相続で取得した不動産に、不動産取得税が課税される場合は？

親からの相続で、被相続人は３人の子（長女、長男、次女）です。
相続は、相続財産の殆どは、長男が相続し、その弁済措置として、長男所有の貸家を長女に贈与しました。
なお、貸家の建てられてる土地の所有者は長女です。
相続税は免税範囲です。
なお、念のため、「遺産分割協議書」（税理士ではなく司法書士作成）を、期間中に税務署に提出しています。
登記変更をして、10か月ほどして、県税事務所から「不動産取得税納税通知書」が送られてきました。

相続にて取得した不動産には「不動産取得税」は課税されないのですが、この弁済で受け取った不動産には課税されるのでしょうか。
相続とはみなされないのでしょうか？
担当の県税事務所の担当者にも電話にて聞きましたが、「課税される」との回答のみで、疑問が残りました。

納付期限が迫っており、釈然としないまま納付するのには抵抗があります。
税務相談に行く余裕がありません。
国税庁のホームページを読みましたが、答えを得るに至りませんでした。

どなたか、ご回答くださるとうれしいです。
よろしくお願いいたします。

質問者からの補足コメント

• ご回答いただきました皆様、ありがとうございました。
  
  「のなっぺ」様、「遺贈」という言葉を手掛かりに、相続についてもう「国税庁のホームページ」を調べました。
  
  質問の用語の誤りも分かりました。
  「弁済」→「代償」と表現すべき事例でした。「遺産分割協議書」などの書類を確認しないまま質問いたしましたので、今回はお許しください。
  
  「不動産取得税」課税も、納得（相続税は今回ゼロでしたのに、税の法律は厳しいですね）せざるを得ませんね。早々に納付いたします（^_^）。
  
  mukaiyama様のご指摘のように、用語などの正確性が質問には大切でした。
  なじみのない法律用語は難しいですが、次回から、気をつけます。
  
  ありがとうございました。

    補足日時：2024/09/14 11:00

No.6 回答者： hata。79 回答日時： 2024/09/14 21:32

「時価が新築時の費用より下がっている場合は、所得税は発生しないと考えてよい」

譲渡所得税は「時価で売却したとした価格」ー「取得費」で計算します。
取得費は家を建築した時の支払い額です。
ここで「時価」が問題になるのですが、固定資産税評価額を０，７で割った金額を採用すれば税務署はケチを付けて来ません。

さらに細かい事を言うと、土地所有者と建物所有者が違うので、建物には「借地権」が加算されることになり、この借地権は土地の相続税評価額の３割とか４割などと国税庁相続財産評価通達で決められてます。これは土地の路線価を調べるときに、その表に記載されてます。

しかし、土地の所有者と土地上の建物の所有者が親族である場合には、使用貸借（※）がほとんどであるため、この借地権がありません。
ということは、単純に「時価で売却したとした価格」ー「取得費」を計算すると、家屋が特殊物件で固定資産税評価額が年々高くなっている（余り考えられないケース）でないかぎり、譲渡所得は発生しないです。

なお、相続手続きおける遺産分割協議において「代償分割の対価として、Ａ所有の家をＢに与える（贈与）」と明記してあれば登記原因が贈与でも贈与税発生はしません。
　贈与は「対価がなくモノをあげる、貰う人はもらうという意思表示をしている時に成立する贈与契約」です。
　代償分割する際に贈与契約書を作成して法務局に提示したはずです。
そこに「代償分割である」と明記してあれば贈与契約ではないことが明白です。
　仮に代償分割と記してなくても、相続手続きの中でその贈与がされていることなどや、手続きをした司法書士が代償分割であると確認されていれば、贈与契約があったとして贈与税課税はされません。

「心配なんだわ」というなら税務署か税理士に確認しておくと良いです。

※
賃貸借契約を結んで「地代を支払ってる」と借地権が発生します。地主は家の持ち主を追い出すさいに、借地権相当額を支払って「家を取り壊して出て行ってもらう」ことになります。土地を貸したら相手に取られたものだと思えと言うセリフはこのような点から出てます。
対して親族間で「土地の上に建物を建ててもええよ」として賃料を取らないケースでは、この借地権は発生しません。
つまり「使用貸借なら、家の評価額に借地権相当額を加えなくて良い」となります。

