古い地下車庫物件、どうしたら？ 築４０年超の木造住宅に２０年住んでいます。傾斜地で、２台分の地下車庫

古い地下車庫物件、どうしたら？

築４０年超の木造住宅に２０年住んでいます。傾斜地で、２台分の地下車庫の上にほぼ建家全体が乗っています。接道６メートル、奥に長い土地で、建蔽率容積率ともオーバーです。。
建物は全室和室だったのを、しばらく住みながら考えて間取り変更の大リフォームをし、快適に暮らしています。
でも最近大きな地震や台風が多くて、下が大きな空洞な古い木造だと思うととても怖いのです。
そこで、子供も大きくなったから、更地にして売って駅に近いマンションに移ろうか、と思って査定してもらったところ、値がつかないと言われてしまいました。地下車庫を作り直すのに１０００万位かかり、その上家を建てるとなるとまるで割に合わないそうです。
家が古くて作りも怖い。更地にしても売れそうにない。強力補強か、小さく丈夫に建て替えか(でも地下車庫が(T_T))。貯金で一括で買えるようなマンションは悲しいほど狭いです。
６０近くになってローンは嫌です。このまま住み続けるしかないのでしょうか？詰んでます？

ホントに地下車庫物件はダメです、上が全部庭にできるような広い土地ならいいかもしれませんが。

皆さまならどうされますか？

なお、勝手ながらあまり厳しいご意見はご勘弁下さい、充分参っておりますので。

No.4 回答者： mofl 回答日時： 2020/06/05 01:06

No.3です。

お礼ありがとうございます。
車庫は鉄筋コンクリート造ですか、早合点、失礼しました。

＞「建築確認証どおり建ててあるなら大丈夫です」って、「どおり」建ってるかどうか確認する業者さんがいなくて、業界の慣例なんでしょうか？

おっしゃる通り確認申請通り建てていることを後日になって他人が証明するのは不可能です。
まあ、不動産屋など法律知らないし詐欺すれすれで口先だけで商売していますから。

＞現在お隣が売れて、解体し土を入れ直し地下車庫を作り直して、敷地をならしているところです。
＞うちよりちょっと広くて、地下車庫が１台分だったのがよかったのでしょうか、あと建蔽率容積率にも問題がなかったのでしょうね。

いや、解体して更地にしてしまえば同じですよ。
違反はあくまでも現在の建物ですので。

＞お隣が売れるくらいなのでがけではありません。

「がけ条例」で適当に検索したものを。
https://ishibashirealty.com/fudousan/gakejourei. …
自治体によって多少違いますが、多くは
・土地の高低差が２ｍ超え
・斜面のなす角度が30度超え
・安全な擁壁などが無い（←ここで工作物の確認と検査済のセットが要求される）
これらを満たす土地の形状を指します。
地下車庫があれば高低差は２ｍを超えているのでは？

がけ条例に抵触しても建築不可能ではありませんので勘違いしないよう。
何かしらの工夫をしないとダメ、ってことです。

想像で車庫自体と擁壁が一体で築造されていると思いますが、地下車庫の検査済証が無いのは致命的かと思うけど、そもそもそれって前の売り主が築造したんじゃ無いのでは？
ひな壇だと擁壁や地下車庫は造成した当時に先行して築造していたのでは？
つまり、最初から擁壁と一体の地下車庫のある更地を購入して、自分で上屋を建てたのでは？
もしそうだと初めの築造主は電鉄会社なわけで、話は全く変わってくる。

＞電鉄会社が造成した住宅地で、山を切り開いたんですね

とのことで、都市計画法（区画整理または開発行為）での許可を先行していた、または同時に受けたから現地で建物の着工ができたわけで、都市計画法と建築基準法のセットで土地は検査済証の交付をされたと解釈もできる。
（あくまでも地盤だけ、つまり地下含む擁壁全体に限り）
建物の違反は別として建築指導部門で交渉の余地がちょっとはあるかも知れない。
似たケースってけっこうあるんですよ。
私なら無駄足を承知で管轄の宅地部門または区画整理担当部門の窓口に出向き、電鉄会社が造成した当時の許可申請から許可処分、そして完了公告までの経緯を調べて、その結果をもとに建築指導部局に交渉すると思う。

