土地購入時の手付金を複数回に分けて要求された場合

Question

造成予定の土地を購入し、新築を予定しているのですが、不動産業者から手付金を再度要求されどうすべきか困惑しています。無知な私ですが良いアドバイスがございましたら宜しくお願いします。本日までの状況は次の通りです。
・2004/10月　手付金として20万円支払う。（この時点での工期は2005/2）
・2005/2月　工事が進んでないため、問い合わせすると、開発許可がおりるのが2005/2月末になり遅れると言われる。
・本日、購入金額の5%（70万円)を追加で支払うよう要求され、工期は2005/7になると説明される。

立地条件が良いので購入したいのですが、子供の小学校（転校)等スケジュールが違ったことや、不動産業者のいい加減さに、不安をおぼえています。今後契約を進める上での注意点等ありましたら宜しくお願いいたします。

info22 · Accepted Answer

私の場合、住宅建築業者Aに依頼して、不動産業者Bが持っていた造成予定の大手宅地造成業者Cの造成地を購入しました。購入地は、当初造成計画区画図だけの6区画の一期工事の一区画で取り付け道路を作っている段階でまだ完成はしていませんでした。もともと道路沿いの住宅の奥に残された農地を買い集め造成したもので土地の登記謄本は農地の地番変更と区画分割、合体と農地の宅地造成の開発許可を取っている状態でした。開発業者は幾つかの不動産業者に委託して造成地を販売していました。その造成計画の段階で契約を結びましたので、土地の区画の大きさはある程度自由に変更可能でした。立地が良かったので契約しました。間に仲介業者Bが入っており、私と造成業者Cの契約書を2部作り、契約書には私と仲介業者Bと造成業者Cの名前を記載、契約時手付金、登記完了（登記事務はCのお抱え司法書士に依頼）と土地引渡し時に残額全部でその２回の支払いの割合は私の資金の準備状況から、私の方から申し出て即決で契約時と引渡し時の金額を決め契約書に書き込みました。契約条件は契約を片方の一方的な契約不履行時には倍額返しの条項が入っていました。つまり手付金の２倍を返してくれるということです。私が不履行すれば手付け金没収となっていました（契約不履行は互いの損失が発生するもので双方誠実に履行することを第３者のBを間に入れて約束するという契約行為）。その他の費用として、土地購入費の４％相当を仲介業者に支払い、登記料は私とCの折半という条件での支払いをしました。間に仲介業者を入れたことと土地代金の支払日と金額を記入した売買契約書を交換することで、最初に契約した金額以上は特に追加して請求されることはありません。建築業者Aは紹介した土地への住宅建設を請負わせる約束で土地についてはなんら仲介料は取られませんでした。

hito1717さんの場合、仲介業者を入れてみえない様で、多分、支払方法と金額、引渡し方法、登記書類（＝契約書で登記）の引渡しなどと契約不履行条項を定めた契約書２部作成して交換されていないようですね。
私からすれば、不動産業者がいい加減ですね。
きちっとした法的に効力をもつ売買契約書を不履行条項を入れて作成、交換しておかないと引渡し日時や売買金額が確定せず、口約束だけでこの先進められるのは、危険で住宅建築着工時期や銀行ローンの実施日時も確定せず、だらだら先に延びて行きそうです。
　きちっとした契約書を交わされることが必要ですね。
それができないなら、最悪で今までに支払った代金を諦めて契約を取りやめることも考えないといけないかも知れません。不動産業者が本当に信用できるかを見極めて
判断された方がいいですね。不動産業者の仲介業の登録免許も申請すれば簡単に発行されるらしく、免許があってもいい加減な悪質業者もたくさん含まれていると聞いています。間に立ち契約書に基づき契約を確実に履行させる第３者を間に入れてみえないので、両者の不一致は水掛け論になる虞があります。契約事項を明記した契約書を交換しておかないと押し切られて不利になりますので注意してください。
　
　造成計画や開発許可手続きの進行状況、開発地の登記の現状と引渡し時の区画図と土地面積の測量図などの説明を仲介業者から受けました。
　
　参考になりましたでしょうか？