この回答へのお礼

とても、ご丁寧なご説明をいただきありがとうございました。

現在、手元に相続の「遺産分割協議書」と登記の際の「所有権移転申請書」(写し)がないので、取り寄せて、ご指摘の内容を、主になって相続作業をしてくれた者と、作成していただいた司法書士さんに確認してみます。

お礼日時：2024/09/15 09:18

No.5 回答者： hata。79 回答日時： 2024/09/14 13:50

ご質問の遺産分割は「代償分割」を言われるものです。

貸家の所有権移転原因は贈与になっているはずです。


相続人間で合意があれば、相続人自身が所有する不動産などの資産を代償財産として渡すこともできます。

この場合、譲渡所得税が課税される場合がありますので注意が必要です。 資産が売買されていないのに譲渡所得が課税されるのはちょっと理解しにくいかもしれませんが、代償金を支払うためにその資産の「移転」があったとして、その資産が時価で譲渡されたと見なされることになります。

長男が亡くなった父の事業を引き継ぐため、事業用の土地・家屋を相続する代償として以前から所有していた土地（取得価額2,000万円、時価3,000万円）を次男に給付した場合に、長男に対して、1,000万円の譲渡所得に所得税が課税されます。

https://www.zeirisi.co.jp/souzokuzei-isanbunkats …

この回答へのお礼

ご丁寧なご回答をありがとうございました。

しかし、ご回答をいただき、新たに疑問が生まれました。

相続の「代償分割」で譲渡した不動産については、時価が新築時の費用より下がっている場合（家のみですので経年で評価は下がりますね）は、所得税は発生しないと考えてよいのでしょうか？

お礼日時：2024/09/14 21:05

No.4 回答者： OnneName 回答日時： 2024/09/14 10:19

所有権の移転の原因が相続であれば課税されません(地方税法第73条の7第1号)が弁済の土地の所有権の移転の原因は相続ではなく譲受ですから課税されます。

この回答へのお礼

お礼日時：2024/09/14 11:01

No.3 回答者： のなつぺ 回答日時： 2024/09/14 10:03

不動産を相続した場合は、不動産取得税は課税されません。

ただし、遺贈により不動産を取得した場合は、不動産取得税が課税されます。

No.2 回答者： mukaiyamo 回答日時： 2024/09/14 08:25

＞親からの相続で、被相続人は３人の子（長女、長男、次女…

ん？
日本語が違う。
被相続人は父 (または母)。
子は相続人。

＞登記変更をして…

具体的にどのように変更したのですか。

＞10か月ほどして、県税事務所から「不動産取得税納税通知書」が送られて…

誰宛に？
法律が絡むお話は、話を端折っては齟齬を産む元になるだけです。

＞この弁済で受け取った不動産には課税されるの…

だからどのように登記簿を書き換えたのですか。

・父 (または母)→長男→長女
・(もともと)長男→長女

のどちらかなら、どちらであっても長女は不動産を贈与してもらったのであり、不動産取得税はかかります。
https://www.tax.metro.tokyo.lg.jp/shitsumon/toze …

＞国税庁のホームページを読みましたが…

八百屋に魚の調理法を聞いてもとんちんかんな回答しか得られません。
不動産取得税は都道府県税であり、国税庁の守備範囲ではありません。

この回答へのお礼

用語の使い方も間違いだらけ。国税と地方税もよく分かっていない(-_-;)。
そんな質問にご回答いただきありがとうございました。

登記簿は、
長男から長女です。

相続の一端でも、「不動産取得税」は課税される。
のですね。

ありがとうございました。

お礼日時：2024/09/14 08:38

No.1 回答者： 河内のおやじ 回答日時： 2024/09/14 08:25

課税されます。

延滞金が発生しない内に速やかに納税しましょう。

この回答へのお礼

お礼日時：2024/09/14 08:41