不動産の譲渡税申告時の譲渡費用の件

不動産譲渡税申告書の記載法を教えてください。
①不動産の取引/決済の際に司法書士が同席されますが、この費用約２万円は譲渡費用に含まれますか？　含まれる場合、申告書の「その他」を選択して「司法書士手数料」と記入すればＯＫでしょうか、又は「司法書士・登記原因証明情報等」とするとか。
②解体費用約２0０万円と家財不要品回収作業約７０万円かかりましたが、後者も取り壊し費用として　　申告してよいのでしょうか？取り壊し費用になるなら、業者が異なるので２行になりますが、まとめて１行して支払先はＡ社他とするのがよいのでしょうか
③年内に決済が完了しない場合で、手付金を受領した時は、来年の確定申告の際に「次年に申告する」旨を申し出ておけばよいのでしょうね。

質問者からの補足コメント

• 早速のご回答ありがとうございました。
  小生の文章が拙いため、真意が伝わっていないところがあります。
  ①の司法書士手数料は譲渡費用と理解します。
  ②国税庁の確定申告作成ソフトには譲渡費用の入力覧の費用の種類として、仲介手数料、収入印紙代、取壊し費用、測量費用、立ち退き料、その他があります。その他を選ぶと更に説明書きを記入します。先生は、手書き申請書の記載内容でご説明されているので、話がかみ合いません。ソフトには取壊し費用は細目として存在します。また４行空白があります。このソフトをご覧になって、ご回答いただけませんか。
  ③土地は分筆して２者に譲渡します。甲氏との取引は年内が完了します、乙氏は１２月に手付金支払いとなり、取引は３月の予定です。手付金だけの確定申告は不要らしい？ので、税務署に疑義をもたれないよう「乙氏事案は令和７年に申告する」と来年の確定申告時に伝えるということです。

  No.1の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2023/10/17 16:07

No.4 ベストアンサー 回答者： Keirisyokunin 回答日時： 2023/10/19 10:49

①司法書士費は譲渡費用に含みます。

②解体費用約２0０万円はそのとおりです。
業者を記入することになっているので、別々の行に記入します。

③譲渡所得が発生するのは、原則は契約日ではなく、「引き渡し日」です。

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …

　今年中（令和５年）に契約が完了しても、引き渡が令和６年になる場合は令和７年３月15日までに行う確定申告の材料です。しかし、令和５年分の申告材料とすることもできます。
　どちらでもよしとする理由は、譲渡所得は「申告分離課税」といって他の所得（給与など）と切り離して考えるため、年をずらしても納税額に変わりがないためと考えます。

＞「次年に申告する」旨を申し出ておけばよいのでしょうね。

わざわざ申し出る必要はありません。粛々と、原則にそって申告するまです（申し出ても悪いことはありませんが）。

この回答へのお礼

わかりやすく合理的な説明をいただきありがとうございました。小生には難解な法令を拾い読みし、自己都合解釈して、令和7年に申告すればよいと考えていました。手付金の扱いについて、商法等の会計の原則と税務実務の間に相違があるのではないか。納税の便宜を図ってくれていると思います。
企業であれば手付金だけで税務処理し、一般人は全額を受領したのち確定申告することを選択するではと思います。手付金10％なら60坪中6坪売れたものとしての計算になるかと。また、当地に住宅建築予定ですが、ローン審査が不合格なら契約はキャンセルで返金する約束です。不合格なら税務は煩雑かと。

お礼日時：2023/10/20 09:44

No.5 回答者： hata。79 回答日時： 2023/10/21 14:31

[ローン審査が不合格なら契約はキャンセルで返金する約束]

んん？
それって売買契約の中での条件付売買契約というものです。
契約書を良く確認してください。
その場合にはNo４様が言われてるように「物件の引き渡し日」が売買契約の成立時です。
令和５年に売買予約をして手付金を受け取っても、令和６年になってから「売買代金の全額を受け取って」「物件の引き渡しをした」なら引き渡し日が譲渡の日になります。