lemonbarm · Answer

契約書は確認されましたか。

まず、去年の１０月の段階で「契約書」と「重要事項の説明書」の受取はされたのでしょうか。
この時点で開発許可が下りていなかったのであれば、本来契約は出来なかったと思います。そのため手付金２０万円は「申込金」という扱いになっているのではないでしょうか。この「申込金」とは新築のマンション等の購入を決めたときに契約前に部屋を押さえる為に預り金として渡すことがよくあります。これと同じ扱いになっていませんか。
受取書（領収書等）を確認してみて下さい。

もし既に契約書を受け取られているのであれば、上記の２つの書類に売買代金の受取の時期が記載されているとおもいますので、これも確認してみて下さい。
契約金、中間金（引渡までの期間に追加で支払う金額）、決済金（引渡の時に支払うお金）全て金額と日付が入っているはずです。（但し、中間金の支払いは無いことが多いです）

あと未完成物件の契約の時は、価格の５％以上または１０００万円以上のお金を受け取った場合、不動産業者はそのお金の保全措置をしなければいけません。
もし２０万円に５％を追加するとこの５％規定を越えるわけですから、必ず保全措置をとって貰って下さい。

契約書等をきっちりとみていないので、答えにくい部分もあります。もし分からないことや不安なことが地域の不動産協会の相談窓口に行って、契約書などを見て貰いきっちりと教えて貰ってはいかがですか。少々その不動産業者には不安を感じますので、大げさかもしれませんが。

noname#11476 · Answer

>、開発許可がおりるのが2005/2月末になり遅れると言われる。
違法な青田売りですね。

開発許可が必要な案件では、開発許可が下りるまでは契約してはいけないことになっています。
その業者はそれに反しています。

手付けについては本当は初めから５％取りたかったけど、開発許可が下りていないので堂々と請求できなかったから、とりあえず小額を納めてもらったという所でしょうね。

これから先はご質問者の気持・考え次第なのですが、契約破棄として手付金を返してもらうことも出来なくはないですよ。その業者は許可が下りていないのに違法に契約を結んだので、こちらとしては手付けが戻る解約をする方法は幾らでもあります。

ただ現在既に開発許可が下りているとすると、追加の手当金を入れるとご質問者の方も当初は違法だったが、開発許可後に手付金を入れることで、合法的な契約を結んだことになってしまうでしょう。
ですから購入判断は判断は追加の手付金を入れる前にして下さい。

どういうことかというと、開発許可前の契約は違法なので、そのときに支払った手付金は実は「申し込み証拠金」（キャンセルが可能でその場合には全額返還される）の形になっているのです。
そして、今回求められているのが、「手付金」（こちらの都合で契約を破棄した場合には返還されない）です。

もし契約しないことを伝えて初めに支払った申し込み証拠金の返還を求めて拒否された場合には、その不動産業者（建築業者にしても不動産免許はあるでしょう）に対して返還されないのであれば、役所（都道府県に不動産業の監督部署があります）に相談すると言えば返還するでしょう。それでも拒否するのであれば本当に役所に言って役所から指導してもらってください。

もしそれでも土地がよいので購入したいということでしたら、上記知識を念頭に入れて、契約してください。
工期についてははっきり言うと開発許可が下りていないうちは確定できません。ですからご質問のように遅れるのは当たり前です。（だから契約が違法となる）
ただ開発許可が下りれば多少の遅れはあっても極端に隠れることはないでしょう。
（遺跡が出てくるとかの特殊事情がなければですが）

では。

土地購入時の手付金を複数回に分けて要求された場合

私の場合、住宅建築業者Aに依頼して、不動産業者Bが持っていた造成予定の大手宅地造成業者Cの造成地を購入しました。

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