工事監理業務の相場

大規模修繕の工事監理業務として管理会社より1200万円必要と言う議題が今期の総会にあがりました。これは世間相場でしょうか？80世帯ぐらい７階建ての築20年のマンションで工事内容は外壁塗装や防水工事などです。

No.7 ベストアンサー 回答者： マンション管理士資格者 回答日時： 2024/01/20 20:48

【追記】

▼因みに)当ﾏﾝｼｮﾝの,2年前に実施した第2回目の大規模修繕工事額は→
①管理会社の見積書額は→¥8,800万円
②理事会が自らﾈｯﾄで探してきた)
1社で完全に補修施工する業者は→
¥5,800万円でした.
▼現在まで)何の問題もなく、ありがたかった業者でした。
⬛因みに)当該補修業者は,8年前迄は→某管理会社からいつも,ﾏﾝｼｮﾝ管理組合の補修工事を紹介されてきた業者で→その社長が言う事には『それまでは)管理組合の工事支払額の6割で→補修工事をしてほしい』との工事依頼条件だった,との事.
▼あとの)差額の4割分は→管理会社側の取り分だった,どのように発言でした。
▼管理組合の支払う金額の,6割での工事依頼ならば)外壁工事も(本来,三層塗装塗りでも)真ん中の2層塗りを手抜きして→外層ぬりと下地塗りで行い、真ん中の中間塗りを手抜き塗装で地して→何とか下請け業者としての、モウケを出していた,との事。
▼今は)ﾏﾝｼｮﾝ管理組合との当社との直線の請負い工事の契約(管理会社が入らない)により→管理会社の下請け時代よりも、儲けが多くなり(かつ)手抜き工事もせずに→キチンと完璧な正規の補修工事が実施できて→ﾏﾝｼｮﾝ管理組合絡も信頼されて→多くの管理組合との長期修繕工事が依頼されて→管理会社からの中間ﾏｰｼﾞﾝの搾取もなくなり、営業中利益も確保去れている,との吐露発言でした。

この回答へのお礼

何か知らないところで暗躍されているような気味の悪いお話ですが、当マンションでも他人ごととは思えないので総会で確認してみたいと思います。なお、ご体験された内容など詳しくご説明頂いたのでベストアンサーとさせていただきます。

お礼日時：2024/01/21 13:18

No.9 回答者： マンション管理士資格者 回答日時： 2024/01/21 07:47

【追記】

▼因みに)当ﾏﾝｼｮﾝの,2年前に実施した第2回目の大規模修繕工事額は→
①管理会社の見積書額は→¥8,800万円
②理事会が自らﾈｯﾄで探してきた)
1社で完全に補修施工する業者は→
¥5,800万円でした.
▼現在まで)何の問題もなく、ありがたかった業者でした。
⬛因みに)当該補修業者は,8年前迄は→某管理会社からいつも,ﾏﾝｼｮﾝ管理組合の補修工事を

この回答へのお礼

度々のご回答ありがとうございます。ご親切にご回答いただきましたので、前回ご回答をベストアンサーとさせていただきました。ありがとうございました。

お礼日時：2024/01/21 13:35

No.8 回答者： mofl 回答日時： 2024/01/20 23:08

単に数字を提示して、それが相場かどうか？は答えられるわけない。

ほとんどの設計事務所は工事費からの率と思う。
あと、建物の種類（単純な構成の建築物だと安い）や工事の内容など。
その金額だと工事の発注金額は億に届くよね。

まず、工事監理とは何か？から確かめることだ。
そして監理として住民側がどこまで要求をするのか？も。
今回は外壁と防水とのこと。
工事の内容は別の話として、監理でどこまで？は、例えば担当の建築士をどの程度呼ぶのか？
監理費の比率で大きいのは人件費だ。
つまり日当ね。
交通費も入るだろう。

設計との突き合わせ、修繕工事だと工事をしてみないとわからない箇所も多い、そこで的確な指示を施工者へするためには設計者へのフィードバックも必要だ。
（監理者は勝手に指示をできないからね）
そして竣工後の監理報告。
建築確認申請は要らないわけで、監理の内容の依頼如何で監理費は変わるわけだ。

なら、その数字の根拠を尋ねないと。
そこには監理のやり方も当然ながら知らないと。
1200万を取って300万で済ませることも簡単だよ。

監理の内容を確かめる、は絶対だ。
施工者から全体の工程表をもらっているだろうから、そこに監理業務を書き込ませ、どこで、どのような、何人を投入、このくらいは具体的に答えるだろう。

メシをあらかじめ頼んだら1200円の請求が来た。
それが高いか、は、どのような料理を、どのような材料で、何人分を作るのかわからないと評価できないよね。
それと同じと思う。

あと、工事監理は見積もり合わせなんて不可能だからね。
それは依頼の性格を考えればわかる。
設計事務所を部門として抱える施工業者だと監理は社内的にセルフチェックだ。
そのマイナスは理解しておくこと。

