではなくあなたが特定行政庁へ問い合わせて違反とはならない旨の回答、すなわち「処分」を知ったとき。
時効による却下とならなければ、それぞれの審査会委員が何と発言したか、ご自身で確かめてください。

この回答へのお礼

再度のご回答、有難うございます。
既に近隣の特定行政庁および鳥取県に確認済みですが、「建築基準法質疑応答集　第四八条関係行政例規　別表第二（い）項の用語の解釈」より「近接した別敷地内にあるものも含むことが出来るが・・・」の例規を示されました。
つまり、事例はありました。ですが、「近接」と言うキーワードがポイントと言うことが、併せて分かりました。
今回色々調べて分かったことは、過去言われていたように「独立車庫の建築は不可能」でなく、条件と解釈により、建築可能ということでした。調べた感触では、非が7、可が3程度のイメージです。つまり、鳥取市は絶対的に間違っているのではない、という事です。
僕は裁判するつもりはないですが、今どきはクラウドファンディングで費用捻出も可能なので、費用面についてはそこまで敷居は高くないです。
取りあえず、ここで締め切らせて頂きます。
いろいろ有難うございました。

お礼日時：2022/06/08 15:52

No.1 回答者： mofl 回答日時： 2022/06/04 05:40

リンク先は自走式駐車場だよね。

一低専で表題の規制がかかるのはそうじゃ無いと思う。
第一種低層住居専用地域はご存知の通り、良好な住環境を保護するために絶対高さを規制している。
かつ、建築物の用途は、共同住宅等を含む住宅系、幼稚園を含む学校系、保育所、宗教施設など。
基本は住宅系で、その他はその住宅に住まう人に必要となるもの。
ゆえ、兼用住宅は「兼用」の内容として他の地域までを集客の対象とする店舗は除外される。

この性格で言うと、車庫はそこの住人のみが使うものとなる。

専用住宅で考えてみましょうか？
普通の規模（木造２階建てレベル）で、道路を挟んだ別の土地にわざわざ車庫を建てますかね？
一低専は建ぺい率が少ないので敷地に余りの部分がけっこうある。
クルマ２台くらいならカーポートを建てますよ。

雨の日に傘を差して道路を渡ります？
不便でしょ。

じゃ、主たる用途を共同住宅としましょうか。
一低専は戸数の制限は無いので、仮に一層で10世帯、３階建てで30戸としよう。
建ぺい率のことは同じ、離れた土地に自走式駐車場を建てて、やはり不便だし、土地利用ではイニシャルコストの高い鉄骨造の立体駐車場では、こちらの家賃収入を得られず採算が取れない。

自然に考えて一低専で多くの台数を置ける大規模な立体駐車場ってあり得ない。
平場で屋根無しの青空駐車場で十分。
そもそも計画の時点で審査機関や特定行政庁に事前協議をする段階で、余裕のある敷地に駐車場を設けずに、あえて他の土地に作る理由を説明できない。
民間機関は公務員じゃないので窓口で拒否するよ。

＞これについて国土交通省に問い合わせたところ、図の様に公道を挟んでいても、家屋の近隣であれば（隣り合っていなくても）、付属車庫と見なせる（独立車庫とは言えない）との見解を示されました。

この話は以前からあるが、質問者さんは自分で国交省に問い合わせたの？
どういう風に？
聞き方にもよるが。

『家屋の近隣であれば付属車庫と見なせる（独立車庫とは言えない）との見解を示されました。』

「見なせる」は、そう扱って豪放とし、確認処分をしなければならない、とは違う。
ケース・バイ・ケースってこと。
国交省は法律を作ったけど、実際の運用は特定行政庁と指定確認検査機関だからね、運用として可能性を問い合わせるならそちら。
そのような計画にせざるを得ない理由は何か？で説得する。

＞詳しい方のご意見を伺いたい

法を整備した国交省以外に詳しい者はいない。

実際の運用としてあり得ないと思う。
事前協議で却下、確認申請を受け付けない、無理に受け付けさせても法に適合していないと扱われての不確認処分だろう、これらをもって訴訟を起こして処分をひっくり返す判決を出させようとする時間と手間と費用を費やしてペイできるのか？

質問者さん、考え過ぎと思う。
まず、自走式の立体駐車場なんて大規模なものは一低専であり得ない。
ましてやそれを建物がある敷地とは別のところに、なんて。
普通に考えるなら、イナバの物置の既製品の車庫やどこにもあるカーポートだろう。
主たる用途が住宅系（もちろん学校系含む他の用途でもいいが）、単独で車庫なり倉庫なり、住宅と扱えない（台所とトイレを持たない）離れは建てられない。
それだけ。

このような内容は一般論では無理だよ。
具体的に２つの敷地がありき、で、一つの敷地にどのような「主たる建物」を建てて、もう一つの敷地にどのような「従の車庫」を建てたいか、敷地を分けざるを得ない理由は、を挙げないと。

その「車庫のある敷地」の隣にも普通に一低専としての住宅などがあり、人は生活しているわけで、見た目が単独の車庫なら住環境を害する恐れもあるよね。
立体駐車場だと何十台も置ける、大規模店舗とは違いガードマンも居ないし24時間の稼働だ。
自走ならクルマの走行する騒音も半端ないし、子供たちにも危険でしょ。
主たる建物が撤去されて車庫だけが残る、って違反建築物を生むトラブルも考えられるし。

この回答へのお礼

ご回答、有難う御座います。
定義を図示したものが見つからず、リンク先を示しましたが、大掛かりな自動式駐車場を建てたい訳ではありません。
というか、独立車庫を建てたいのではなく、建築を認めさせない方法を探っています。

当方、鳥取市在住ですが、2010年頃に隣地に近隣の方が車庫を建てました。
家に付属しておらず、公道をまたいだ土地に独立して建っています。
違法建築の疑いから、鳥取市の建築指導課に確認した所、昭和26年住指発第911号により、付属車庫の建築は可との回答でした。
ですが当該車庫は独立しており、付属車庫でないため、再度確認を求めましたが、現在まで新たな回答がありません(付属車庫だから大丈夫との回答)。
そこで国土交通省中国地方整備局及び本省に問い合わせた所、質問及び補足の回答を得たと言う次第です。

この事から、一低専に独立車庫の建築は可能となってしまいます。
再度質問ですが、建築は不可とする、回答者様の具体的な根拠をお示し頂ければ有り難く存じます。
繰り返しますが、私は建設を認めたくなく、過去回答などから当然そうなると考えていましたが、確認した限り、認めない根拠は逆に存在しない、となってしまいました。

宜しくお願い致します。

お礼日時：2022/06/04 17:27