抵当権抹消と所有権移転

このたび、中古マンションを購入することになりました。
このマンションには、現在の住居人の抵当権が設定されており、500万円ぐらいの社内融資が残っています。
今回の売買金額はこれ以上で一括返済できる金額です。
所有権移転の手続きは、個人的に行う旨を申し出たところ、抵当権が設定されているので、同時に行う必要があり、司法書士にお願いした方がよいと言われました。
素人ながら、売主さんの方で抵当権抹消手続きまでしておいていただければ、委任状、権利証は必要になりますが、こちら（買主）で所有権移転は可能と思っているのですが、いかがでしょうか？少し詳しく教えていただければ幸いです。

No.4 回答者： 63ma 回答日時： 2005/04/18 18:20

少し複雑ですので、人物をＡＢなどで分けます。

マンションを購入する質問者・・・Ａ
マンションを売る人・・・・・・・Ｂ
抵当権設定権者（社内融資担当）・Ｃ
(1)Ａ、Ｂ、Ｃ３人が登記所に集まる。
(2)Ａは５００万円の現金か小切手・実印を持参。
(3)Ｃは抵当権抹消承諾書・抵当権抹消登記委任状・法　人の資格証明書・代表者の印鑑証明書及び金銭貸借　契約書（社内ローンの契約書）を持参。
(4)Ｂは実印・印鑑証明書・マンションの登記権利書を　持参。
(5)登記の方法ですが
　ＡはＣに現金又は小切手を渡し、ＣはＡに(3)の書類　全部を渡す。
　ＢはＡに(4)の書類を渡す。
　Ａは事前に作成してある、抵当権抹消登記申請書に　Ｃから受け取った書類を添付する。又、所有権移転　登記申請書にＢから受け取った書類を添付する。
　※二種類の登記申請書を一括して同時申請します　　が、「抵当権抹消登記申請」を１/２と書き、「所有　権移転登記申請」を２/２と書いて、窓口に提出して　ください。
　１/２、２/２の意味は抹消を先にやり、次が移転で　す・・・の意味。
なお、登記申請の書式は登記所に備えてありますから参考にしてください。
複雑で説明も下手で分かりにくいと思いますが、二種類の登記自体は余り難しくありません。ただ、同時申請のため、複雑になりました。
頑張ってください。

No.3 回答者： noname#11476 回答日時： 2005/04/18 13:05

>売主さんの方で抵当権抹消手続きまでしておいていただければ、

これはご質問者からの支払により可能となりますので、ご質問者がお金だけ先に渡してくれるのであれば出来ます。でもそれは大変危険ですよ。そのまま逃げられたらどうします？

結局事前に手続きということは出来ませんから、

・抵当権者の抹消用書類（委任状など）
・売主からの登記済証（権利書）と委任状

がそろったところでご質問者から支払を行い、同時にその書類を受け取ります。
その後抹消登記を司法書士に依頼して、更にご質問者が法務局で所有権移転登記しますが、抹消登記から所有権移転登記の間に空白ができるし、万一書類に不備がある場合には、困ったことになります。
既にお金は支払済みなので、相手から貰う書類に不備があると、相手にまた頼まないといけませんが、素直に応じてくれないと頓挫します。
法的手続きをとって対処する道はありますが、それまでの間に他の人に売却されてしまうともはやお手上げです。

まあ支払った代金をまた相手から回収できればよいのですが、相手は多分とんずらしますので、、、、

わずか数万円の費用を節約する意味はないでしょう。

No.2 回答者： caltola7 回答日時： 2005/04/18 10:03

売主さんに500万円の社内融資を返済できる資金的余裕があれば事前に抵当権を抹消登記できることは可能です。

けれども、たぶん売主さんも次に住む不動産を購入するのでしょうから、手持ちの資金及び現居住マンションの売却代金から社内融資を返済した後の残金が新規購入不動産の購入資金に充てられます。よって、事前に抵当権を抹消できるケースは少ないと思います。
質問者さんにとって、マンションの購入代金を支払う時までに抵当権を抹消してもらう必要がありますよね。
一方抵当権者である売主さんの会社も抵当権抹消に必要な書類（抵当権設定契約証書、同委任状、資格証明書等）を売主さんに払い出すのと引換えに社内融資を完済してもらわなければなりません。
そこで、マンション売買取引と社内融資完済を同時に行い、売主さんはマンション売却代金で社内融資を完済し、抵当権抹消登記書類を返却してもらいます。同時に質問者さんは、売主さんからマンションの所有権移転登記に必要な書類（権利証、委任状、印鑑証明等）を受領します。
この時に質問者さんは、所有権移転登記書類、抵当権抹消登記書類が完全なものであるか確認しなければなりませんよね。売主さんが住所変更（抵当権設定当時と現在）している場合や抵当権者が商号変更または住所変更している場合には所定の変更登記に必要な書類も要ります。
質問者さんがすべての登記に必要な書類を確認できる自信があればいいですが、私などの素人は司法書士に依頼することになります。
また、取引当日までに当該マンションに関して他の登記（差押、他の抵当権設定）がされていないかどうか司法書士は当日に法務局で事前閲覧して確認してくれるはずです（リスク回避）。
説明がへたですみません。同時取引であれば司法書士さんに依頼することをおすすめします。

No.1 回答者： kaz1916 回答日時： 2005/04/18 09:54

理論的にはあなたの言う通りで可能です。

然し、抹消登記が完了するまであなたの所有権移転登記は出来ませんので、空白期間が生じます。

最悪の場合、売主の二重売買も可能な状態になってしまいます。（移転登記時には必ずしも権利書は必要ではありません）

もう一歩進めて、あなたが抵当権抹消の手続きまで出来ればよいのですが、司法書士法上不可能ですから（司法書士以外、別に定められた資格を持つものを除いて、他人のために業務を行ってはならない）

多少のリスクを覚悟であれば、ご自分で移転登記をなさるのも良いでしょう。