「確かに地下車庫の検査済証は無いが、これは造成当時に都市計画法での検査済証を先行して受けたから建物の確認申請が通ったわけで、それで今さら我々に擁壁の安全性をチェックしろ、っておかしいのでは？
それを言うなら今の建物の確認申請を通すタイミングで、なぜ地下車庫の検査済証を要求しなかったのか？
建築当時に行政側に不手際があったと解釈できるが、いかがか？
その尻拭いを善意の購入者である我々がなぜしなくてはならないのか？」
など。

簡単に言えば現在の建物（増築をする前の話）は、都市計画法の完了検査合格から検査済証の交付を担保に建築確認通知書を交付されたわけで、それなら当時は地下車庫が適法だと判断されていたわけです。
それをなぜ今はダメと言うのか、その矛盾を突く。
（あくまでも過去の手続きについてだけ、築40年の地下車庫が現状で安全かどうか、は関係ないですよ）

納得のいく説明をされたら諦めるしかないですけどね…
うまくいくことをお祈りいたします。

この回答へのお礼

丁寧に調べてくださってありがとうございます。
地下車庫の図面が建築確認証のなかにあるので、前の持ち主が建てたんです。
私が自分で「古い地下車庫、怖いなあ」と思っているだけで、違法建築の上物は壊さないと売れませんが、まさかいないと思いますけど「地下車庫そのままでいいです、補強して使います」という珍しい方がいらっしゃらないとは限りません(いませんね！)。
なお売れたお隣の反対のお隣さんは、地下車庫にせず、車の幅だけ奥に引っ込めて高さ二メートルの垂直な擁壁を建てて、上に家を建ててお住みです。そんなふうにしているのはこの並びでそこだけなので、のり面を削ったんでしょうか、うちの大きな地下車庫とどっちがマシなのかちょっとわかりません。
そんなわけで開発業者の責任ではなさそうです。
もっとも、大きな地震が続いて耐震基準が厳しくなっていいことですが、建築が済んでからの検査がなかった、というのは本当にひどい話です。訴えるなら建設省でしょうか、時効だとは思いますが。今後はちゃんと建築完了時に検査することになっているといいと思います。
ありがとうございました。

お礼日時：2020/06/05 03:33

No.3 回答者： mofl 回答日時： 2020/06/04 12:27

>建蔽率容積率ともオーバーです。

。
違反建築を買う人間はおりません。

一口に地下車庫とおっしゃいますが、車庫は鉄筋コンクリートではなく、木造？？？
それ、見てみたい(^_^;

要は建て替えにあたり建築確認申請が通るか？です。
違反の上屋は除却して更地にするとして、地下車庫が建物を支える地盤となるのはイメージ付きますよね。
地下車庫が築40年、はたしてこれからも数十年持つかどうか。
地下の構造体は安易な補強では済まないですよ。
そもそも、どこをどう補強するかの計画さえ難しいわけで、手間隙を考えれば地下車庫も除却から作り直しが最善なんです。

今の家を買ったとき、建物の確認済証と検査済証ってもらっています？
そこに車庫も含まれていますか？
買ったとき、すでに違反だったんですか？

地下車庫をそのままで建物を建て直すには車庫部分が合法、つまり検査済証まで受けているのが前提です。

売却するなら建物と車庫をまるごと除却して、更地にするのが一番かと。
傾斜地なら形態でがけ条例と呼ばれる法律で建築制限がかかる場合もあるし、土地の大きさで盛り土切り土が開発行為に該当すれば都市計画法での手続きも出かねませんし。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
地下車庫は鉄筋コンクリート製です。

建家、地下車庫とも建築確認証がありますが、検査済み証はもらっていません。いままで数件の建築会社に見てもらっているのですが、「建築確認証どおり建ててあるなら大丈夫です」って、「どおり」建ってるかどうか確認する業者さんがいなくて、業界の慣例なんでしょうか？

建蔽率容積率については売り主さんがちょっと増築したのです。買うとき分かっていましたが、しばらくしたら建て直すつもりだったのでそのまま買ってしまって軽率でした。でも本当はその時点で売ってはいけなかったのでは？とも思います。
住みたい町にやっと出た物件だったもので、こんな大きな買い物なのに本当に甘かったです。

売るとしたら、おっしゃるように違反建築ですし、４０年の地下車庫と合わせて壊さないといけないのは分かっています。瑕疵担保責任が発生するので、「業者買い取り」してもらって、解体発売ということになります・・買ってくれる業者さんがいればですが。