この回答へのお礼

工事監理委託内容は総会議題によると、施工会社との事前打ち合わせ、近隣への工事挨拶、住民説明会、施工中の工事の巡回、業者定例会議への出席、施工会社定例会資料作成、工事引き渡しの確認などです。前回大規模修繕時の議事録を見ると、マンション管理会社は定例会出席などで５０万円ぐらいを計上していたと記憶しています。ご回答ありがとうございました。

お礼日時：2024/01/21 13:31

No.6 回答者： マンション管理士資格者 回答日時： 2024/01/20 20:24

【追記】しかし,¥1200万円の工事監理委託費とは,(私からは)あきれてしまう金額ですね。

【管理会社の)管理組合へのﾗﾝｷﾝｸﾞ評価】
▼どの管理会社でも)自社の管理受託する管理組合に対して、(管理会社は)【A～B～C】と管理組合をランク付けしています。
(A)管理業務に無関心で,管理会社へそのﾏﾝｼｮﾝ管理業務を丸投げする管理組合
(B)数人のうるさい組合員･理事が存在する管理組合
(C)理事会も,一般組合員も)数多くのﾏﾝｼｮﾝ管理業務に関心を持ち、管理知識も有し,管理会社へ交渉して,絶えず管理業務の向上に意欲持つ管理組合
▼以上の各ﾏﾝｼｮﾝ管理組合のうち、
(A)が,(管理会社にとっては)【最高の顧客となる管理組合】ですね。
(B)時には)管理業務の改善を注文してくる管理組合(数はｿｺｿｺ)
(C)の管理組合はとても少ないが、【全体の5％程】のいる管理組合
▼これぐらいの)理事･組合員ならば、将来の修繕積立金額も不足しないし,長期修繕計画書も6ｹ年ごとに改訂しているので安心
▼(A)のﾏﾝｼｮﾝ管理組合とならないように,皆で頑張りましょう‼️
▼(A)のﾏﾝｼｮﾝならば→管理会社にとっては→管理会社の儲けが,ﾌﾛﾝﾄﾏﾝにとっては→最高に,管理会社が儲けられる管理組合ですね。
▼工事監理費も、(偽の相見積書提出で)提出された工事見積書の範囲内で,理事会が選定してくれるのですから、監理費用や工事費用から→加算された利潤を→(見積書額の中から)中間ﾏｰｼﾞﾝを→業者通じて→管理会社へ配分されてくるんですから‼️

この回答へのお礼

ランク付けのご説明ありがとうございます。当マンションはおそらくAと思われます。貴重な情報ありがとうございました。

お礼日時：2024/01/21 13:13

No.5 回答者： マンション管理士資格者 回答日時： 2024/01/20 20:00

【追記】mercitsakoさんの)おっしゃるとおりと.思います❗

補修工事の選定も.補修業者の談合･癒着するｺﾝｻﾙﾀﾝﾄや管理会社には→十分に→ご留意をして下さいね‼️
【注意点】
▼『相見積書の収集比較』時でも,
その複数の見積書収集が,全て管理会社から理事会へ提出されたものならば→市場競争下での【本来の相見積書比較】ではありません❗
▼管理会社の関連補修業者の範囲内の各業者と.管理会社とが、調整して,ﾁｬﾝﾋﾟｵﾝ業者(=最初からどの業者に選定するか、決めている業者)を→管理会社が決めているのですから❗
どうぞ,気をつけて下さいね‼️

No.4 回答者： マンション管理士資格者 回答日時： 2024/01/20 19:47

追記)⬛(これからは)ﾏﾝｼｮﾝ管理組合･理事会の方々は(ﾏﾝｼｮﾝの維持･管理業務について)

①管理会社への丸投げする方々
②建物等の管理への)無関心
③建物･共用設備等の維持管理･工事見積書の収集の管理会社への依存する組合員
▼以上の理事会･組合員の方々では)
管理会社の立場は)毎月の管理委託料金額では(管理会社の利潤が増えず),あとは)補修工事費の業者選定を,管理会社関連補修業者と打合せして→=本来の1社だけの利潤額を,工事見積書額ではなく)その見積書額に→管理会社分の(補修業者への工事紹介料として)1社だけの利潤の所へ、管理会社の利潤額を→2～4割程の利潤額を加算･上乗せして(中間ﾏｰｼﾞﾝ)補修業者へ支払う金額から→その中間ﾏｰｼﾞﾝを,下請け業者から→管理会社が受けとる方法が,常態化しております。
⬛この方法を→【多層･多重工事請負い方式】と･言います。
⬛管理会社の立場では(他の補修業者とは違い)毎月の管理委託業務の会計業務で,ﾏﾝｼｮﾝ管理組合の長期の修繕積立金額の残額や補修予算額も事前に→管理会社は把握しており→①予算全額を使い切るような工事見積書額の管理組合への提出(or)
②ひどい管理会社では(予算残額の使い切りどころか)将来の予算額迄支払させ,(修繕積立金額が不足なれば)借りやすい金融機関を理事会へ紹介してまで,管理組合の借金してまで,補修項見積書額を管理組合へ提出差せている事例もある。
⬛とにかく(ﾏﾝｼｮﾝ建物･共用部分の劣化による)各種補修工事の【見積書の収集方法は】→管理会社に任せずに→理事会自らで一般の1社だけの『完全施工の補修業者』だけを→ﾈｯﾄで探す事がとても重要です。
⬛もつと,ひどいのは)理事会を廃止させて→管理会社自身が管理組合の管理者(理事長)に就任させて→管理組合を牛耳る『第三者(管理会社)管理方式』が,最近急上昇すしており→国交省も,管理組合の立場寄りのﾏﾝｼｮﾝ管理士等を【監事】に就任させて→管理会社をﾁｴﾂｸ･監視する制度を→今、検討中で→今年5月迄に、ｶﾞｲﾄﾞﾗｲﾝ･標準規約の改訂予定ですね。
⬛あなた方のﾏﾝｼｮﾝでも)十分ご留意をしており下さいね‼️
影から,応援しております.

