アパートを新築するのですが抵当の価値などについて

すいません、ちょっと文章が長くなるかもしれません。

今度アパートを建築予定です。小さなアパートで4戸を予定しています。
それで2年後にはもう1棟同じようなアパートを建てたいと考えています。

土地は自己資金で購入しました。
アパートの上モノは知り合いの大工さんなどに建ててもらう予定です。
大工さんは手間賃だけで良いよ、と言ってくれています。
木材からお風呂、トイレにいたるまですべて施主支給で良いと言われています。

簡易的な平面図から木材の量を割り出して、プレカット費用も出しました。

とりあえず、骨組み、壁、床などの合板までで500万程度、その他外壁下地、石膏ボード、断熱材で100万程度、トイレ、お風呂、基礎工事、外壁、階段、全部の見積もりを現在出しているのですが、概ね1700万～1800万となると思います。

木材の価格が高騰していますが、かなり安く抑えられたと思います。大工さんには施主支給だったのでいくらか手数料を別途支払おうかと思っていますので合計で1850万円を限度として公庫から借りる予定です。


200万円は自己資金として出す予定です。
現在の年収は350万円くらいです。
おそらく1650万円だと借りれるとは思います。

それで今回1650万を借りるにあたって土地は担保に入れる予定ですが土地自体はあまり価値が無いと思います。

土地は40坪で490万でした。坪12万くらいです。場所はすごく良いのですが間口が狭く、日当たりが悪くて・・人気の無い土地だったので安く買えました。しかし駅からは近く徒歩8分くらいで、お隣さんの形の良い土地は坪30万円～35万円で取引されているようです。（そのあたりは大体坪30万円前後だと思います）



それで聞きたいのですが、例えば土地と建物を両方担保に入れる場合、建物の価格って誰がどうやって決めるのでしょうか・・？大手のハウスメーカーの家でしたらなんとなく市場価格が沢山あるので平均値が出そうですが、自分のように自身で設計士さんにお願いしたアパートってどうやって資産価値を出すのでしょうか・・？

ちなみに長期優良住宅などの認定は取りません（取れません）

展示品などのキッチンなどを安く調達する予定なのと施主支給なので結構壁材など良いものが使える予定です。でも壁や床材、お風呂、建具、窓など良い素材、高い品を使っても公庫の人には分からないですよね・・。

金融機関はどうやって上モノ価格って決めるのでしょうか？何かしら基準がないと担保としての価値が決められず、金利も決められないですよね・・。

No.1 回答者： 愚か者には天罰を 回答日時： 2021/10/14 06:39

不動産建物の評価方法については、「積算法」とか、「収益還元法」とかがありますが、収益物件だとしたら、通常は「収益還元法」により算出することになるでしょう。

【具体的な算出方法】（例示）
ざっくりといえば、月額６万円の部屋が４室だとした場合、

60,000円×４室×12か月＝2,880,000円（満室の場合の年間賃料）
仮に、還元利回りを８％とした場合、

2,880,000÷８％＝36,000,000円（収益還元法に基づく時価）

したがって、上記の試算では3,600万円（土地・建物の時価）ということになります。
あくまでも、おおざっぱなざっくりとした計算です。

【補足】
なお、還元利回りは、物件の場所・所在地、周囲の環境等により異なってきますので、この点ご留意ください。

また、抵当権として差し入れる物件が仮に3,600万円だとしても、実際にはそこまで融資を受けられるわけではありませんので、この点もご注意ください。

※関連リンクを貼っておきます。
https://www.musashi-corporation.com/wealthhack/c …

No.2 回答者： momo-kumo 回答日時： 2021/10/14 07:50

金融機関は事業の収支計画表を提出させて審査します。

それで、事業として幾らぐらいの利益が出るかです、必ずしも担保価値ではありません。

>公庫の人には分からないですよね・・。
政策金融公庫から借りるのですね。
事業資金を借りるのであって、マイホームの住宅ローンを借りるのとは別物です。
https://owners.sumaity.com/cat_loan/press_693/

No.3 ベストアンサー 回答者： けこい 回答日時： 2021/10/14 08:13

こういった物件を収益還元法で貸す筈なんかありません

金融機関の査定基準は固定資産税の評価額が主流です
建物が完成すると市または県が査定評価を行い、それに固定資産税を掛けて来ます
評価額には二つあり、「評価額」と「固定資産税評価額」
査定は評価額の方で行われます
一般的には評価額の６割前後が査定価格になります
また当該土地建物は借家権付となりますから、その査定額から更に借家権割合を差し引きます
土地に関しては借地権割合と借家権割合を掛けた額を差し引きます
その合計額が担保の査定価格
一般論で言いますと、取得価格の半額程度になります

この回答へのお礼

具体的でよく分かりました。ありがとうございます。

お礼日時：2021/10/15 13:31

No.4 回答者： 愚か者には天罰を 回答日時： 2021/10/14 09:33

金融機関の融資担当者などに、融資の相談に行かれる際に訊いてみればわかりますよ。

不動産の評価方法について、「収益還元法」を知っているだけで、金融機関の人の、あなたに対する目つきが変わると思いますよ。