ただし、代金受領もしてないし、物件の引き渡しもしてないが、令和５年に譲渡契約が成立したとして、令和５年分の譲渡所得として申告しても良いこととなってます。

なお「手付金10％なら60坪中6坪売れたものとしての計算」はいたしません。

この回答へのお礼

昨晩、仲介業者より、買主の融資事前審査承認と通知がありました。ひとまず安心です。本件の契約/手付金受領は11月中旬で、契約書は未完成です。
hata様、keirisyokunin様、大変詳しく丁寧に教えていただきありがとうございました。結局、本件の確定申告は令和7年になることを理解しました。なお「10％売れたと計算するが間違い」は宿題にしておきます。（企業薬剤師退職者）

お礼日時：2023/10/21 15:40

No.3 回答者： hata。79 回答日時： 2023/10/19 10:43

「代金の受領状況の覧の1回目に手付け金額を記入、未収金箇所に残金を記入。

譲渡費用はこの時点で発生した費用を記入する」でよいです。
お疲れさまでした。

この回答へのお礼

ご回答に感謝します。だんだん税務の知識が深くなってきました。

お礼日時：2023/10/21 14:14

No.2 回答者： hata。79 回答日時： 2023/10/18 23:42

①司法書士費用約２万円は譲渡費用に含まれます。

申告書の「その他」を選択して「司法書士手数料」と記入すればＯＫ。
②解体費用約２0０万円はそれでよいです。
家財不要品回収作業は解体費用です。
業者が異なるので２行にしておくのがベターです。
「その他とはどこだ？」と税務署員に質問事項を作らせてしまうからです。
③年内に決済が完了しない場合とは？
売買契約が完了したが、手付金を受領し残額の支払いが翌年になるということでしょうか。
だとすると「来年の確定申告の際に「次年に申告する」旨を申し出ておけばよい」は、失礼ながら誤ってます。
「売買契約成立時の年月日」に譲渡所得が発生しております。
売買代金を全額受け取った時点で譲渡所得が発生するのではない、です。

理由
売買契約が成立しても譲渡代金の受け取りが延々と伸びてる場合には、譲渡所得の申告義務が代金受領の日まで発生しないことになります。
代金の支払いをどのようにするかは売り手と買い手の自由契約に基づくものです。
税法では、自由な契約によって納税義務発生時が動くことを認めてないのです。
また、売買契約は成立しているが所有権移転登記がされてない場合でも、売買契約が成立した時点で譲渡所得は発生する点は留意すべき点です。

この回答へのお礼

ご丁寧な回答に感謝します。代金の受領状況の覧の1回目に手付け金額（10％）を記入、未収金（予定）箇所に残金を記入。譲渡費用はこの時点で発生した費用を記入する。と理解しました。
小生は薬系で薬事は勉強しましたが、税務は疎い者です。
ご回答の事由を整然と説明していただきありがとうございました。

お礼日時：2023/10/19 10:07

No.1 回答者： mukaiyamo 回答日時： 2023/10/17 10:47

＞①不動産の取引/決済の際に司法書士が…

土地や建物を売るために直接かかった費用に間違いありませんから｢譲渡費用｣で良いでしょう
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …

＞後者も取り壊し費用として　　申告してよいの…

そんな名前の費用はありません。
「譲渡費用｣」のうちです。

＞業者が異なるので２行になりますが…

「譲渡所得の内訳書」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/s …
のことですか。
それなら 3 ページの 3 番に｢仲介手数料｣と｢収入印紙代｣があって、まだ空白行が 2 行ありますからじゅうぶん書けるでしょう。

＞「次年に申告する」旨を申し出ておけば…

違う、違う。
税金が発生するのは、お金が入ったときではなく、売買契約が結ばれた時点です。
今年中に契約が成立しているのなら、未収であっても今年分として来年初めに確定申告しなければ行けません。

これを｢発生主義｣と言います。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/i …