No.3 回答者： merciusako 回答日時： 2024/01/20 18:54

一般的な分譲マンションの大規模修繕工事の施工業者は、３種類に分かれます。

１．そのマンションを建設した建築会社の子会社
２．大規模修繕工事専門業者
３．修繕工事まで手がけるマンション管理会社

どの種類の業者にしても、元請けとして仕事を受けるのが普通です。

どこかの１級建築士事務所に工事監理を任せて、防水工事、塗装工事、外壁工事などの各工事は専門業者にやらせる場合もありますが、非常に割高になってしまいます。

そこで、元請業者として相見積を取るのです。

この場合、見積の中には工事監理業務の代金も明細として記載されているはずです。

ただ、「工事監理業務費」が高いか安いかの問題ではありません。

「大規模修繕工事の全体」として、工事の質と金額が見合うかどうかです。

もし、他社との比較検討がないのなら、工事監理業務費が世間相場であったとしても何の意味もありません。

工事全体として、キチンと他社との比較をするべきですね。

この回答へのお礼

今回は元請ではなく、管理組合の業務を委託された会社が施工会社とは別に工事監理業務をする契約の為、割高になっていると思われます。ご説明いただき、ありがとうございました。

お礼日時：2024/01/21 13:03

No.2 回答者： マンション管理士資格者 回答日時： 2024/01/20 18:43

余りにも,暴利な監理費用ですね。

私どものﾏﾝｼｮﾝ(60戸･築16年･第1回目の大規模修繕工事では)→¥200万円の工事監理委託費でした。
▼託管理会社への『工事監理の委託化』でしたが→工事施工業者への指示指摘は全くないし,単に粛々と点検らしい,作業だけで終わりました。
▼次の第2回目の大規模修繕工事の時には→(工事監理をせずに)1社だけの『1者責任施工方式で』実施する予定ですね。
▼工事前の『施工業者の選定作業も→ｺﾝｻﾙﾀﾝﾄへ』委託せずに→理事会自らﾈｯﾄで探してきた4社の施工業者の中から→管理組合理事会で,選定する予定ですよ。
【業者選定も、工事監理のｺﾝｻﾙ業者と】管理会社･施工候補の複数との→裏取引･中間ﾏｰｼﾞﾝ額を,施工工事の見積書額へ,上乗せしたり、加算して→管理組合から→余分な中間ﾏｰｼﾞﾝを,管理組合から搾取する,①監理業者(ｺﾝｻﾙﾀﾝﾄ) ②管理組合の裏で)ｺﾝｻﾙ費用を他社より安い見積書を出し、管理組合と契約の裏で→施工工事見積書の額へ加算上乗せして→施工業者から中間ﾏｰｼﾞﾝを監理,ｺﾝｻﾙが受けとる談合･癒着が,全国で横行している場合が多いとの事。
▼大規模修繕工事の見積書額も)管理会社の見積書額は,理事会でﾈｯﾄで探してきた施工業者の方が、2割～4割も安く提出されています。
どうぞ,管理会社やｺﾝｻﾙﾀﾝﾄへの『丸投げ化』は→管理組合の修繕積立金額から搾取されている,【利益相反】となる事に→十分にご注意して下さいね。

この回答へのお礼

具体的な事例をご紹介いただきありがとうございました。総会での討議に参考にさせていただきます。

お礼日時：2024/01/21 12:59

No.1 回答者： angkor_h 回答日時： 2024/01/20 17:30

工事監理と工事管理は、全く別物です。

建設工事は監理技術者がいないと受注ができません。
その建設工事受注金額が、御社にどれだけの利益をもたらすのか、
受注金額に応じての判断でしかないです。

この回答へのお礼

工事監理と工事監理の違いについて調べさせていただきました。とても勉強になり、感謝しております。ありがとうございました。

お礼日時：2024/01/21 12:53