現在お隣が売れて、解体し土を入れ直し地下車庫を作り直して、敷地をならしているところです。うちよりちょっと広くて、地下車庫が１台分だったのがよかったのでしょうか、あと建蔽率容積率にも問題がなかったのでしょうね。
お隣が売れるくらいなのでがけではありません。
電鉄会社が造成した住宅地で、山を切り開いたんですね、うちの周りは低い上下ですが、離れたところには階段を２０段くらい昇ると玄関、なんて家が何軒も並んでいるところもあります。若い夫婦がはしゃいで買っちゃって、今高齢になって、住めないし売るに売れないでしょう、うちより悲惨です、うちも地下車庫２台分にはしゃいじゃいました。バカでした。

お礼日時：2020/06/04 13:58

No.2 回答者： mini_ta3298 回答日時： 2020/06/04 09:02

20代後半で家を建て24年目になる者です（耐震基準が厳しい東海地区）。

幸い４~５台の駐車スペースが家の横にありますが、下が駐車場になっている家を見ると、ちょっと羨ましくも思います。

＞このまま住み続けるしかないのでしょうか？詰んでます？
自分なら、補強前提で調査してもらいますかね。
高度経済成長期を過ぎた時代の物件ですから、それほど粗悪な建て方ではなかろうと思いますが、居住者の気持ちの問題もありますから、何らかのお墨付きがあると良いですよね。
ちょっとググってみたところ、こういうリフォームを得意とする業者はあるようです。
（宣伝ではなくあくまで一例です。業者選定は御自身でどぞ＾＾）
https://example.eco-inc.co.jp/2012/06/post_120.php
ガレージや壁の補強により若干狭くなる懸念はありますけど、いっそ上物を削って軽くしても良い覚悟でしょうからね。
あるいは地下を埋めて、仮設住宅の豪華版みたいな家を安価で建てるとか（〇ズキハウスさん、ごめんなさい）。
そして…詰むには早すぎますし、もがける余地はまだまだあると思います。

＞ホントに地下車庫物件はダメです
そんなコトないですよ。カッコいいし、雨に濡れずに車に乗れますし。
実際、便利に使えるから購入されたのでしょう＾＾
購入時の価格は存じませんが、当初から売却益を望めない価格設定だったとも思います。
ぶっちゃけ使い倒してナンボな物件なら、自分ならトコトン付き合います＾＾
ただし「手放せ～」って意見が上がれば、そちらにも耳を傾けますね。
査定をしてくれる業者も、まだ他にあるでしょうし。

いろんな意見が選択肢として寄せられるとイイですね。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
買ったときは今なら笑っちゃうほど高かったんですよ。アパートから引っ越して、家族全員多趣味なので物が増える増える、無理なく買えるようなマンションに越すことになったら、荷物半分以上棄てないといけないです。

そんなこともあって、マイナス(..) (いくら？)で家を手放して、たくさん好きなもの捨てて、と思うと、賃貸で最近流行りのミニマリストってのは(ちょっと変だと思うけど)気楽だなと思います。

補強も、主人は「うちが潰れたらみんな潰れるよ」(いや、うちだけ潰れる)とか、「どれだけやったら安心なんだよ、キリがないだろ」(そうねえ)、とか、この荷物、全部がれきになるのねえ、と悩みは尽きないです。

誰も死ななきゃラッキー、とあきらめるか、不動産のお兄さんにホントのこと聞いて天をあおぐか、諸行無常と悟るか、

なんか質問しといて答え出てますね。でも明るいお答え、ありがとうございました。

お礼日時：2020/06/04 10:59

No.1 回答者： irsr 回答日時： 2020/06/04 08:30

手放せない不動産は所有すべきではないと考えています。

値がつかないというか、売る状態にするにはマイナスではないですか？
ゆくゆくは相続する方も気の毒ですね。
隣地の人が安く買ってくれるのも期待できないし、大規模な開発でもあればいいですが。
でも、とにかく手放した方が良さそうですね。

この回答へのお礼

冷静なご回答ありがとうございます。

こんなご時世で不動産価格も動くかもしれませんが、うちは将来も上がることはないでしょうね。早く決断した方がいいかもしれません。

不動産業者さんと、最近投資のアドバイスをお願いしているIFAさんに相談してみます。

お礼日時：2020/06/04 09:11