自営でマンション購入の全額融資は可能でしょうか

このたび新築マンションを購入しようと計画しております。

本当は賃貸でもよかったのですが、ペットが居る事と近い将来子供を増やす計画のため、狭い間取りの賃貸では次の引っ越しが面倒な事が理由です。
また、敷金もばかになりませんよね。不動産やと家主がぐるになっていてほとんど戻ってこない「捨て金」です。
そういう経緯もあり今回のマンション購入計画が持ち上がりました。

ところで相談というのは、自己資金が限りなく０に近いのです。
広告で入ってくるマンションの支払いプランは「頭金０」などとおいしそうな言葉が並んでいますが
これを信じてもいいのでしょうか。
当然、全額融資にてローン返済となりますが、当方自営業のため融資を断られるのではないかと心配しております。
購入物件は約２，２００万円ほど。月々の収入は５０万円ほどです。
担保になるようなものは・・・年式の古い（１０年前）車が２台。他はちょっとだけの定期預金（引っ越しで消えそうです・・・）しかありません。
こんな家庭でも銀行は貸してくれるのでしょうか。ちなみにもし借りるとしたら過去に借り入れ実績のある銀行で、と思っています。
過去に２～３回、車のローンなどで借り入れ・返済の実績があり、記憶の限り延滞はありませんでした。
親を頼る方法もありますが、貸してくれても２００万前後かな？と算段しています。（もちろん将来同居するつもりです）とりあえずは全額自己返済という線で考えています。

週末にでもモデルルームを妻と見に行く予定なのですが、いざ借り入れが不可能だった場合にがっかりする結果になるのも辛いので大丈夫そうなのかそうでないのかが事前に分かっていればショックも少ないかと思い相談いたしました。

No.1 ベストアンサー 回答者： noname#30427 回答日時： 2005/04/26 09:13

＞これを信じてもいいのでしょうか。

ダメですよ～。
最低でも現金で100万程度は必要です。諸経費として。それプラス引越し代、引越しにともなう家具等の購入を考えたら2,300万は最低でも物件購入資金以外に必要ではないでしょうか。

自営はサラリーマンより借り難いと言われますしね。

全額ローンを組めたとしてもその金利は物凄いです。それこそ「捨て金」です。今の家賃などが分かりませんが、ご夫婦とペットだけなら月に30万近く貯められませんか？（節約すればもっといくかも？）
せめて購入資金の2,3割＋現金2,300万円程度はためてからにしたほうがいいですよ。

私も昔、その言葉にだまされてモデルルームを見に行って物凄いショックを受けて帰ってきました（涙）。

この回答へのお礼

諸経費に１００万程度は想定しておりました。
入院中の子供の動物アレルギーが発覚、かといってペットを里子に出したり捨てたりできない状況。もうすぐ子供が退院、しかし部屋数が少なく家へは帰れないというせっぱ詰まった状況なのでできるだけ購入できるように情報収集いたします。
ダメもとの気持ちもありますので気楽に見学へ行くことにします。
アドバイスありがとうございました。

お礼日時：2005/04/27 08:58

No.2 回答者： kojiro1225 回答日時： 2005/04/26 11:20

あくまで個人的な意見ですから参考までに。

さて、新築マンションの購入ということですが、

「マンションの購入＝捨て銭」

だということもいえますよ。

仮に今回の物件の購入に必要な額が諸経費込みで2,500万円。
そしてそれを頭金なしの全額融資で購入ができたとします。
そしてそれを30年で返済するとして総支払額を試算してみましょう。

【30年　2.4％固定　ボーナス払いなし】で試算すると、
借り入れの支払額は月に97,485円、総支払額は35,094,600円←(1)

それに加え、マンションの管理費・修繕積立金が月に約15,000円として、
15,000×12ヶ月×30年＝5,400,000円←(2)

固定資産税が・・・まぁ地域差があるので難しいですが年100,000円とすると
100,000×30＝3,000,000円←(3)

(1)＋(2)＋(3)＝43,494,600円です。


一戸建てであれば何十年経とうと底地の価格が残りますが、マンションはそうはいきません。
30年も経てば・・・そうですねぇ、30年後の貨幣価値や社会情勢はわかりませんが、
仮に貨幣価値が変わらなかったと仮定して400万円ぐらいで売れればいい方なんじゃないでしょうか？
ですから仮にその400万円が30年後の資産価値として考えると

43,494,600－4,000,000＝39,494,600円

を捨てたことになります。
さて、39,494,600円を30年（360ヶ月）で割ってみると

39,494,600÷360＝109,707.2222・・・

つまり、月に約11万円の賃貸マンションに住みつづけたのと同じ事になるわけです。
月11万の家賃のマンションだったら、結構選び甲斐のある予算ですねぇ。
しかも家賃を月8万程度に抑えれば３年で100万以上貯まりますねぇ・・・
30年で・・・あれれ？1,000万貯蓄ができてる！
30年後の資産０と、資産1,000万、さて、どっちをとりますか？

まぁこれはあくまで計算上、しかも不確定要素満載のお話。
もしかしたら貨幣価値が下がりに下がって、総支払額よりも30年後の売却価格が高い
なんてこともあるかもしれませんが、こういった考え方もあるんですよ。

この回答への補足

なんだかんだで本日モデルルームを見に行きました。
公庫から借り入れする事と両親から援助（借り入れ）をする事が可能そうな段取りとなりました。
まとめてこちらへお返事という形で申し訳ありませんが、せっぱ詰まった状況で冷静に住宅供給会社での対応ができたのもお二方のおかげです。お礼申し上げます。

補足日時：2005/04/29 22:39

この回答へのお礼

なるほど計算してみると確かに賃貸と大して変わらない金額になりますね。
ただ諸事情により賃貸ではペット可の物件が多くない事と将来子供を増やす計画なので部屋数を多くしたい、かつペット専用の部屋が必要という事情がありますのでなかなか見つからないのが現状です。
今回ねらっている物件は駐車場・管理費・補修費も込みで今の家賃＋駐車場代よりも安いのです（計算上）
どうにかして融資が受けられるようがんばってみます。
アドバイスありがとうございました。

お礼日時：2005/04/27 09:01