姉妹間での土地家屋の共同名義にする場合、土地家屋共に共同名義にしますか？ または、土地、家屋それぞれ

姉妹間での土地家屋の共同名義にする場合、土地家屋共に共同名義にしますか？
または、土地、家屋それぞれの名義にしますか？
また、共同名義にした場合、固定資産税はどうなるのでしょうか？

質問者からの補足コメント

• 共同名義の固定資産税ですが、たとえば、世帯主が5万円支払ってたとして、その5万円を、持分払うのですか？
  共同名義だからといって固定資産税が高くなることはないですよね？

    補足日時：2023/03/03 21:31

No.8 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2023/03/04 15:14

土地建物ともに共有にするのが一般的でしょう。

1つの物を2人以上で所有する場合、この状態を「共有」と呼びます（”共”同で所”有”するから「共有」なのだと考えるといいでしょう）。

土地と建物はそれぞれ別個独立した不動産ですから、これらをAとBの2人で所有する場合、土地はA名義、建物はB名義とすることも可能です。
ただそうしてしまうと、建物は経年劣化でどんどん壊れていき（修繕費用がかかる）、最後には取り壊すことになってしまうのに対して、土地はよほどのことでもない限りはなくならないという不公平が起きます。

土地や建物にかかる固定資産税についても、建物分については建物の所有者に請求されますし、土地分については土地の所有者に請求されますが、土地上に建物があることによって土地に対する課税が軽減されるという、建物所有者にはメリットはないけど土地所有者にはメリットが生じるという不公平が起きます。

また土地と建物は別個独立した不動産であるために、土地所有者の承諾なく土地上の建物が売却されてしまうことも取り壊されてしまうこともありますし、逆に建物所有者の承諾なくして土地が売却されてしまうことだってあり得ます。
建物の売却に関しては借地権の問題もあるので簡単ではないものの、借地借家法を基に裁判をすれば借地権の譲渡も地代もなんとかできてしまうので油断はできません。
土地の売却に関しては底地権（建物の負担があるので買主が自由に使用できない土地の権利）になってしまうものの、姉妹所有であれば地代は無料（使用貸借）だったのが所有者が変わったことで地代請求がされるようになるといったことも起きるでしょう。

土地建物を別々に所有することで、このような問題が起きかねない状況が作り出されるのです。

ですが共有であれば、売るのも貸すのもAB2人ともが同意しなければできません。持分のみの処分ももちろん可能ではありますが、買い手が制限されるので、結果として共有者全員が一緒に処分することになります。

共有の場合の固定資産税については、共有持分に応じて負担すればいいので、たとえば納税代表者としてAを選んで役所からAあてに通知をもらって納税し、あとは内部関係としてBがAに自分の負担分を渡してもいいですし、AとBそれぞれに納税の通知書を出してもらってそれぞれが納税してもかまいません（共有物件のすべてが代表者から納税しているわけではありません。それが強制されるようであれば、マンションの敷地の固定資産税の納税が大変なことになってしまいます）。あえて言うなら、納税額については基本的に100円未満は切り捨てになるはずなので、共有にして納税義務者を分けたほうが、わずかですが安くなる可能性はあっても高くなることはありません。

姉妹で、両者が仲がいいうちはどのようにしていてもかまわないんです。ただ代替わりして関係性が希薄になるとか、仲たがいしたりすると、相手方に勝手に何かされちゃったけど持分も持っていないのでどうしようもないということが起きかねません。
将来、ストレスを抱え込まないように考えておくとよいように思います。

No.7 回答者： momo-kumo 回答日時： 2023/03/04 13:20

土地をA、家屋をBの名義にした場合、家屋が自然災害で倒壊したり、火事で消失した時はBは財産を失います。

No.6 回答者： ogi_3 回答日時： 2023/03/04 12:50

自治体としては固定資産税が支払われさえすれば良いです。

お二人の間でどのように持ち分を決めるかは、ご相談して決めてください。

No.5 回答者： のなつぺ 回答日時： 2023/03/04 11:25

持分登記といいましていわゆる共有名義で、1つの不動産を複数人で所有して登記する方法です。

共有名義で持つ場合の所有権のことを共有持分といいます。
持分登記では負担割合により登記上の割合区分があり、‟持分割合”といいまして資産分割で法的にも有効とされます。
固定資産税は資産区分によってお住いの自治体から納付書が送られてきますが、あくまでも名義人の所有割合に忠実となりますが、自治体側は支払さえされれば誰が支払いをしても問題視しません。
固定資産税は3年ごとに見直しがある固定資産評価証明書に基づいて試算されますので、持分割合で固定資産税額が変わることはありません。

No.4 回答者： ohkinu2001 回答日時： 2023/03/04 01:09

なぜ、共有名義にするかにもよりますが、

普通は両方とも共有名義にすると思います。

固定資産税は持ち分に応じてそれぞれに請求されるのではなく
代表名義人にまとめて請求がありますので、
共有者間で話し合って任意の割合で支払うことになります。
片方が全額持っても良いし、持ち分で分けても、
あるいはそれ以外の割合で分けてもかまいません。

共有と単独で固定資産税が変わることはありません。

No.3 回答者： ogi_3 回答日時： 2023/03/03 21:42

「土地家屋共に共同名義」とした場合は、「土地、家屋のそれぞれの合算」の1/2がそれぞれの持ち分になります。

「土地、家屋それぞれの名義」とした場合は、それぞれの所有する不動産の固定資産税が持ち分となります。
固定資産税は固定資産の評価額に対して計算されるものです。
「共同名義だからといって固定資産税が高くなること」はありません。

この回答へのお礼

続いての回答ありがとうございます。
たとえば、それぞれ持分で、片方が2万円支払、もう片方が3万円支払でいいのでしょうか？

お礼日時：2023/03/03 22:26

No.2 回答者： merciusako 回答日時： 2023/03/03 21:11

土地と建物は別ですから、両方とも共有でも片方だけ共有でも、姉妹で話し合って決めれば良いです。

また、共有の持ち分割合も好きなように設定できます。

ただし、５０％ずつの共有とした場合は、処分したり、建て替えたりするときに問題となりやすいです。

処分したい、イヤだ。
建て替えたい、イヤだ。

持分が５０％ずつですからまとまりにくいです。
その場合どうするのかの取り決めも必要です。

固定資産税は共有の持分に応じて負担の責任があります。

実際の納税では、代表者を税務署に通知しておけば、その代表者に請求されますから、その代表者がまとめて納めておく形になります。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

共同名義の固定資産税ですが、たとえば、世帯主が5万円支払ってたとして、その5万円を、持分払うのですか？
共同名義だからといって固定資産税が高くなることはないですよね？
また、50%はまとまりにくいのですか⁈

お礼日時：2023/03/03 22:19

No.1 回答者： ogi_3 回答日時： 2023/03/03 21:01

不動産が共有名義の場合、固定資産税は共有者全員に納付義務があります。

自分の持分だけ支払うのではなく全額を支払う義務です。
1人で固定資産税を全額支払った場合、他の共有者に負担額を請求できます。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

お礼日時：2023/03/03 22:19